【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布最新亞洲主要城市不動產(chǎn)動態(tài)，各國主要城市物業(yè)經(jīng)歷上半年高成長後，市場焦點轉(zhuǎn)向基本面，包括北京、上海、雅加達(dá)等城市皆有官方建設(shè)或土地釋出，預(yù)估2011年下半年開始除少數(shù)城市外，不動產(chǎn)市場熱度將趨緩。

曼谷

曼谷中央商務(wù)區(qū)地段寸金尺土，加上接駁了地鐵，近年愈來愈受歡迎。根據(jù)泰國《國家報》的調(diào)查，中央商務(wù)區(qū)的新建公寓在本年上半年的價格，較去年同期上升了5-10%；連二手樓的價格也受帶動，平均較其預(yù)售樓花階段的價格上升了10-20%。至於購入物業(yè)收租的回報，亦較去年普遍增加了8-10%，租務(wù)需求最殷切的地段包括Sukhumvit Road、Wireless Road、Ploenchit Road及Pathumwan區(qū)等。

泰國政府土地儲備局即將重啟項目融資業(yè)務(wù)，這是自1997年亞洲金融風(fēng)暴以來，該局再度參與發(fā)展商的大型項目融資。1997年金融風(fēng)暴令儲備局的呆壞帳大增，該局遂停止了住宅等大型項目的融資，只提供個人按揭借貸及長期融資服務(wù)，但過去十多年間，許多商業(yè)銀行積極進(jìn)駐項目融資的範(fàn)疇，受惠的發(fā)展商亦多會拉攏其客戶到這些商業(yè)銀行申請按揭借貸，令儲備局失去不少按揭生意。儲備局暫擬挑選十家上市地產(chǎn)公司提供項目融資，這筆貸款只會佔該局總貸款額的10%。儲備局表示本年還將在泰國全國增設(shè)15家辦事處，吸納更多按揭客戶，力保住宅按揭市場的龍頭地位。

北京

北京市土地儲備整理中心在6月6日發(fā)布了朝陽區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）9宗地塊的出讓公告，顯示地塊訂於7月6日投標(biāo)。地塊分別是CBD核心區(qū)Z8至Z13地塊，以及CBD核心區(qū)的Z1a、Z2a及Z2b地塊。9宗地塊均為商業(yè)金融用地，總計規(guī)劃建築面積109萬平方米。投標(biāo)結(jié)果，當(dāng)中8宗地塊合共以人民幣206億元成交，平均樓面價約為每平方米21,600元，平均溢價率為38%。另外一幅Z11地塊因投標(biāo)文件不符規(guī)定而流標(biāo)。北京市土地中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，Z11地塊將盡快重新上市再出讓。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)人於6月21日明確表示，北京市將貫徹落實國家和當(dāng)市制訂的、包括限購在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保實現(xiàn)房價控制目標(biāo)。北京市住建委指限購政策決不會放鬆，沒有調(diào)整的安排，也不會按照房屋檔次或價格區(qū)別對待。

上海

上海市政府在6月29日召開新聞發(fā)布會，介紹「十二五」劃規(guī)中上海市郊區(qū)新城規(guī)劃的主要目標(biāo)。市政府表示，至2020年，新城建設(shè)將取得突破性進(jìn)展，郊區(qū)基本上能與中心城區(qū)互補功能，錯位發(fā)展。嘉定新城、松江新城初步確立為長三角地區(qū)綜合性節(jié)點城市，將集聚約100萬人口；集聚60至80萬人口的浦東臨港新城、青浦新城及奉賢南橋新城，影響力範(fàn)圍較廣；集聚20至40萬人口的金山新城及崇明城橋新城，則會增強對周邊地區(qū)的服務(wù)業(yè)發(fā)展。

香港

香港政府於6月10日再推出措施，冀從增加樓宇供應(yīng)和收緊樓宇按揭兩大途徑，試圖令樓價穩(wěn)定發(fā)展。政府表示將於本年7月至9月主動出售八幅住宅用地，這包括政府主動從勾地表中選出、位於北角、沙田、元朗、將軍澳等區(qū)的七幅土地，以及原訂於9月招標(biāo)的南昌站上蓋土地，估計這批用地可提供6,000個住宅單位，較上季增加一倍。香港金融管理局亦於同日宣布五項收緊住宅按揭成數(shù)的措施，以降低銀行風(fēng)險：現(xiàn)所有1,000萬港元或以上的住宅物業(yè)，按揭成數(shù)降至5成；700萬至1,000萬港元的物業(yè)按揭以6成或500萬港元為限；700萬港元以下的物業(yè)按揭則以7成或420萬港元為限。

香港政府於6月9日拍賣西半山波老道及元朗屏葵路兩幅住宅用地，其中屬豪宅地段的波老道地塊佔地10 ,488平方米，以116.5億港元拍出，屬市場預(yù)期價格的下限。雖然該地塊未能問鼎新地王，但其地價仍是香港歷來第二最高，僅次於1997年小西灣地皮（藍(lán)灣半島現(xiàn)址）的118.2億港元。至於佔地6,076平方米的元朗地皮，競投反應(yīng)則更為熱烈，經(jīng)過160口叫價後，也由投得波老道地塊的同一發(fā)展商以3億港元購入，較開價高一倍三，近市場預(yù)期上限。

胡志明市

尼爾森越南公司最近對越南企業(yè)人員進(jìn)行訪問，發(fā)現(xiàn)三分之二的受訪者認(rèn)為今年上半年越南營商環(huán)境遜於去年同期，其中通脹上升及越南盾貶值，是商界的最大擔(dān)憂。受訪者任職於越南多個行業(yè)的公司，當(dāng)中認(rèn)為其公司可達(dá)成今年營業(yè)目標(biāo)的人數(shù)比率，較去年減少了48%；只有三分之一的受訪者認(rèn)為越南經(jīng)濟(jì)將會改善，大部分意見認(rèn)為目前的困境將會持續(xù)。

經(jīng)過20個月的建設(shè)，越南投資公司Vingroup旗下一個豪宅綜合項目終於在7月3日正式推出。項目位於越南中部沿海城市峴港，包括一座有200個房間的五星級酒店、一組擁有39幢別墅的豪宅群，以及餐廳和宴會廳等娛樂設(shè)施。Vingroup現(xiàn)已開發(fā)兩個項目，分別是位於芽莊的豪宅及度假區(qū)項目，以及附近竹島的高爾夫球場。繼峴港項目後，該集團(tuán)準(zhǔn)備於明年8月推出位於胡志明市的第四個豪宅綜合項目。

雅加達(dá)

印尼投資協(xié)調(diào)委員會預(yù)料，印尼財政部將於8月宣布一項免稅期措施，對象是提升印尼經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，這些公司可獲得稅務(wù)減免。另外，印尼政府亦會於年內(nèi)宣布，勞動密集型產(chǎn)業(yè)（僱用最少300人、資產(chǎn)值最少達(dá)500億印尼盾）的公司，以及資金密集型產(chǎn)業(yè)（僱用最少100人、在印尼投資額最少達(dá)1,000億印尼盾）的公司，可獲減稅。

印尼主要工業(yè)團(tuán)區(qū)發(fā)展商PT雅巴比加有限公司將購臵更多土地，以便發(fā)展和推出更多工業(yè)用地，應(yīng)付不斷上升的需求。該公司本年用於購地的預(yù)算將達(dá)到2,990億印尼盾，佔其全年開支6,430億印尼盾的46.5%。公司預(yù)料本年可出售超過100公頃的工業(yè)用地，回復(fù)至2007年金融海嘯前的水平。去年雅巴比加公司出售的工業(yè)用地達(dá)到107.3公頃，較2009年的15.3公頃急升600%；去年銷售額超過7,123.5億印尼盾，較2009年增加305%。

吉隆坡

馬來西亞和新加坡兩國的主權(quán)財富基金將攜手合作，在柔佛海峽兩岸同時進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資額合共300億令吉。馬來西亞國庫控股國民投資有限公司（國庫控股）跟新加坡淡馬錫控股公司已成立兩家聯(lián)營公司，其中由國庫控股佔六成股權(quán)、淡馬錫控股佔四成股權(quán)的馬新私人有限公司（M+S Pte Ltd），將開發(fā)位於新加坡濱海南新市區(qū)及奧菲亞－梧槽路的優(yōu)質(zhì)地段，投資額為270億令吉，項目將包括寫字樓、住宅、酒店及商舖，可建的建築面積超過50萬平方米。另一家聯(lián)營公司則是由國庫控股與淡馬錫控股各持半數(shù)股權(quán)的英達(dá)島創(chuàng)投有限公司（Pulau Indah Ventures），在馬來西亞依士干達(dá)特區(qū)發(fā)展兩個總值約30億令吉的商業(yè)項目。

馬來西亞投資公司依恩奧（E&O）與英達(dá)島創(chuàng)投私人有限公司達(dá)成協(xié)議，成立名為Nuri Merdu的聯(lián)營公司，在柔佛州依斯干達(dá)特區(qū)、接近新加坡大士第二通道（馬新關(guān)卡）的美迪尼，共同發(fā)展一個以保健為主題的綜合城鎮(zhèn)項目。是次為依恩奧在柔佛州的首個項目，將包括公寓以至獨立屋等多種類型的住宅，還有健身中心、商店及其他商業(yè)設(shè)施。

首爾

樂天集團(tuán)旗下的樂天資產(chǎn)開發(fā)公司於6月30日以超過1.45萬億韓圓，購入仁川的松島新都市A1及A2-4地塊，總面積為84,500平方米，將用作興建樂天購物城。項目的建築面積約為44.3萬平方米，將包括百貨公司、影院、購物商場、美食廣場、溜冰場及服務(wù)式公寓。項目將於2012年開工，計劃於2015年完成，屆時項目將佔松島新都市商業(yè)範(fàn)圍的十分之一面積。

據(jù)韓國媒體於6月下旬報導(dǎo)，韓國國民年金基金明年將增加股票投資的比例至27.4%，較今年多出2.8%；投資於債券的比例則會減至63.4%。負(fù)責(zé)編制國民年金基金年度計劃的韓國衞生福利部表示，投資於韓國股票的份額將從今年的18%增至明年19.3%，外國股票的份額則會減少，從本年的8.1%，至明年減至6.6%。至於投資在房地產(chǎn)、基建、企業(yè)重組等另類投資的份額，則會從本年的7.8%增至明年的9.2%。


新加坡

據(jù)新加坡《商業(yè)時報》最新的星洲營商氣候調(diào)查顯示，因4月份製造業(yè)及出口業(yè)增長萎縮，本年第2季度新加坡的經(jīng)濟(jì)增長率或低至6.7%，屬預(yù)期的下限。是項調(diào)查跟其他跡象都顯示新加坡經(jīng)濟(jì)增長正在放緩。新加坡貿(mào)易及工業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，該國去年第4季度的按年經(jīng)濟(jì)增長為12%，至本年首季跌至8.3%。

新加坡近月舉行大選，選民觀望大選過後政府會否推出續(xù)為樓市降溫的新政策，導(dǎo)致5月份新建私人住宅的銷量按月下跌13%。發(fā)展商於5月份推出1,575個私人住宅單位，少於4月份的1,805個單位；若計及豪宅，整體住宅銷量亦較4月份減少了5%。最近新加坡國家發(fā)展部部長許文遠(yuǎn)指出，星政府將竭盡所能穩(wěn)定房屋市場，避免市場過熱，住宅銷量受到其言論所影響，分析認(rèn)為6月份的銷情會比5月更淡靜。

東京

一項發(fā)表於5月31日的公告顯示，千葉縣習(xí)志野市的茜浜物流中心，已由一外國房地產(chǎn)投資公司，聯(lián)同三菱商事株式會社及Mitsubishi Corp.-UBS Realty公司共同購入，物業(yè)原本由Sapporo Breweries擁有，該公司在此項交易後將繼續(xù)租用物業(yè)。茜浜物流中心建築面積為25,835平方米，位於東京灣地區(qū)，有交通設(shè)施直達(dá)東京中部、主要港口及機場，享有物流運輸優(yōu)勢。

日本房地產(chǎn)信託投資基金ORIX JREIT（OJR）於6月下旬宣布，將以27億日圓的價錢購入名古屋附近的小牧物流中心。物業(yè)剛於去年9月落成，位處東京－名古屋高速公路及名古屋－神戶高速公路的交界，通往東京及近畿地區(qū)都非常便捷。物業(yè)的建築面積約為18,000平方米，樓底高6.4米，柱位之間的面積約11.65米乘10.95米，地板承重量為每平方米1.5公噸，並附有10個重型車輛卸貨位及辦公室設(shè)施。物業(yè)現(xiàn)由一大型企業(yè)以長約形式租用，發(fā)展第三方物流業(yè)務(wù)，預(yù)料可為買方OJR帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。