實(shí)價(jià)登錄將上場，各界問題一籮框。

【MyGoNews廖賢龍/臺北報(bào)導(dǎo)】立法院通過實(shí)價(jià)登錄的相關(guān)法案後，各界還是對實(shí)價(jià)登錄是霧裡看花，內(nèi)政部地政司特別整理出最常會發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行解答。

問題一、馬總統(tǒng)倡議居住正義的實(shí)價(jià)登錄制度，何謂實(shí)價(jià)登錄地政三法?
答：實(shí)價(jià)登錄地政三法，指不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例、地政士法及平均地權(quán)條例，於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中，皆有要求實(shí)價(jià)申報(bào)登錄，故合稱實(shí)價(jià)登錄地政三法。

問題二、為何要推動實(shí)價(jià)登錄地政三法?
答：為促進(jìn)不動產(chǎn)交易資訊透明化，降低目前不動產(chǎn)資訊不對稱情形，避免不當(dāng)哄抬房價(jià)，在保障民眾隱私權(quán)前提下，內(nèi)政部積極推動實(shí)價(jià)申報(bào)登錄之立法。
因此，修正平均地權(quán)條例，立法要求交易當(dāng)事人申報(bào)登錄成交價(jià)。另民間習(xí)慣不動產(chǎn)買賣多委由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)及地政士辦理相關(guān)事宜，故對不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例及地政士法同步修正，以全面申報(bào)登錄成交案件資訊。
換言之，實(shí)價(jià)登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進(jìn)不動產(chǎn)交易價(jià)格透明化，健全不動產(chǎn)交易市場。

問題三、實(shí)價(jià)登錄地政三法重點(diǎn)有那些?
答：實(shí)價(jià)登錄地政三法修正重點(diǎn)包括：
1.申報(bào)登錄時(shí)機(jī)：權(quán)利人或地政士或不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者應(yīng)於買賣案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記30日內(nèi)，向主管機(jī)關(guān)申報(bào)登錄土地及建物成交案件實(shí)際資訊。
2.相關(guān)處罰規(guī)定：違反申報(bào)登錄土地及建物成交案件實(shí)際資訊義務(wù)，將處以3-15萬元罰鍰。
3.施行日期：考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行日期，由行政院規(guī)定。

問題四、是否所有的不動產(chǎn)交易移轉(zhuǎn)案件皆需申報(bào)?
答：實(shí)價(jià)登錄地政三法係規(guī)定於買賣案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記30日內(nèi)申報(bào)登錄土地及建物成交案件實(shí)際資訊，因買賣係有價(jià)金支付之對價(jià)關(guān)係才需申報(bào)「實(shí)價(jià)」，若非屬買賣案件，如贈與雖有移轉(zhuǎn)，但並不需要申報(bào)。

問題五、就同一買賣案件，權(quán)利人、地政士及不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是否皆有申報(bào)責(zé)任?
答：地政三法均有實(shí)價(jià)申報(bào)登錄之規(guī)定，為避免重覆申報(bào)登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應(yīng)由地政士申報(bào)登錄。
買賣案件委由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交，除依前述規(guī)定委託地政士申請登記者外，應(yīng)由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)申報(bào)登錄。
有以上兩種情形時(shí)，權(quán)利人則可免申報(bào)義務(wù)，以減輕一般民眾負(fù)擔(dān)。

地政士也將扮演登錄主要角色

問題六、如買賣案件未有房仲業(yè)經(jīng)手，亦無委託地政士代辦過戶，是否需買賣雙方共同申報(bào)?
答：買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居間或代理成交，則由權(quán)利人（買方）負(fù)責(zé)申報(bào)即可，賣方無申報(bào)之義務(wù)。

問題七、實(shí)際資訊申報(bào)不實(shí)或逾期申報(bào)有無處罰？規(guī)定為何？
答：申報(bào)登錄不實(shí)、逾期未申報(bào)登錄，經(jīng)通知權(quán)利人(買賣案件之買方)限期改正，而未改正者，按次處以3-15萬元之罰鍰，至改正為止。
如屬委由地政士及不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)案件，申報(bào)登錄不實(shí)、逾期未申報(bào)登錄，不經(jīng)限期改正，直接處地政士及不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者3-15萬元之罰鍰，至改正為止。

問題八、如何確認(rèn)申報(bào)資訊之真實(shí)性?
答：未來如發(fā)現(xiàn)登錄成交價(jià)有顯著異於市場正常交易價(jià)格者，將請申報(bào)人說明，並請申報(bào)人提出必要文件佐證，並規(guī)劃得將成交案件資訊交由開業(yè)之不動產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助認(rèn)定。

問題九、如房地產(chǎn)合併交易，土地及建物成交價(jià)仍需分別申報(bào)嗎？
答：向主管機(jī)關(guān)申報(bào)登錄土地及建物成交案件實(shí)際資訊時(shí)，如該房地產(chǎn)買賣有就土地及建物分別議定成交價(jià)，則須分開申報(bào)；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價(jià)），則合併申報(bào)一個(gè)成交價(jià)即可。

問題十、就實(shí)價(jià)申報(bào)登錄之內(nèi)容項(xiàng)目觀之，所需申報(bào)者是否不只申報(bào)資訊?
答：因各界最關(guān)切的就屬不動產(chǎn)交易價(jià)格，故外界慣稱實(shí)價(jià)登錄，但依據(jù)規(guī)定應(yīng)於買賣案件辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記30日內(nèi)，向主管機(jī)關(guān)申報(bào)登錄土地及建物成交案件「實(shí)際資訊」，因此申報(bào)內(nèi)容包括交易標(biāo)的、價(jià)格資訊及標(biāo)的資訊三大部分，民眾需注意價(jià)格以外之必要資訊亦需申報(bào)，以免不諳法令而受罰。

買賣移轉(zhuǎn)一定要進(jìn)行移轉(zhuǎn)

問題十一、未來向地政單位申報(bào)實(shí)價(jià)資訊，可否於買賣案件送件時(shí)一併申報(bào)?
答：地政三法係規(guī)定買賣案件於「辦竣」所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記30日內(nèi)，向主管機(jī)關(guān)申報(bào)實(shí)際資訊。因此地政機(jī)關(guān)將於「辦竣」所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記後始受理申報(bào)，實(shí)務(wù)上因大部分買賣案件習(xí)慣上皆有委託地政士代辦，地政士可於領(lǐng)取所有權(quán)狀時(shí)再申報(bào)。有委任地登記機(jī)關(guān)受理之地方政府，地政事務(wù)所可能會規(guī)劃設(shè)立電腦由申報(bào)人於現(xiàn)場自行登錄，申報(bào)人亦可在外採線上申報(bào)方式登錄。

問題十二、實(shí)價(jià)申報(bào)登錄後對外提供查詢之內(nèi)容項(xiàng)目為何?會不會洩漏個(gè)人隱私？
答：地政機(jī)關(guān)受理申報(bào)登錄之資訊，基於公示原則，經(jīng)篩選整理後，於符合法律規(guī)範(fàn)及保障當(dāng)事人隱私之前提下，將以區(qū)段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區(qū)段化、去識別化方式，故不會洩漏個(gè)人隱私。

問題十三、是否所有受理申報(bào)登錄之價(jià)格資訊，皆會對外公開？
答：地政機(jī)關(guān)受理申報(bào)登錄之資訊，會經(jīng)篩選整理後，再以區(qū)段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實(shí)價(jià)登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊，如有超高成交價(jià)，甚至可能為有心人士刻意炒作行情，因?qū)锻饨绶炊赡軙姓`導(dǎo)效果，將不提供該極端個(gè)案公開查詢。

問題十四、區(qū)段化、去識別化方式提供查詢，可否舉例說明？
答：買賣之案件有建物門牌者，區(qū)段化一定區(qū)間以「建物門牌號碼區(qū)間值」填寫為原則，舉例而言，如成交案件係位於新北市新店區(qū)北新路1段25號，則以新北市新店區(qū)北新路1段1~50號公開查詢。該區(qū)段化方式亦會視各個(gè)地區(qū)不同發(fā)展程度，因地制宜彈性呈現(xiàn)。
若都市化程度較低地區(qū)，不適合採建物門牌號碼區(qū)間值填寫或無門牌者，則以顯著地標(biāo)、地物之區(qū)段化方式呈現(xiàn)，舉例而言，如屏東縣滿州鄉(xiāng)中山路滿州國小附近。

問題十五、聽說租賃案件也要申報(bào)，是否所有的房屋或土地出租都要申報(bào)？
答：經(jīng)營仲介業(yè)務(wù)者，對於租賃委託案件，應(yīng)於簽訂租賃契約書後30日內(nèi)，向主管機(jī)關(guān)申報(bào)登錄成交案件實(shí)際資訊。因此租賃案件僅限於不動產(chǎn)仲介業(yè)受託案件才要申報(bào)，且是由仲介業(yè)負(fù)責(zé)，並不一定所有的房屋或土地出租都要申報(bào)。

地政三法將使實(shí)價(jià)登錄成行

問題十六、如屬預(yù)售屋買賣案件，是否亦需申報(bào)？申報(bào)時(shí)機(jī)為何？
答：經(jīng)營代銷業(yè)務(wù)者，對於起造人或建築業(yè)委託代銷之案件，應(yīng)於委託代銷契約屆滿或終止30日內(nèi)，向主管機(jī)關(guān)申報(bào)登錄成交案件實(shí)際資訊。因此預(yù)售屋買賣亦需申報(bào)，但只要由不動產(chǎn)代銷業(yè)者，於委託代銷契約屆滿或終止30日內(nèi)，一次申報(bào)即可。

問題十七、實(shí)價(jià)登錄後是否會實(shí)價(jià)課稅?
答：內(nèi)政部推動實(shí)價(jià)登錄地政三法，係為資訊公開透明。未來是否走向?qū)崈r(jià)課稅，則屬財(cái)政部規(guī)劃權(quán)責(zé)。因此，實(shí)價(jià)登錄地政三法均有規(guī)定已登錄之不動產(chǎn)交易價(jià)格資訊，在相關(guān)配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據(jù)，所以短期內(nèi)不會實(shí)價(jià)課稅。

問題十八、地政三法實(shí)價(jià)登錄政策何時(shí)施行？
答：地政三法有關(guān)實(shí)價(jià)申報(bào)登錄條文均明定施行日期由行政院定之，故相關(guān)配套措施包含子法訂定、申報(bào)表格製作、登錄系統(tǒng)建置等需先完成，建立後並廣為宣導(dǎo)周知，再由行政院決定施行日期即可執(zhí)行。內(nèi)政部將儘速妥擬完善之相關(guān)配套，以達(dá)落實(shí)不動產(chǎn)交易價(jià)格資訊公開化之目的。

問題十九、問題：租賃及預(yù)售屋都不須經(jīng)過地政事務(wù)所登記,受託業(yè)者如果不登錄有沒有稽查的方法?
答：依據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第27條及其施行細(xì)則第25條規(guī)定，主管機(jī)關(guān)檢查經(jīng)紀(jì)業(yè)之業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)業(yè)不得規(guī)避、妨礙或拒絕，並得查詢或取閱經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)行業(yè)務(wù)有關(guān)紀(jì)錄及文件。因此，直轄市或縣（市）主管機(jī)關(guān)可依上開規(guī)定，對經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)檢查，並查詢或取閱經(jīng)紀(jì)業(yè)持有之不動產(chǎn)租賃或預(yù)售屋買賣契約書（因該契約書應(yīng)由經(jīng)紀(jì)業(yè)指派經(jīng)紀(jì)人簽章），以查核經(jīng)紀(jì)業(yè)申報(bào)登錄之成交資訊是否屬實(shí)，或是否隱匿成交案件未履行申報(bào)登錄義務(wù)。

問題二十、完成實(shí)價(jià)登錄的不動產(chǎn)交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費(fèi)嗎?
答：主管機(jī)關(guān)受理權(quán)利人或地政士或不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)申報(bào)登錄不動產(chǎn)成交資訊後，民眾即可查詢上一季的資訊。至於當(dāng)季的資訊，因需就申報(bào)資料內(nèi)容進(jìn)行篩選，確認(rèn)申報(bào)資料之真實(shí)性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時(shí)間方可查詢。民眾如以網(wǎng)路查詢者，不收查詢費(fèi)用。

問題二十一、我是賣方,可以主動登錄嗎?如果查詢到的價(jià)格覺得有疑問應(yīng)如何反應(yīng)?
答：目前實(shí)價(jià)登錄係規(guī)範(fàn)權(quán)利人或地政士或不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)者需辦理申報(bào)登錄不動產(chǎn)成交資訊事宜，賣方無須進(jìn)行申報(bào)登錄資訊，以避免申報(bào)資訊不一。如民眾就所查詢的價(jià)格認(rèn)有疑義，可檢具具體證明資料向不動產(chǎn)所在地之地政事務(wù)所反應(yīng)。