【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查2013年3月17日公布，本季民調(diào)顯示，全臺民眾對於長、短期(一年及三個月)房價看法，看跌比例持續(xù)擴(kuò)大，其中，長期「看跌」房價比重52％，更創(chuàng)近13季來最高，並且，未來半年認(rèn)為「是」購屋好時機(jī)比重，僅28％，較上季大減9％，顯見在九合一選後觀望氣氛更重，多數(shù)民眾並未受到房地合一轉(zhuǎn)輕稅消息激勵。另外，調(diào)查結(jié)果也顯示，奢侈稅實施後，北冷、中南溫?zé)崾袥r，開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，全臺七大都會區(qū)短期房價看法，看跌比重都多於看漲，全臺房市「轉(zhuǎn)冷」趨勢全面成型。
 
永慶房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，政府調(diào)控房市，財政與稅賦手段雙管齊下，不僅針對特定區(qū)、高總價產(chǎn)品，進(jìn)行限貸，更有查稅、升息、加稅等各項措施，目前更有房地合一立法推動，現(xiàn)今全臺房市已「轉(zhuǎn)冷」，買氣低迷，量能頻創(chuàng)新低，房價修正態(tài)勢已確立。由於，近期全臺網(wǎng)路物件，降價求售情形不斷擴(kuò)大，預(yù)期Q2房價修正情形將更趨明顯。
 
對於目前買方何時該進(jìn)場，葉凌棋指出，無論政府怎樣調(diào)控房市，稅負(fù)如何調(diào)整，對於自用型買方來說，權(quán)益 影響極小，且2015年全球低利率環(huán)境不變，房價大跌機(jī)會並不高，建議自用型買方可趁房價回檔，積極進(jìn)場看購屋。預(yù)估2015年Q2隨價格修正後，量能將較Q1增加，預(yù)期2015年上半年全臺房市將較去年同期『價跌量平』。
 
全臺房市看法更趨保守，長短期房價看跌比重均突破5成，位於近13季高點，未來半年「是」進(jìn)場時機(jī)比重只剩28％，創(chuàng)近三季新低
 
根據(jù)本季民調(diào)數(shù)據(jù)顯示，全臺民眾看跌房市趨勢擴(kuò)大，短期(未來三個月)房價看跌比重高達(dá)50％(圖一)、長期(未來一年)房價看跌比重更高達(dá)52％(圖二)，紛創(chuàng)近13季次高及最高，長、短期看跌比重都較上季大幅攀高，民眾對房市看法有越來越悲觀的狀況。另外，調(diào)查結(jié)果也指出，民眾認(rèn)為未來半年「不是」購屋好時機(jī)比重，達(dá)49％，認(rèn)為是購屋好時機(jī)比重，僅28％(圖三)，不僅較上季大減9％，更是近三季新低，民眾對於購屋態(tài)度也越來越保守。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，本次調(diào)查橫跨2/12財政部釋出房地合一轉(zhuǎn)輕稅訊息的前後，這次調(diào)查結(jié)果得出「看跌」比重創(chuàng)新高、認(rèn)為「是」進(jìn)場時機(jī)大減的結(jié)果，相當(dāng)具指標(biāo)意味，顯見多數(shù)民眾並未受到房地合一轉(zhuǎn)輕稅消息激勵，房價持續(xù)修正已是目前市場主流共識。
 
全臺七大都會區(qū)，市況全面轉(zhuǎn)冷
 
另外，本季調(diào)查更發(fā)現(xiàn)，奢侈稅實施後，北冷、中南溫?zé)崾袥r，也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，全臺七大都會區(qū)短期房價看法，看跌比重都多於看漲，全臺房市從北到南「轉(zhuǎn)冷」趨勢全面成型(表一)。以雙北來說，本季民眾對於長、短期房價看跌比重均高達(dá)5~6成，看跌情形較上季持續(xù)擴(kuò)大；而雙北以外的桃園、新竹、臺中、臺南、高雄等都會區(qū)，短期房價看跌比重，也首次全面出現(xiàn)看跌多於看漲的狀況，全臺主要都會區(qū)「全面轉(zhuǎn)冷」，尤其桃園，本季短期房價看漲比重僅16％，七都中僅略高於臺北的13 ％，比重更較上季大減25％，七都中下滑幅度最高，民眾態(tài)度轉(zhuǎn)變最大。
 
黃舒衛(wèi)分析，政府持續(xù)調(diào)控房市，2014年以來各項限貸、查稅、升息、加稅等措施持續(xù)釋出，2015年不僅持續(xù)推動房地合一稅立法，更開始關(guān)注中南部及偏遠(yuǎn)地區(qū)房價飆漲狀況，種種調(diào)控方式，確實使買氣保守，加上2014年地方九合一大選後，新首長對區(qū)內(nèi)各項重大建設(shè)規(guī)劃重新審視，重大建設(shè)出現(xiàn)變數(shù)，引發(fā)市場疑慮，導(dǎo)致現(xiàn) 今民眾對雙北以外區(qū)域，房價看法開始由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)大幅降溫狀況。
 
房市低迷，如何破僵局？「只要房價有明顯修正」，買方即願意進(jìn)場
 
而對於目前買方不進(jìn)場的僵局，該如何突破？根據(jù)本季調(diào)查，民眾認(rèn)為未來半年不是購屋好時機(jī)主因，以「預(yù)期房價下跌」佔38％(圖四)，躍居最高，民眾預(yù)期房價應(yīng) 進(jìn)一步修正，所以進(jìn)場意願低。
 
對此，黃舒衛(wèi)表示，目前市場對於降價期待深，屋主不應(yīng)以房地合一方向暫轉(zhuǎn)輕稅，就拉高售屋心態(tài)，需盡量貼近消費者需求，否則將面臨有行無市的狀況，尤其根據(jù)調(diào)查指出，目前會認(rèn)為未來半年是購屋好時機(jī)者，原因以「議價空間拉大」佔30％最高、「市場供給量增，有更多好物件釋出」(23％)居次(圖五)，因此，如果屋主能調(diào)整心態(tài)，適度「降價」，對於拉升購屋者進(jìn)場意願 ，才會有所助益。
 
另外，黃舒衛(wèi)更指出，即便近期政府持續(xù)調(diào)升房屋持有稅(如：房屋稅)，根據(jù)調(diào)查指出，僅有15％的民眾會裹足不前或放棄購買，有高達(dá)60％的民眾表示，只要「房價有明顯修正，還是會進(jìn)場」(圖六)，因此，相信屋主若可以合理降價，對於突破目前冰冷低迷的市況，會有很大的幫助。
 
目前房市仍未見復(fù)甦訊號，2015 Q1全臺房市價量續(xù)修 
 
對於，近期全臺房市是否有復(fù)甦訊號？永慶房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋分析，受到政策調(diào)控房市影響，由內(nèi)政部資料統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2014年全臺買賣移轉(zhuǎn)交易量僅約32.1萬件，創(chuàng)近12年來新低，量能比2003年SARS時還低(圖七)，交易量能明顯受到壓抑；而延續(xù)2014年的市況，2015年1~2月六大直轄市買賣移轉(zhuǎn)量目前也未見起色，六大直 轄市交易量能持續(xù)下滑，包含臺北、新北、高雄，1~2月移轉(zhuǎn)量年衰退幅度更超過2成(圖八)，買氣有更為低迷的狀況。
 
而除了交易量能續(xù)縮外，葉凌棋指出，觀察2015Q1(統(tǒng)計至2月底)不含預(yù)售屋的成交均價表現(xiàn)，六大直轄市房價也呈現(xiàn)全面下修的狀況，尤其北市價格創(chuàng)近八季新低，新北市及高雄則是近五季最低。北市Q1房價較歷史最高點，跌幅已有6％，新北也有5％，全臺主要都會區(qū)房 價都有鬆動，跌幅擴(kuò)大跡象(圖九)。
 
政策調(diào)控房市及2016年選舉變數(shù)大，2015Q1屋主降價求售情形擴(kuò)大
 
葉凌棋指出，由於目前買氣低迷，加上政策調(diào)控房市及2016年選舉變數(shù)大等因素影響，目前屋主願意降價比例較上季更高，統(tǒng)計Q1(至2月底止)網(wǎng)路住宅待售物件開價資訊，全臺主要都會區(qū)，屋主降價比例，介於14％~31％不等，都較上季走高。
 
目前Q1全臺有18.1％網(wǎng)路住宅待售物件出現(xiàn)降價，臺北更有31％(將近三件有一件降價)、新北有25.7％(四件有一件降價)(圖十)，顯示連串的房市調(diào)控政策下，屋主瞭解到房價修正趨勢已成型，降價才能吸引買家點閱，提高待售物件能見度，進(jìn)而加快銷售。
 
由於，近期全臺網(wǎng)路物件，降價求售情形擴(kuò)大，高總價產(chǎn)品因市場需求較低，降價求售比重更高，預(yù)期Q2房價修正情形會更趨於明顯，高總價產(chǎn)品修正幅度可能會更大。
 
低利率環(huán)境下，房價大跌機(jī)會不大，自用買方可在房價跌5％-15％後進(jìn)場
 
對於2015年上半年(H1)的房市交易，葉凌棋指出，2015年全球經(jīng)濟(jì)情勢，普遍都呈現(xiàn)緩步復(fù)甦的狀況，主要國家貨幣政策均以刺激經(jīng)濟(jì)、防通縮為主軸，預(yù)期2015年低利率環(huán)境仍將持續(xù)，即便美國6月後開始升息，國內(nèi)央行跟進(jìn)，預(yù)估升息幅度也不大，國內(nèi)房價受利率調(diào)升，而大幅下跌機(jī)會並不大，建議自用型買方可趁這波政府調(diào)控房市，積極進(jìn)場看購屋。另外，對於交易量，預(yù)估2015年Q2隨價格修正後，量能將較Q1增加，預(yù)期2015年上半年全臺房市將較2014年同期『價跌量平』。
 
最後，葉凌棋表示，目前政府調(diào)控房市不鬆手，財政及稅賦手段雙管齊下，加上房地合一課稅立法已箭在弦上，提醒屋主要留意當(dāng)前市場趨勢。整體而言，目前主要都會區(qū)房價均已出現(xiàn)修正，供給量過大、投資買盤重的區(qū)域(重劃區(qū)、郊區(qū))及產(chǎn)品(高總價豪宅)，預(yù)期價格下修幅度將會更高，建議屋主可配合自身財務(wù)規(guī)劃，適度汰弱留強(qiáng)，以維持手邊現(xiàn)金水位，避免政策因素，導(dǎo)致房價走跌，造成資產(chǎn)減損。
 
永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查2013年3月17日公布，採「電子郵件」方式，將問卷寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員。問卷調(diào)查時間為2015/02/06~2015/02/26?；厥沼行柧頂?shù)為1056份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.1％。本季調(diào)查介於財政部2/12釋出房地合一輕稅期間，這次調(diào)查結(jié)果對於最新市場趨勢判讀，將具有相當(dāng)指標(biāo)性。