【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】許多人在辦理房貸時(shí)也都懂得比價(jià)的必要性，不過(guò)你真的比「對(duì)」了嗎?臺(tái)灣房屋智庫(kù)發(fā)言人張旭嵐表示，一般人最直接受到房貸專案上利率的數(shù)字吸引，所以在利率數(shù)字上比高低，不過(guò)真正的關(guān)鍵不僅是在數(shù)字上，還包括這背後的其它服務(wù)和費(fèi)用成本，臺(tái)灣房屋智庫(kù)整理申貸前應(yīng)注意的五大眉角，揭開(kāi)「房貸廣告」的美麗面紗。
 
大多數(shù)的銀行會(huì)把第一年或前兩年利率訂的比較低，以便吸引顧客，而到了第二年或第三年利率在往上加。其實(shí)，第二段或第三段利率才是關(guān)係到未來(lái)十幾年的房貸利率，要了解各階段利率，才能精準(zhǔn)算出整個(gè)房貸總金額，也才能真正達(dá)到比價(jià)目的。因此千萬(wàn)不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了。
 
固定利率對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，潛在成本較高，因此利率會(huì)比機(jī)動(dòng)利率高，雖然當(dāng)預(yù)期市場(chǎng)利率上揚(yáng)時(shí)，選擇固定利率房貸就比較吃香，但是有時(shí)市場(chǎng)預(yù)期利率上升的幅度，和實(shí)際利率變化並不相同，或是發(fā)生的時(shí)間延遲許久，這對(duì)固定利率房貸來(lái)說(shuō)都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果預(yù)估未來(lái)利率波動(dòng)不大、或利率將下修，則可選擇「機(jī)動(dòng)利率」；而如果目前利率已在低檔、或未來(lái)有條升可能，則建議採(cǎi)用「固定利率」計(jì)息，或許有機(jī)會(huì)享有固定低利的優(yōu)勢(shì)，省下不少房貸成本。

申購(gòu)房貸除了要比較利率數(shù)字，精算每個(gè)月要繳的本金和利息之外，還得注意潛在的成本與費(fèi)用，不然可能會(huì)陷入利率的迷思。很多消費(fèi)者只注意比較銀行間利率零點(diǎn)幾的差別，其實(shí)貸款的申請(qǐng)過(guò)程中所隱藏的手續(xù)費(fèi)、帳管費(fèi)、代償費(fèi)等附加費(fèi)用，會(huì)增加貸款成本，有時(shí)雖然看起來(lái)第一階段利率低，但加上手續(xù)費(fèi)後並沒(méi)有想像中優(yōu)惠，甚至更高。

張旭嵐提醒，尤其有些已有房貸者，看到更優(yōu)惠利率想要轉(zhuǎn)貸，卻沒(méi)有注意到轉(zhuǎn)貸可能會(huì)延伸出的費(fèi)用，包括：代書(shū)服務(wù)費(fèi)（設(shè)定及塗銷費(fèi)用）、地政機(jī)關(guān)設(shè)定規(guī)費(fèi)及書(shū)狀費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)（代償費(fèi)、鑑價(jià)費(fèi)、帳戶管理費(fèi)及作業(yè)費(fèi)）等，因此消費(fèi)者在詢問(wèn)或比較利率的同時(shí)，還應(yīng)該詳細(xì)了解附加費(fèi)用，才能清楚分析貸款成本。
 
許多上班族在年底拿到年終獎(jiǎng)金，或是每月或每季有大筆工作獎(jiǎng)金時(shí)，便會(huì)規(guī)畫(huà)提撥部分金額償還房貸，以減少後續(xù)的利息支出，不過(guò)這時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)提前還款是會(huì)有違約金的！張旭嵐說(shuō)，銀行針對(duì)貸款額客收取「提前清償違約金」的目的，主要是避免顧客於短期內(nèi)轉(zhuǎn)貸。通常違約金的限制，是在貸款的第1~5年不等，收取的金額為貸款金額的一定比例或每月還款金額的倍數(shù)。

雖然房貸在一、兩年內(nèi)完全清償?shù)臋C(jī)率並不高，違約金的限制影響不大，但有些銀行對(duì)顧客的「部分還款」也會(huì)收取違約金，這對(duì)於想要以部分還款來(lái)節(jié)省利息的顧客而言就會(huì)有影響，因此，在辦理房貸前，一定要事先問(wèn)清楚有關(guān)違約金的限制條件，確定「提前部份還款」或「提前清償」，是否須負(fù)擔(dān)違約金。
 
為了減輕貸款壓力，許多申貸者會(huì)拉長(zhǎng)貸款期限，從20年到40年期不等，提醒您，銀行都有貸款者年齡和申貸年限加起來(lái)不超過(guò)75年的限制，因此年紀(jì)較長(zhǎng)的申貸者還款期限的限制較多，而年紀(jì)越輕，貸款年限的彈性越高。如果是五十歲以上，無(wú)固定收入的退休族群，較難爭(zhēng)取到優(yōu)惠利率，銀行放款條件較更嚴(yán)謹(jǐn)，建議可用以子女的名義申請(qǐng)房貸，便可延長(zhǎng)房貸還款年限，減少房貸的壓力。