萊坊2018年《財富報告》臺灣超級富豪暴增26%,成長率全球第三,房價高速成長不再,升息將加速投資轉(zhuǎn)折 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 趨勢報導(dǎo)
萊坊2018年《財富報告》臺灣超級富豪暴增26%,成長率全球第三,房價高速成長不再,升息將加速投資轉(zhuǎn)折
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  • 萊坊2018年《財富報告》臺灣超級富豪暴增26%,成長率全球第三,房價高速成長不再,升息將加速投資轉(zhuǎn)折
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】瑞普萊坊2018年6月29日發(fā)表2018年《財富報告》,報告指出2017年全球淨(jìng)資產(chǎn)(不含主要住宅)超過美金五千萬元的超級富豪總?cè)藬?shù)達到129,730名,而年增10%為五年來新高。增加的原因在於溫和的經(jīng)濟環(huán)境、低廉的融資成本、熱烈的創(chuàng)業(yè)和投資氣氛,以及美元的匯率變動,帶動各國股市頻創(chuàng)新高,資產(chǎn)價格水漲船高。美國仍為全球最富庶的國家,而臺灣的超級富豪人數(shù)為2,010人,排名第15、亞洲第6,從2016年的1,590人再增加420人,年增26%,成長率僅次於巴西、俄羅斯。
 
?超級富豪人數(shù)趨勢
美洲仍是最富裕的區(qū)域,超級富豪人數(shù)佔全球34%,但亞洲正式取代歐洲,成為第二名。從成長率來看,2017年漲勢最多的是俄羅斯、獨立國協(xié)的26%,及拉丁美洲的20%。從各國人數(shù)分析,美國一枝獨秀,總?cè)藬?shù)達38,500人,其次為日本的9,960人,以及中國、德國、加拿大。預(yù)期未來五年全球超級富豪人數(shù)將增加40%,亞洲新興國家不斷竄高,其中中國成長率將高達104%,位居全球第二名,而印度也將首度擠進前十名,印尼也擠進前20名。
 
?財富累積原因及風(fēng)險
根據(jù)財富報告的態(tài)度調(diào)查結(jié)果,全球超級富豪將2017年的財富累積歸功於「個人事業(yè)」的成功及「國家經(jīng)濟狀況穩(wěn)定」。瑞普萊坊市場研究部總監(jiān)黃舒衛(wèi)表示,2016年除了要面臨升息、縮表的結(jié)構(gòu)性調(diào)整所產(chǎn)生的預(yù)期心理,年中的英國脫歐、年底的川普當(dāng)選等兩大驚奇,讓投資市場以守代攻。但到了2017年,兩者均在調(diào)查的各項不利因素中敬陪末座。英國脫歐對投資市場幾乎已成了假議題,再加上川普的「美國製造」政策、減稅帶動各地以補貼措施振興產(chǎn)業(yè),兩大疑慮卸除後,全球投資市場再現(xiàn)活力。
 
相對來說,萊坊調(diào)查影響超級富豪投資策略的不利因素裡,非經(jīng)濟因素所帶來的風(fēng)險最大。其中,「恐怖主義」最嚴(yán)重,其次為「民粹主義」帶動的政治波動及社會對立,佔比也達49%。而亞洲因為地緣政治的關(guān)係,關(guān)注北韓問題比例達59%。另外,互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)勃發(fā)、虛擬貨幣交易熱也讓超級富豪擔(dān)憂「網(wǎng)路犯罪」的問題,分佔第三名。
 
涉及肥咖條款、CRS的財產(chǎn)「透明度」因素,攸關(guān)財富的保存,影響財富配置的策略,對亞洲富豪的影響大。報告指出,因為美國和臺灣是少數(shù)沒有簽約加入共同申報準(zhǔn)則的地區(qū),2017年第二季往前三年累計,非銀行存款分別增長1,220億、250億美元,而開曼群島一年流出311億美金,都顯示「透明度」確實帶動全球資金的暗流。
 
?資產(chǎn)布局策略
從投資態(tài)度、資產(chǎn)布局以及財富成長原因等三個因果現(xiàn)象綜合分析。低利、資金充沛,跨國投資盛行,全球有50%的超級富豪覺得在房地產(chǎn)投資賺得到錢,也是財富成長的動能。因此全球超級富豪配置在不動產(chǎn)的部位有43%,2017年有56%增加不動產(chǎn)投資部位,僅次於股票的62%。
 
然而,亞洲超級富豪偏好風(fēng)險投資,有57%是風(fēng)險偏好者,遠(yuǎn)高於全球平均的38%,風(fēng)險趨避者甚至不到兩成,投資心態(tài)極為積極,寧願把資產(chǎn)重押在股票、私募股權(quán)、現(xiàn)金,甚至債券,加碼不動產(chǎn)的比例只剩43%。尤其各國房市管制不斷,超額利潤縮水,現(xiàn)況配置在不動產(chǎn)的部位僅39%,認(rèn)為2017年創(chuàng)富靠房地產(chǎn)更僅30%。因此處分、減碼的比例有23%,僅次於債券,資產(chǎn)「捨房入股」的策略明確、房市獲利了結(jié)的氣氛濃厚。
 
?不動產(chǎn)布局策略
根據(jù)本次調(diào)查,臺灣富豪住宅擁有的數(shù)量維持4.3戶的水準(zhǔn),名列全球第三,沙烏地阿拉伯比2017年多了一戶,以5.7戶居冠,其次為德國的4.8戶。全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅,但全球購置住宅的需求稍有降溫,只有22%計畫在未來一年購置國內(nèi)住宅,亞洲27%略高,推估臺灣豪宅有540戶左右的潛在需求。
 
相對來說,商用需求反而高,全球有43%、亞洲則有36%。其中,鎖定的產(chǎn)品以商辦最夯,有48%,其次為零售店面30%、健康醫(yī)療29%、倉儲物流27%、銀髮住宅26%。
進一步分析,超級富豪的不動產(chǎn)投資有五大趨勢。
 
首先,受限於低投報的環(huán)境,跨境投資續(xù)熱,現(xiàn)有投資在本國的比例有62%,海外則有38%,2017年商用不動產(chǎn)跨國比例已達32%,調(diào)查顯示未來在國內(nèi)部分將大減至43%,但海外仍維持34%的高檔水準(zhǔn)。
 
其次,交易者身分過去多以機構(gòu)法人、投資基金、主權(quán)基金為主,但2017年私人投資者已佔34%,為統(tǒng)計以來新高,而全球超過十億的交易有43%更是以私人身分完成,壓倒性地成為交易主流。最著名的包括香港中環(huán)大樓、倫敦通話機大樓、起司刨大樓都是個人買家。
 
第三,亞洲成為主要需求來源,完成接近三分之二的十億美元以上大額交易。
 
第四,超級富豪認(rèn)知到不動產(chǎn)投資的複雜性及專業(yè)性,紛紛成立家族辦公室作為投資、管理不動產(chǎn)的新工具。2017年全球有55%的家族辦公室進行房地產(chǎn)投資。
 
第五、相對安全且具有資金流動性的商辦物件是最吸引投資者的領(lǐng)域。2017年全球超過五億美金的商用不動產(chǎn)交易中,商辦佔81%,其次為零售14%,偏好相當(dāng)明顯。
 
萊坊全球研究部主管Liam Baily表示,隨著美國升息,加上各國央行正逐步縮表,資金的成本正在上升,因此可以相當(dāng)肯定地說,過去十年再主要房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩位甚至三位數(shù)價格增長率在未來十年不會再出現(xiàn)。升息步伐應(yīng)該會讓房地產(chǎn)有時間進行調(diào)整。只要租金增速超過資本成本的上升,投資者應(yīng)能從超低利率移轉(zhuǎn)中平安度過。地段和產(chǎn)品條件以及積極的管理將是成功的關(guān)鍵,同時需要對拐點保持警惕。
 
?財富移動
這次調(diào)查對於超級富豪本身的資產(chǎn)布局、不動產(chǎn)投資進行調(diào)查,無論是身分趨勢、繼承安排,以及衍伸的海外置產(chǎn)規(guī)劃都有分析。目前全世界的超級富豪有34%已持有第二護照或雙重國籍,另外29%也考慮辦理,也就是有將近三分之二的超級富豪未來可以全球趴趴走,輕鬆地把資產(chǎn)、家人都安頓在海外,另外有21%的考慮永久移民。而英國、美國、澳洲、瑞士、加拿大這些資本先進、法制健全、基礎(chǔ)建設(shè)完整、教育制度佳的國家都是移民首選,新加坡則是少數(shù)的亞洲國家,甚至在亞洲的超級富豪眼中,喜好程度與英國不相上下。
 
除了移民,海外留學(xué)的需求也大增,2017年調(diào)查統(tǒng)計是28%,2018年則為41%,亞洲從38%攀升到54%。也因為強大的移民、留學(xué)需求,全球超級富豪已經(jīng)於海外置產(chǎn)的比例有38%。萊坊調(diào)查,三成的亞洲超級富豪目前持有的海外資產(chǎn),以英、美、澳、星最高,英國甚至達47%,逼近一半,加拿大、日本都不到兩成。未來有興趣投資的國家仍以英、美、星為主,澳洲、加拿大受外人購置不動產(chǎn)的新限制影響,排名都有滑落。
 
萊坊調(diào)查,全球超級富豪只有53%完成完整接班或財富移轉(zhuǎn)下一代的計畫。其中,北美,歐洲比例高達六成,但亞洲完成度不到一半,也間接形成部分家族企業(yè)經(jīng)營的隱憂。
 
?2018萊坊城市財富指數(shù)
最新「城市財富指數(shù)」由紐約拔得頭籌,倫敦、舊金山、洛杉磯、芝加哥緊接在後。亞洲則以新加坡最強,與芝加哥共列第5,其次為第8的東京、第9的香港。2017年臺北市由於超級富豪人數(shù)多、交通位置佳,排名高居第15名,但2018年萊坊精進統(tǒng)計、排序方式,臺北市降至第43名。黃舒衛(wèi)解釋,「財富」、「投資」、「生活方式」、「未來」的四項評比中,臺北市的商用不動產(chǎn)交易量屢創(chuàng)新低及外資投資多樣性不足,只剩本土自用買方,跟第一名的紐約相差近17倍,以致「投資」在全球314個主要城市排名只有162名,位居中後段,是落後的的主因。
 
臺北市排名最佳的是「財富」,但這次評比不只看超級富豪的人數(shù)趨勢,更重要的是計入收入達25萬美金的家戶數(shù)。不意外地,前十名除了倫敦之外,其餘全部都是美國城市,其中紐約以117萬戶居冠,其次為洛杉磯的64萬、芝加哥的40萬,新加坡有20萬、香港也有18萬,臺北市則以8萬戶落居31名,略低於東京的8.5萬戶,差第一名的紐約13倍。可見臺北市超級富豪人數(shù)雖多,但高階的專業(yè)經(jīng)理人、受薪族顯然較少。
 
「生活方式」的評比就更多元,關(guān)注城市的軟實力。除了看單一城市有多少間五星級飯店,還要看米其林摘了多少顆星、過夜旅客的消費額,以及全球前100大學(xué)的數(shù)量。其中,倫敦坐擁75間五星級飯店,東京收集了314顆米其林星星,墨爾本過夜旅客平均消費額美金1,925元,以及倫敦有4間頂尖大學(xué),都在各單項比分上遙遙領(lǐng)先。臺北市在「過夜旅客平均消費額」上有突出表現(xiàn),以每晚美金1,348元排進第9,但「生活方式」總排名第51,可見臺北市在觀光、餐飲、文化教育仍有很大的進步空間。另外,「未來」的評比則看創(chuàng)新程度及未來五年城市GDP的成長量,臺北市一樣落在第51名。
 
?2018萊坊國際豪宅指數(shù)100
獨家的全球百大城市豪宅指數(shù)方面,追蹤全球前100大城市豪宅的價格趨勢。2017年全球微漲2.1%略高於前一年的1.4%。三分之二的城市出現(xiàn)平穩(wěn)或增長趨勢,其中11%還有雙位數(shù)的成長。前年北京、上海、廣州漲幅近三成,但2017年前十名只剩廣州留在榜上,以27.4%居冠,其餘中國一線城市表現(xiàn)下滑。另一個趨勢則是歐洲歷經(jīng)十年的疲軟後重現(xiàn)增長態(tài)勢,其中阿姆斯特丹、法蘭克福、巴黎、馬德里都進入前十名,慕尼黑、柏林則前十榜單外徘徊,分居第11、12名,價格年增約一成。
 
黃舒衛(wèi)表示臺北市豪宅雖有降稅措施,但受制於高稅、高首付、賣壓大、自住買盤撐場等多重因素下,價格持續(xù)修正,跌幅雖從8%收斂至4.3%,排名第86,仍是全球倒數(shù)。但建商、屋主讓利,交易量回歸到每季50~60件的穩(wěn)定狀態(tài),價格再跌有限。展望豪宅後市,年底有縣市長選舉,等於是總統(tǒng)的期中考,預(yù)估市場環(huán)境會稍冷卻,價格修正空間落在5%內(nèi),而成交量則持平。
 
註:超高淨(jìng)值人士:即扣除自住物業(yè)後,資產(chǎn)淨(jìng)值達五千萬美元或以上的人士。