【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】小套房過去是房價修正的重要觀察指標(biāo)之一，但近年來房價飆漲快速，低總價、低單價、帶投報的小套房反而成為市場的寵兒。臺灣房屋調(diào)查全臺16所大學(xué)小套房2011年及2009年投報率比較，結(jié)果發(fā)現(xiàn)投報率幾乎都成下滑走勢。

臺灣房屋研究中心執(zhí)行長邱太煊表示，全臺小套房投報率下滑，主因是房貸長期低利；臺灣首購房貸利率1.85%~2%之間，長期低利結(jié)果，使得不少投資客棄定存，轉(zhuǎn)而追求穩(wěn)定的租金報酬產(chǎn)品，致使租屋投報率不斷下滑，換言之，租金難漲，房價飆高，投報率自然下滑。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，16所大學(xué)周邊套房投報率皆下降1~4成，下降最多的為臺中逢甲大學(xué)，投報率跌幅40%，下降最少的為臺灣師範(fàn)大學(xué)，投報率跌幅5%，2009年平均投報率6.7%，2011年平均投報率5.6%，下降約1個百分比。

臺灣房屋研究中心研究員王昫云表示，會造成投報率降低的原因有二，一是房價提高，二是年租金減少，租金通常是市場機(jī)制決定，且有租約造成的價格僵固性，不易改變，因此總價提高才是造成投報率降低的主因，由整理數(shù)據(jù)中得證，除了臺北5所大學(xué)(東吳、銘傳、臺大、師大、政大)周邊平均投報率低於5%外，其餘11所皆高於5%，顯示房價漲速快的地區(qū)，投報率下滑的速度最快。

在房地產(chǎn)8年多頭，臺北房價漲勢強(qiáng)勁，因此導(dǎo)致投報率至少都跌了2成，尤其是附近有士林夜市加持的銘傳大學(xué)，以及公館商圈的臺灣大學(xué)，跌幅分別為32%和30%；而桃園地區(qū)，受惠於交通建設(shè)逐漸到位，原本投報率都在7%以上的中原、中央大學(xué)，都因房價上升而降至4%~5%；另外，中臺灣最大的夜市商圈逢甲商圈內(nèi)的逢甲大學(xué)，近幾年來1樓店面價格不斷創(chuàng)新高，也拉高周邊住宅大樓價格，從2009年投報率9.3%~10%，2011年降至5.6%~6%，跌幅40%最大，往南走到臺南成大及高雄師範(fàn)大學(xué)、高雄應(yīng)用科大，房價平穩(wěn)，投報率雖下跌，但平均投報率仍維持在7%以上。

王昫云表示，在房價飆漲、投報率下降的時空環(huán)境下，仍有表現(xiàn)較佳的區(qū)域，例如臺灣師範(fàn)大學(xué)以及高雄應(yīng)用科技大學(xué)，投報率跌幅分別為5%和7%，為此次調(diào)查中，跌幅最低的一、二名。臺灣師範(fàn)大學(xué)因在2009年時租金就相對其他15所高，到了2011年租金又上漲21%，而房價僅上漲24%，另外，高雄應(yīng)用科大則因租金僵固性，兩年內(nèi)並未調(diào)升，而房價僅上漲6%，兩所大學(xué)周邊租金、總價並未有懸殊的上漲比例，因此投報率跌幅皆不大。

邱太煊表示，全球經(jīng)濟(jì)因為前景未明、歐洲債信危機(jī)未除，各國逐漸採取降息政策，臺灣也維持低利環(huán)境，民眾眼見存款利率過低，尋求其他投資出口，導(dǎo)致市場游資充沛，然而股市投資風(fēng)險高，房地產(chǎn)相對安穩(wěn)，但投資房地產(chǎn)須考量未來資產(chǎn)增值和投報率。重視資產(chǎn)增值空間者，建議選擇帶租約的店面及商辦，像東區(qū)SOGO百貨店面投報率偏低約1.5~1.87%，但增值空間相對強(qiáng)；重視投報率者，可選擇商辦或者學(xué)區(qū)套房，商辦投報率約2.5%以上，學(xué)區(qū)套房投報率約5%~7%。