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2010年房市的虎背不要隨便騎

臺灣房價發(fā)展有沒有「脫軌」、「脫序」演出？現(xiàn)在，房市基本上已經(jīng)是「有錢人」在玩的玩意兒了，脫離了民生地產(chǎn)的正確軌道，有點像是「博弈」，政大地政系教授張金鶚早就警告臺灣房地產(chǎn)恐怕會有「泡沫化」危機(jī)，然而這樣的言論引起建商、地產(chǎn)商、房地產(chǎn)專家的圍剿。

其實，以臺灣地區(qū)的北部市場來說，大家都已經(jīng)感受到房價上漲的壓力，臺北市現(xiàn)在到處是單價100萬元的預(yù)售個案，建商認(rèn)為「這是趨勢」，大部分民眾也開始覺醒自己恐怕「一輩子無法在臺北市買房」。

其實，「價格不會一直漲上去」，2008、2009年房市價格持續(xù)上揚，已經(jīng)來到了大多數(shù)民眾無力負(fù)擔(dān)之際，市場的買氣就會降低，當(dāng)買氣降低，房子沒人買，房價自然就會慢慢回到正常合理的價位。當(dāng)有人花100萬買1坪房子的時候，他應(yīng)該要開始擔(dān)心，「如果我要賣房子，接下來的買方在哪裡？市場中有多少人願意、或有能力承接這樣價格的房子？」

以成本單價1坪100萬，面積100坪的豪宅來說，總房價是1億元，這樣的房子通常裝潢費用(含家電)約在每坪12~15萬元左右，換句話說，這戶100坪豪宅，加上裝潢後成本已經(jīng)是1億1500萬元左右，等於每坪單價115萬元，就算他可以開價120萬元賣掉，表面上看起來獲利20％，如果委託仲介公司銷售，以4％的服務(wù)傭金計算，還要支付460萬元仲介費，這戶豪宅的投資報酬率其實不高。但是，120萬元1坪的買家在哪兒呢？

所以，房價再漲上去，接手買家越來越少的狀況就會出現(xiàn)，一旦買方縮手，價格就會掉下來了，一位房地產(chǎn)老闆私下說：「2010年房價走勢總體比較詭異、複雜，房價就算是小漲對我來說也是跌。而且，萬一政策對於房市採取緊縮，銀行利率往上調(diào)高，住宅保有的成本還將上升，最起碼得漲20％以上才能保本?！惯@位老闆已經(jīng)積極在出清手中建案了。

在這樣的房市景氣變幻中，有幾句話提醒「提高警惕、保衛(wèi)口袋，要準(zhǔn)備學(xué)會在泡沫中游泳，隨時準(zhǔn)備上岸?！乖诳傮w經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，在經(jīng)濟(jì)回升仍十分脆弱的情況下，「以靜制動，多看少動」是2010年一個比較理想的心態(tài)。當(dāng)然，不是這樣就停止所有行動，可以多做功課，可以不買房只租房，可以小房換大房，可以逢低進(jìn)場承接，但要量力而行，不要賭房地產(chǎn)的景氣，手中握有現(xiàn)金還是比較重要的。

房價的「量價關(guān)係」要注意，如果比喻2009年房市表現(xiàn)是頭「瘋?！沟脑?，那2010年房市恐怕就「騎虎難下」，但虎背是能隨便騎的嗎？要時刻警惕著被摔下來，被摔傷的危險。(本文撰寫於2010年2月10日)