房市13字訣「價(jià)高量大成交緩，看屋多！買屋少」

房市13字訣「價(jià)高量大成交緩，看屋多！買屋少」

【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2011年以來(lái)，市場(chǎng)走勢(shì)波動(dòng)很大，年前大好，年後奢侈稅登場(chǎng)，第3季又有「居住正義」議題，買氣不停起落，個(gè)案?jìng)€(gè)別表現(xiàn)差異很大。在奢侈稅效應(yīng)告一段落之後，從7月起，供給方便放量在市場(chǎng)上行銷，買方購(gòu)屋意願(yuàn)反應(yīng)也都還不錯(cuò)，整體指標(biāo)燈號(hào)跳上綠燈，惟獨(dú)顧慮到價(jià)格因素，買方遲滯不前，8月住展風(fēng)向球燈號(hào)在綠燈邊緣徘迴。

2011年8月，房地產(chǎn)的外部環(huán)境頗為險(xiǎn)惡，內(nèi)有兩黨總統(tǒng)候選人居住正義的議題，不動(dòng)產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)性調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是短空長(zhǎng)多；外部則有全球經(jīng)濟(jì)疲弱引發(fā)的股災(zāi)，以及颱風(fēng)、鬼月等因素，整個(gè)8月，利空衝擊幾乎是沒(méi)停過(guò)。

但在此狀況下，經(jīng)過(guò)重新調(diào)整的住展風(fēng)向球，8月份景氣還是顯示代表「復(fù)甦安全」的綠燈。主要是因?yàn)槭袌?chǎng)供給量增加、媒體廣告放量，以及看屋來(lái)人增加；不過(guò)最能反應(yīng)市場(chǎng)熱度的成交組數(shù)，該指標(biāo)在近兩個(gè)月卻未見(jiàn)明顯提升。

根據(jù)住展房屋網(wǎng)調(diào)查，與2010年同為鬼月的8月相較，2011年的預(yù)售屋推案量較2010年增加了200億，達(dá)到540億；成屋推案戶數(shù)也增加了217戶達(dá)1219戶；議價(jià)率較2010年微增2％為13.1％，看屋組數(shù)大約是2010年的8成，成交組數(shù)僅有2010年同期的55％，報(bào)紙媒體廣告量，則大幅較2010年增加了8成5，顯然供給方對(duì)於市場(chǎng)的看法，比起需求方要樂(lè)觀的多，建商代銷猛推案，買方也有高度興趣看屋，結(jié)果最後卻是卡在價(jià)格問(wèn)題。

2011年的平均單價(jià)大約上漲了15％，其中新北市更是增加了25％，連桃園都增加了18％，臺(tái)北市上漲14％，新竹也上揚(yáng)約11％，這些都是造成買方猶豫不前的主因。

以議價(jià)率來(lái)看，大約都維持在13％左右，並未有明顯變動(dòng)，顯示即便賣方價(jià)格愈開(kāi)愈高，成交買方還是追價(jià)在買；但是比起2010年多出15％的行情，還是讓有意購(gòu)屋的買方多所觀望，呈現(xiàn)「看屋多、買屋少」的狀況。
平均單價(jià)比較表
縣市
時(shí)間
預(yù)售屋+新成屋
開(kāi)價(jià)
(萬(wàn)元/坪)
行情價(jià)
(萬(wàn)元/坪)
北市平均
99.8
73.3
60.7
100.8
85.6
69.0
增減幅(％)
17％
14％
北縣平均
99.8
32.0
26.4
100.8
40.4
32.9
增減幅(％)
26％
25％
宜縣平均
99.8
16.0
14.4
100.8
15.9
14.6
增減幅(％)
-1％
1％
基隆平均
99.8
16.7
14.1
100.8
18.6
15.1
增減幅(％)
12％
7％
桃園平均
99.8
15.8
13.3
100.8
18.6
15.7
增減幅(％)
18％
18％
新竹平均
99.8
19.8
17.1
100.8
22.5
18.9
增減幅(％)
14％
11％
資料來(lái)源：住展房屋網(wǎng)


嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，目前算是個(gè)案表現(xiàn)時(shí)代，幾個(gè)指標(biāo)區(qū)域及指標(biāo)大案的市場(chǎng)反易都還不錯(cuò)，指標(biāo)區(qū)域部分，像是中正區(qū)、大安區(qū)，高總價(jià)案的買氣及成交量都很旺盛；指標(biāo)案像是林口的「世界首席」、中和「遠(yuǎn)雄左岸」、深坑「帝品苑」、樹(shù)林「麗寶國(guó)際館」、淡水「豐悅夏宮」及「臺(tái)北灣-觀?！?、新莊「新潤(rùn)都峰苑」等案，週來(lái)人都可達(dá)上百組，買方看屋意願(yuàn)很高。

這些指標(biāo)案不但案量大、媒體廣告量更是十分驚人，價(jià)格也大都是創(chuàng)下區(qū)域新高，且大多是外來(lái)客看屋比例偏高，也因?yàn)橘I方以外來(lái)客居多，對(duì)區(qū)域行情較不熟悉，因此對(duì)於個(gè)案開(kāi)出高價(jià)的合理性質(zhì)疑，使得成交並未隨著看屋組數(shù)增加而同步提升。

就市場(chǎng)需求面來(lái)看，買方量能算是充足無(wú)虞的，建商推案產(chǎn)品也具有特色，唯一的關(guān)鍵點(diǎn)還是在於價(jià)格，面對(duì)即將到來(lái)的928檔期，將會(huì)有更多的指標(biāo)大案登場(chǎng)，預(yù)料也將進(jìn)入一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。但是外部劣勢(shì)環(huán)境尚未見(jiàn)到改變跡象，臺(tái)股又深受國(guó)際股市變化牽動(dòng)，外冷內(nèi)熱想必也是難以持續(xù)的，這種條件下，高價(jià)是否會(huì)有所鬆動(dòng)？保持密切觀察。

【住展風(fēng)向球】六大指標(biāo)分?jǐn)?shù)與燈號(hào)對(duì)照表
時(shí)間
預(yù)售
推案
成屋
推案
廣告
批數(shù)
議價(jià)率
來(lái)客
組數(shù)
成交
組數(shù)
房市
風(fēng)向
新燈號(hào)
2010/03
6.17
5.55
4.78
7.86
10
11.75
46
綠燈
2010/04
8.72
6.11
5.98
6.49
8.07
8.93
44
綠燈
2010/05
8.72
5.27
6.28
6.83
8.07
8.93
44
綠燈
2010/06
7.99
6.95
5.68
7.18
7.69
8.45
44
綠燈
2010/07
7.26
4.99
5.68
7.18
6.92
7.98
40
黃藍(lán)燈
2010/08
6.90
5.27
5.38
7.18
8.46
8.93
42
黃藍(lán)燈
2010/09
6.90
5.83
5.68
6.15
8.07
8.45
41
黃藍(lán)燈
2010/10
6.90
6.67
6.28
6.49
8.85
8.93
44
綠燈
2010/11
5.80
5.83
5.38
6.15
7.69
7.98
39
黃藍(lán)燈
2010/12
9.81
5.55
5.98
6.83
8.46
8.45
45
綠燈
2011/01
7.26
4.16
5.38
7.86
7.69
7.98
40
黃藍(lán)燈
2011/02
7.26
4.16
5.98
6.15
8.85
9.87
42
黃藍(lán)燈
2011/03
6.90
4.99
4.78
6.83
7.3
7.51
38
黃藍(lán)燈
2011/04
7.26
4.16
5.08
6.83
6.92
7.04
37
黃藍(lán)燈
2011/05
5.80
5.27
4.48
7.86
6.53
7.04
37
黃藍(lán)燈
2011/06
6.53
5.27
5.38
5.46
6.92
7.51
37
黃藍(lán)燈
2011/07
8.35
6.67
8.38
6.15
7.69
7.51
45
綠燈
2011/08
7.99
5.53
8.08
6.15
7.69
7.51
43
綠燈
【註】藍(lán)燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍(lán)燈(衰退注意)：33~42分。綠燈(復(fù)甦安全)：43~52分。黃紅燈(熱絡(luò)注意)：53~61分。紅燈(過(guò)熱煞車)：62