【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】海峽兩岸的老年人口日益增加，而他們對(duì)生活品質(zhì)的態(tài)度和傳統(tǒng)家庭觀念也正不斷演變。另一方面，更多老人的教育程度已獲大大提升，也累積了一定財(cái)富。這些因素皆創(chuàng)造出有利的市場條件，造就了市場對(duì)中高端的老人住房的需求。

然而目前在兩岸社會(huì)中，除一般養(yǎng)老院外，目前市場正嚴(yán)重缺乏高質(zhì)感的老人住宅。專業(yè)私人高級(jí)老年住宅專案更是罕見。這情況意味著市場對(duì)高級(jí)老年住宅的需求巨大。而臺(tái)灣面臨的狀況也差不多，現(xiàn)存的養(yǎng)老住宅多為福利型養(yǎng)老住宅，僅能滿足老年人口基本照護(hù)需求，環(huán)境也較類似醫(yī)護(hù)中心，而無法提昇老年人生活品質(zhì)，因此，社會(huì)接受度不高。

戴德梁行表示，隨著老齡社會(huì)的來臨，老年人對(duì)待晚年生活的觀念和態(tài)度在老齡化的發(fā)展中逐步發(fā)生變化，更多具有較高學(xué)歷和收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度，希望在老年時(shí)光裡激發(fā)第二個(gè)青春期。

根據(jù)永慶HouseFun新聞中心調(diào)查民眾退休養(yǎng)老的住居規(guī)劃時(shí)，只有2.67%的臺(tái)灣人，老了會(huì)逐兒女而居，而僅有15.33%會(huì)想要住進(jìn)養(yǎng)生村或公辦住宅。DTZ戴德梁行在中國的問卷調(diào)查結(jié)果也顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只有10%。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入長者更認(rèn)為市場上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無法滿足他們的需求。因此，調(diào)查結(jié)果顯示出市場有需要提供更高端的產(chǎn)品、規(guī)格更高的住房、以及更高端和個(gè)性化的護(hù)理服務(wù)。

以澳洲格蘭加拉退休村莊(Glengara Retirement Village, Australia)為例，這個(gè)退休村莊由艾美集團(tuán)擁有和經(jīng)營，而艾美集團(tuán)是澳大利亞專門從事退休住房開發(fā)和管理的企業(yè)，在全國經(jīng)營33條退休村莊。格蘭加拉退休村莊屬高端產(chǎn)品，距離悉雪梨僅1小時(shí)車程。

村莊首批別墅於2000年開始銷售，目前專案共有200個(gè)物件，分別15坪和27坪戶型。開發(fā)商正計(jì)畫另外興建132個(gè)別墅和84個(gè)公寓以提供高度的護(hù)理服務(wù)。村莊已先後榮獲11個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，其設(shè)計(jì)、環(huán)境特點(diǎn)和住客服務(wù)備受好評(píng)，需求一直保持強(qiáng)勁。目前，該專案的別墅均價(jià)已達(dá)約5000澳元／平方米（約每坪55萬臺(tái)幣），遠(yuǎn)高於雪梨的價(jià)格水準(zhǔn)。此外，住戶每月支付408-609澳元之間的管理費(fèi)（約12000-18000元臺(tái)幣）。

戴德梁行表示，此退休村莊的成功關(guān)鍵就是能夠讓住客感受到他們可以一如以往，在相若的居住環(huán)境繼續(xù)維持同樣生活方式。但在需要時(shí)或突發(fā)的情況下，能夠獲得緊急醫(yī)療和救援服務(wù)。其他設(shè)施包括：草地滾球場、大篷車/船隻停泊、社區(qū)中心、電腦中心、美髮廳、圖書館、戶外燒烤場、游泳池、工藝品區(qū)、禮堂、花園、酒吧、桌球室、禮拜堂、餐廳、健身房、醫(yī)療診室。

此外，格蘭加拉還提供二手物業(yè)代售服務(wù)，舊住戶可通過管理公司出售物業(yè)予新住戶，而公司還會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)銷售過程。在銷售完成前，管理公司不向新住客收取進(jìn)入債券費(fèi)用，直至完成出售為止。此舉是為了鼓勵(lì)新住戶儘早入住村莊，減低空置率。

因此，如何興建符合高端需求的銀髮住宅，為兩岸政府與開發(fā)商必須積極投入的政策與事業(yè)。戴德梁行表示，高端銀髮住宅至少擁有收入來源可靠、市場穩(wěn)定、商業(yè)週期獨(dú)立等優(yōu)勢。因退休人士通常擁有高流動(dòng)性的資產(chǎn)或儲(chǔ)蓄，不太受經(jīng)濟(jì)週期影響，因此，老年住宅專案理論上在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)表現(xiàn)反而比其他房產(chǎn)投資為佳。當(dāng)然，退休人士可能持有些長期持有資產(chǎn)，例如住宅物業(yè)，短期內(nèi)較難套現(xiàn)，但他們一般已有一定的個(gè)人儲(chǔ)蓄、養(yǎng)老基金、社會(huì)保障、以及子女的財(cái)政支援等，為他們提供穩(wěn)定的退休收入，以維持他們的租金負(fù)擔(dān)能力。且老年住宅需求取決於基本人口因素，而老年人口可預(yù)測性高。

當(dāng)私人老年住宅市場漸漸成熟起來，可造就三贏局面：中高收入的老人的需求得到私人市場照顧，而政府也可集中資源投放到照顧低收入老人的需要，同時(shí)承擔(dān)較少的福利負(fù)擔(dān)，至於開發(fā)商和投資者也可得益於備受社會(huì)接受的住宅項(xiàng)目投資。