壽險(xiǎn)資金罕見(jiàn)並無(wú)投入商用地產(chǎn)，這是過(guò)去一年未曾見(jiàn)到的投資異?，F(xiàn)象 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 趨勢(shì)報(bào)導(dǎo)
壽險(xiǎn)資金罕見(jiàn)並無(wú)投入商用地產(chǎn)，這是過(guò)去一年未曾見(jiàn)到的投資異?，F(xiàn)象
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  • 壽險(xiǎn)資金罕見(jiàn)並無(wú)投入商用地產(chǎn)，這是過(guò)去一年未曾見(jiàn)到的投資異?，F(xiàn)象
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2015年4月初表示，Q1不動(dòng)產(chǎn)買賣成交量(不含土地)約新臺(tái)幣103.74億元，較上季劇減46.5％，市場(chǎng)氛圍冷清。主要買家以科技公司與企業(yè)購(gòu)置廠辦大樓及工業(yè)地產(chǎn)作為自用，僅有一宗位於中正區(qū)辦公大樓自用交易個(gè)案，金額僅有1.62億元，更罕見(jiàn)的是並無(wú)壽險(xiǎn)資金投入商用地產(chǎn)，這也是過(guò)去一年未曾見(jiàn)到的投資異常現(xiàn)象，壽險(xiǎn)資金仍在等待賣方價(jià)格心態(tài)的調(diào)整伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2015年Q1土地交易金額為265億元，成交量再度低於近3年每季平均值，土地投資腳步趨緩現(xiàn)象由2014年持續(xù)延伸至2015年。單宗土地最大交易為遠(yuǎn)雄建設(shè)以56.55億購(gòu)得桃園龜山抵價(jià)地，最高交易單價(jià)則為元大人壽以每坪破千萬(wàn)之高價(jià)搶下國(guó)防部位於南京松江商圈之精華商業(yè)土地。
 
戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長(zhǎng)楊長(zhǎng)達(dá)表示，元大人壽標(biāo)得位於南京東路一江街口的『極品』土地是2015年第一季唯一稱得上搶標(biāo)的土地，其餘包括新北市二重疏洪道重劃區(qū)土地，及高雄市中都重劃區(qū)之土地標(biāo)售皆僅開(kāi)出平盤，平均溢價(jià)程度不高，顯示現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商係以逢低佈局之戰(zhàn)略因應(yīng)政府之打房政策，在2016總統(tǒng)大選前並不躁進(jìn)。
 
以遠(yuǎn)雄取得之龜山土地為例，取得單價(jià)約29萬(wàn)屬於毛地價(jià)格，經(jīng)區(qū)段徵收程序可領(lǐng)回之抵價(jià)地約四成，則抵價(jià)地之成本將轉(zhuǎn)換為75萬(wàn)，以容積率400-500％換算未來(lái)房?jī)r(jià)只要賣在20-23萬(wàn)/坪即有正常利潤(rùn)，對(duì)於龜山現(xiàn)況房市而言並非創(chuàng)價(jià)，顯示遠(yuǎn)雄的土地取得價(jià)格僅屬於『佈局價(jià)』。
 
再?gòu)娜A固建設(shè)購(gòu)進(jìn)土城1,326坪商業(yè)區(qū)土地觀察，由於該案為容積移轉(zhuǎn)接受基地，容積率逾400％，雖然單價(jià)136萬(wàn)表面上高於兩年前推案『新綠洲』115萬(wàn)之基地單價(jià)，但以容積單價(jià)而言則低於前案。
 
而從元大人壽高價(jià)搶標(biāo)精華土地之市場(chǎng)觀察，楊長(zhǎng)達(dá)分析，該案競(jìng)標(biāo)者可區(qū)分為壽險(xiǎn)業(yè)及開(kāi)發(fā)商兩大陣營(yíng)，對(duì)壽險(xiǎn)業(yè)而言，該案土地同時(shí)兼具稀少性、雙捷運(yùn)及自用性，平均標(biāo)價(jià)約在900萬(wàn)/坪。而開(kāi)發(fā)商則不存在自用性，推估預(yù)售房?jī)r(jià)約在110-120萬(wàn)/坪左右即可獲得正常利潤(rùn)，反映在平均標(biāo)價(jià)則約750萬(wàn)/坪。因此壽險(xiǎn)業(yè)在標(biāo)售競(jìng)價(jià)優(yōu)勢(shì)上明顯高於開(kāi)發(fā)商，差異則為開(kāi)發(fā)商15-20％利潤(rùn)率與壽險(xiǎn)業(yè)基本投報(bào)率2.875％的對(duì)壘。