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- 北市商辦！Q3「價(jià)跌量縮」，預(yù)估第4季價(jià)格會(huì)加速修正
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】依據(jù)信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)最新統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市辦公室平均售價(jià)在凍漲1年後，開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格修正，從A+至B各等級(jí)大樓皆小幅下跌，以商圈來(lái)看，除了站前西門(mén)商圈的價(jià)格落後補(bǔ)漲，其餘商圈也呈現(xiàn)持平及小跌，整體平均價(jià)格微幅修正至86.3萬(wàn)元，毛租金資本化率受惠租金上揚(yáng)，也微增至2.34％。租賃市場(chǎng)方面，平均租金上漲至2,122元，空置率大幅增加至9.61％，整體而言，辦公市場(chǎng)已出現(xiàn)價(jià)跌量縮現(xiàn)象，預(yù)估第4季價(jià)格會(huì)加速修正。
信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)總經(jīng)理柯宏安分析，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏空下，2015年第3季辦公市場(chǎng)表現(xiàn)不如預(yù)期，包括房地合一稅的新制上路，並未加速買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)，因此第3季呈現(xiàn)價(jià)跌量縮的現(xiàn)象，觀(guān)察目前賣(mài)方心態(tài)也不如上半年強(qiáng)硬，讓價(jià)出售的狀況普遍增加，加上總統(tǒng)大選將至，預(yù)估第4季在市場(chǎng)自用買(mǎi)方有限情況下，成交價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較明顯的修正。
第3季隨著「國(guó)泰置地廣場(chǎng)」完工投入市場(chǎng)，使得整體空置率大幅提高至9.61％，不過(guò)從各商圈的表現(xiàn)來(lái)看，各地仍是呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，除了信義世貿(mào)商圈空置率提高至16.46％外，像是敦南商圈以及南京四、五段商圈空置率仍較前季收斂，因此雖然受新增供給的影響空置率走高，但目前而言，租賃需求未受景氣走緩的影響。另外許多大型租戶(hù)也選擇搬遷到松山、南港等新興商圈，由於該地大眾運(yùn)輸系統(tǒng)完善，也成為內(nèi)科以外，吸引租戶(hù)搬遷的新寵。
新增供給方面，總樓高46層樓的國(guó)泰置地廣場(chǎng)於第三季完工釋出，成為臺(tái)北市指標(biāo)的A+級(jí)辦公大樓，除了低樓層已敲定由微風(fēng)廣場(chǎng)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)百貨外，其餘6~42樓將對(duì)外招租，每層約700坪左右，租金目標(biāo)上看4000元大關(guān)，目前已有富達(dá)證券決定率先進(jìn)駐?！负蠋?kù)金控中崙大樓」三棟也即將完工，總計(jì)約兩萬(wàn)坪的面積將提供合庫(kù)金控及子公司進(jìn)駐使用，至於合庫(kù)空置的辦公大樓，將評(píng)估改建、都更、出租等方式予以活化。
租金方面，依據(jù)信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)最新統(tǒng)計(jì)，第3季辦公平均租金2,122元，租金持續(xù)上揚(yáng)，其中A+級(jí)辦公大樓租金來(lái)到2,970元，接近3,000元大關(guān)，A級(jí)大樓維持在1,862元，B級(jí)大樓也維持在1,460元，租金上漲動(dòng)能僅靠Ａ+級(jí)辦公大樓推升，從不同商圈來(lái)看，同樣是租金較高的信義世貿(mào)商圈及敦南商圈租金仍有小幅上昇，分別來(lái)到每坪2,895元及2,084元，租金表現(xiàn)呈現(xiàn)強(qiáng)者恆強(qiáng)的現(xiàn)象。
資本價(jià)值方面，第3季由信義世貿(mào)商圈帶頭領(lǐng)跌，7月統(tǒng)一國(guó)際大樓成交每坪152萬(wàn)元，新光曼哈頓10月標(biāo)售辦公室底價(jià)135萬(wàn)元，都顯示A+辦公大樓缺乏上漲動(dòng)能，使得第3季信義世貿(mào)商圈平均售價(jià)下降到100.2萬(wàn)元，另外敦南商圈也從100.3萬(wàn)元下跌至99.3萬(wàn)元。不過(guò)反觀(guān)站前西門(mén)商圈，原本第2季售價(jià)為69.6萬(wàn)元，第3季逆勢(shì)上漲至71.3萬(wàn)元，出現(xiàn)落後補(bǔ)漲行情。
內(nèi)科廠(chǎng)辦方面，平均租金1,172元不變，空置率回升至6.38％，平均售價(jià)維持54.9萬(wàn)元，相較於市區(qū)辦公，內(nèi)科廠(chǎng)辦尚未觀(guān)察到價(jià)格走跌，租金資本化率也保持在2.56％。其中西湖段空置率2.68％，市場(chǎng)供給量緊俏，平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在12.03％，平均租金停滯在1,067元。
信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)總經(jīng)理柯宏安分析，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏空下，2015年第3季辦公市場(chǎng)表現(xiàn)不如預(yù)期，包括房地合一稅的新制上路，並未加速買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)，因此第3季呈現(xiàn)價(jià)跌量縮的現(xiàn)象，觀(guān)察目前賣(mài)方心態(tài)也不如上半年強(qiáng)硬，讓價(jià)出售的狀況普遍增加，加上總統(tǒng)大選將至，預(yù)估第4季在市場(chǎng)自用買(mǎi)方有限情況下，成交價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較明顯的修正。
第3季隨著「國(guó)泰置地廣場(chǎng)」完工投入市場(chǎng)，使得整體空置率大幅提高至9.61％，不過(guò)從各商圈的表現(xiàn)來(lái)看，各地仍是呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，除了信義世貿(mào)商圈空置率提高至16.46％外，像是敦南商圈以及南京四、五段商圈空置率仍較前季收斂，因此雖然受新增供給的影響空置率走高，但目前而言，租賃需求未受景氣走緩的影響。另外許多大型租戶(hù)也選擇搬遷到松山、南港等新興商圈，由於該地大眾運(yùn)輸系統(tǒng)完善，也成為內(nèi)科以外，吸引租戶(hù)搬遷的新寵。
新增供給方面，總樓高46層樓的國(guó)泰置地廣場(chǎng)於第三季完工釋出，成為臺(tái)北市指標(biāo)的A+級(jí)辦公大樓，除了低樓層已敲定由微風(fēng)廣場(chǎng)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)百貨外，其餘6~42樓將對(duì)外招租，每層約700坪左右，租金目標(biāo)上看4000元大關(guān)，目前已有富達(dá)證券決定率先進(jìn)駐?！负蠋?kù)金控中崙大樓」三棟也即將完工，總計(jì)約兩萬(wàn)坪的面積將提供合庫(kù)金控及子公司進(jìn)駐使用，至於合庫(kù)空置的辦公大樓，將評(píng)估改建、都更、出租等方式予以活化。
內(nèi)科廠(chǎng)辦方面，平均租金1,172元不變，空置率回升至6.38％，平均售價(jià)維持54.9萬(wàn)元，相較於市區(qū)辦公，內(nèi)科廠(chǎng)辦尚未觀(guān)察到價(jià)格走跌，租金資本化率也保持在2.56％。其中西湖段空置率2.68％，市場(chǎng)供給量緊俏，平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在12.03％，平均租金停滯在1,067元。
