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【MyGoNews 林承志/臺北報導】戴德梁行發(fā)布中國住宅市場月報，分析2011年3月中國住宅市場並表示，在抑制投資及投機性購房需求和加快保障性住房建設的長遠政策背景下，各地限購及限貸政策的強勢推出和房產(chǎn)稅試點方案落地執(zhí)行，將使市場在2011年上半年進入觀望，房價持續(xù)上漲預期逐步削弱，預料開發(fā)商將因應市場盤整加強小戶型及普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)力度，下半年市場交易熱度有望轉(zhuǎn)態(tài)回升，供需結(jié)構(gòu)漸趨合理。
2011年中國貨幣政策延續(xù)目前中性偏緊格局意圖明確，中國央行2011年以來第8次、年內(nèi)2度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點至歷史最高點19.5%，並在短短4個月內(nèi)第3度啟動加息抑制通貨膨脹，宣佈自本年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，自2008年11月以來首次上調(diào)活期利率0.04個百分點至0.4%。加息後1年期存款利率為3%，5年期以上貸款利率為6.60%。加之多家國有銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，置業(yè)及投資門檻被再度拉高，有望對市場促成由「量變到質(zhì)變」的梯次化調(diào)整。
2月宏觀經(jīng)濟資料印證中國家本年度「二率齊發(fā)」從緊貨幣政策的調(diào)控效應，居民消費價格指數(shù)同比上漲4.9%，與1月份持平;2011年1月末M2進一步回落至17.3%，M1-M2間的「倒剪刀差」出現(xiàn)了自2009年9月以來的首次負值-3.3%，意味著現(xiàn)金和活期存款流動性減弱，過剩流動資金從實體經(jīng)濟中逐漸沉澱，經(jīng)濟運行平穩(wěn)回落。
而中國正值「十二五」開局之年，國務院加碼強化房地產(chǎn)調(diào)控政策「工具包」的組合使用，于1月26日出臺《關(guān)於進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》定調(diào)更具針對性和靈活性的國家宏觀調(diào)控?！感聡藯l」更精準地使用行政及經(jīng)濟手段，從政府監(jiān)管、金融稅收、需求管理、房源供應等多方面延續(xù)並全面強化以往各項政策，首次要求各地政府明確提出「房價控制目標」，並於第1季度向社會公佈也著力落實「約談問責機制」，行政干預進入史無前例的強硬階段。
中國政府同時對各地住房需求管理推陳出新，擴大限購城市範圍，逐步細化各地的限購政策並統(tǒng)一口徑，目前已有35個大中城市出臺以「新國八條」為藍本的限購實施細則，各地對其限購人群、購房套數(shù)、限購區(qū)域及納稅證明的時限規(guī)定各異。
此外，差別化住房信貸及財稅政策也再度升級，強化「對貸款購買第2套住房的家庭，首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率1.1倍」的規(guī)定，且要求調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，「對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額徵稅」。上海及重慶亦在「新國八條」面世隔天出臺房產(chǎn)稅試點方法。上海偏向針對新購且屬於居民第2套及以上住房，房產(chǎn)稅按應稅住房市場交易價格的70%計算，稅率為0.6%，交易價格低於上年平均銷售價格兩倍，稅率為0.4%；重慶則對獨棟商品住宅、新購高檔住房及「無戶籍、無企業(yè)、無工作」個人新購的第2套及以上普通住房徵稅，稅率由0.5%至1.2%不等。
戴德梁行表示，2月中國樓市受房產(chǎn)稅試點、限購面擴大及信貸全面收緊等政策疊加效應影響顯著，火速進入冷凍期。DTZ戴德梁行監(jiān)測資料顯示，十大樣本城市成交面積縮量明顯，一線城市和二線城市分別環(huán)比下跌64.6%和18%。一線城市成交延續(xù)1月跌勢降至「冰點」，其中上海跌幅更達83.2%;二線城市中，升級版「限購令」出臺較早的廈門環(huán)比上月跌幅最大，成交量較1月下跌67.1%。
由於，新一輪調(diào)控政策陸續(xù)到位，市場交易量迅速萎縮，2月一二線城市持續(xù)高企的房價上漲「轉(zhuǎn)折點」契機初現(xiàn)：一線城市成交均價擴大1月跌幅下降8.1%，其中上海成交均價因大量高端樓盤滯銷影響環(huán)比回落10.6%；二線城市成交均價基本與上月持平，環(huán)比上月微漲1.9%。預料強勢的「限購令」將延續(xù)各地觀望情緒，價格或?qū)⒃诠Y(jié)構(gòu)順勢調(diào)整中呈理性回檔趨勢。
從戴德梁行十大樣本城市住宅庫存量上分析，武漢及深圳的庫存過剩狀態(tài)未受年初供應量銳減影響有所改善，去庫存時間(截至2011年1月末)維持在近年的高位，分別為15個月及7.5個月，而北京及廈門去年末呈現(xiàn)的庫存積壓趨勢因入市量大幅縮減逐步逆轉(zhuǎn)，去庫存時間分別降至2.5個月和7.8個月;而上海及長沙的負庫存狀態(tài)持續(xù)，庫存補足時間分別微升至2個月及2.3個月。
DTZ戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010-2011年分月十大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)「新國八條」及「房產(chǎn)稅試點」組合政策已在短期內(nèi)抑制高端住宅市場需求釋放，2月中高端及豪宅產(chǎn)品成交量(以銷售套數(shù)計算)僅為3274套，較去年12月的7494套及1月的5521套大幅萎縮。
2011年中國貨幣政策延續(xù)目前中性偏緊格局意圖明確，中國央行2011年以來第8次、年內(nèi)2度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點至歷史最高點19.5%，並在短短4個月內(nèi)第3度啟動加息抑制通貨膨脹，宣佈自本年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，自2008年11月以來首次上調(diào)活期利率0.04個百分點至0.4%。加息後1年期存款利率為3%，5年期以上貸款利率為6.60%。加之多家國有銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，置業(yè)及投資門檻被再度拉高，有望對市場促成由「量變到質(zhì)變」的梯次化調(diào)整。
2月宏觀經(jīng)濟資料印證中國家本年度「二率齊發(fā)」從緊貨幣政策的調(diào)控效應，居民消費價格指數(shù)同比上漲4.9%，與1月份持平;2011年1月末M2進一步回落至17.3%，M1-M2間的「倒剪刀差」出現(xiàn)了自2009年9月以來的首次負值-3.3%，意味著現(xiàn)金和活期存款流動性減弱，過剩流動資金從實體經(jīng)濟中逐漸沉澱，經(jīng)濟運行平穩(wěn)回落。
而中國正值「十二五」開局之年，國務院加碼強化房地產(chǎn)調(diào)控政策「工具包」的組合使用，于1月26日出臺《關(guān)於進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》定調(diào)更具針對性和靈活性的國家宏觀調(diào)控?！感聡藯l」更精準地使用行政及經(jīng)濟手段，從政府監(jiān)管、金融稅收、需求管理、房源供應等多方面延續(xù)並全面強化以往各項政策，首次要求各地政府明確提出「房價控制目標」，並於第1季度向社會公佈也著力落實「約談問責機制」，行政干預進入史無前例的強硬階段。
中國政府同時對各地住房需求管理推陳出新，擴大限購城市範圍，逐步細化各地的限購政策並統(tǒng)一口徑，目前已有35個大中城市出臺以「新國八條」為藍本的限購實施細則，各地對其限購人群、購房套數(shù)、限購區(qū)域及納稅證明的時限規(guī)定各異。
此外，差別化住房信貸及財稅政策也再度升級，強化「對貸款購買第2套住房的家庭，首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率1.1倍」的規(guī)定，且要求調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，「對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額徵稅」。上海及重慶亦在「新國八條」面世隔天出臺房產(chǎn)稅試點方法。上海偏向針對新購且屬於居民第2套及以上住房，房產(chǎn)稅按應稅住房市場交易價格的70%計算，稅率為0.6%，交易價格低於上年平均銷售價格兩倍，稅率為0.4%；重慶則對獨棟商品住宅、新購高檔住房及「無戶籍、無企業(yè)、無工作」個人新購的第2套及以上普通住房徵稅，稅率由0.5%至1.2%不等。
戴德梁行表示，2月中國樓市受房產(chǎn)稅試點、限購面擴大及信貸全面收緊等政策疊加效應影響顯著，火速進入冷凍期。DTZ戴德梁行監(jiān)測資料顯示，十大樣本城市成交面積縮量明顯，一線城市和二線城市分別環(huán)比下跌64.6%和18%。一線城市成交延續(xù)1月跌勢降至「冰點」，其中上海跌幅更達83.2%;二線城市中，升級版「限購令」出臺較早的廈門環(huán)比上月跌幅最大，成交量較1月下跌67.1%。
由於，新一輪調(diào)控政策陸續(xù)到位，市場交易量迅速萎縮，2月一二線城市持續(xù)高企的房價上漲「轉(zhuǎn)折點」契機初現(xiàn)：一線城市成交均價擴大1月跌幅下降8.1%，其中上海成交均價因大量高端樓盤滯銷影響環(huán)比回落10.6%；二線城市成交均價基本與上月持平，環(huán)比上月微漲1.9%。預料強勢的「限購令」將延續(xù)各地觀望情緒，價格或?qū)⒃诠Y(jié)構(gòu)順勢調(diào)整中呈理性回檔趨勢。
從戴德梁行十大樣本城市住宅庫存量上分析，武漢及深圳的庫存過剩狀態(tài)未受年初供應量銳減影響有所改善，去庫存時間(截至2011年1月末)維持在近年的高位，分別為15個月及7.5個月，而北京及廈門去年末呈現(xiàn)的庫存積壓趨勢因入市量大幅縮減逐步逆轉(zhuǎn)，去庫存時間分別降至2.5個月和7.8個月;而上海及長沙的負庫存狀態(tài)持續(xù)，庫存補足時間分別微升至2個月及2.3個月。
DTZ戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010-2011年分月十大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)「新國八條」及「房產(chǎn)稅試點」組合政策已在短期內(nèi)抑制高端住宅市場需求釋放，2月中高端及豪宅產(chǎn)品成交量(以銷售套數(shù)計算)僅為3274套，較去年12月的7494套及1月的5521套大幅萎縮。
