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  • 安新建經(jīng)傳授購(gòu)屋族三大觀察點(diǎn)，包括物件出租轉(zhuǎn)售頻率、談價(jià)對(duì)象與價(jià)格落差，幫助民眾自主「趨吉避兇」。
兇宅物件肉眼難以辨別，安新建經(jīng)傳授觀察撇步教民眾「趨吉避兇」(圖/安新建經(jīng)) MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
兇宅物件肉眼難以辨別，安新建經(jīng)傳授觀察撇步教民眾「趨吉避兇」(圖/安新建經(jīng))

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】一般民眾購(gòu)屋時(shí)多會(huì)選擇避開(kāi)變電箱、墓地、殯儀館等嫌惡設(shè)施，但看屋過(guò)程可能因該設(shè)施與房子仍有一段距離等原因而未留意到。除外部嫌惡設(shè)施外，「兇宅」更是購(gòu)屋族更聞之色變物件，因難以肉眼察覺(jué)，若無(wú)屋主或房仲主動(dòng)告知，僅能靠買(mǎi)方自行打聽(tīng)。安新建經(jīng)傳授購(gòu)屋族三大觀察點(diǎn)，包括物件出租轉(zhuǎn)售頻率、談價(jià)對(duì)象與價(jià)格落差，幫助民眾自主「趨吉避兇」。
 
根據(jù)內(nèi)政部規(guī)範(fàn)，主建物或附屬建物中有兇殺、自殺等非自然死亡之事實(shí)，或物件有如跳樓等求死行為致死方屬兇宅，並非有人在屋內(nèi)過(guò)世就算。因此若是在物件遭砍殺而陳屍他處則不符兇宅定義，或在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，即便死亡後在屋內(nèi)數(shù)日才發(fā)現(xiàn)，亦非兇宅，但因物件內(nèi)有陳屍多日的情形，多數(shù)民眾仍會(huì)有觀感不佳問(wèn)題。
 
此類物件因肉眼無(wú)法判別，安新建經(jīng)傳授三大觀察點(diǎn)，幫助民眾看屋時(shí)「趨吉避兇」：包含(1)物件頻繁出租且快速轉(zhuǎn)售，一般購(gòu)入兇宅不會(huì)自行居住而是改為出租，若是物件頻繁出租、時(shí)間不長(zhǎng)，且很快轉(zhuǎn)售，表示物件可能有狀況。(2)屋主是否出面談價(jià)，物件若有實(shí)際所有權(quán)人和登記的資料不一致，且談價(jià)代表人和屋主沒(méi)有任何親緣關(guān)係，或者對(duì)屋況完全不了解，幾乎全由仲介安排，亦須特別留意。(3)實(shí)登價(jià)格與周遭有落差，觀察實(shí)價(jià)登錄上歷年成交價(jià)，是否有價(jià)格突然落差很大的紀(jì)錄，或是於同一棟樓、坪數(shù)相近但成交價(jià)卻與他戶落差甚大。
 
除了上述三點(diǎn)外，安新建經(jīng)也提醒，可善用民間自行架設(shè)的兇宅系統(tǒng)，如：臺(tái)灣兇宅網(wǎng)、「事故地圖」App等資訊；另外，也可向管理員、街坊鄰居、里長(zhǎng)、轄區(qū)派出所等等多方詢問(wèn)，建議再交叉比對(duì)，確保資訊無(wú)誤。
 
安新建經(jīng)律師魏禮建議，一般來(lái)說(shuō)兇宅屬於物之瑕疵，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值會(huì)明顯地減少，若不慎購(gòu)入兇宅可依據(jù)民法359條主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任、360條主張損害賠償或第227條主張債務(wù)不履行責(zé)任。若主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任，民眾發(fā)現(xiàn)物件屬於兇宅應(yīng)於6 個(gè)月內(nèi)向賣方主張解除買(mǎi)賣契約或減少售價(jià)；若賣方屬於故意不告知?jiǎng)t不受6個(gè)月限制，但需特別注意，交屋後超過(guò)5年便不得提出。若主張損害賠償或債務(wù)不履行，則有15年請(qǐng)求時(shí)效；但物件須缺少賣方所保證之品質(zhì)或是賣方故意不告知物之瑕疵方可提出損害賠償；而債務(wù)不履行部分則須證明賣方有可歸責(zé)之事由才可主張。
 
兇宅在法律上並無(wú)白紙黑字嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)範(fàn)，實(shí)務(wù)上是依照交易慣例、內(nèi)政部函示及不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)來(lái)判斷，故是否可減少價(jià)金或解除契約最終仍須交由法官判定。曾有買(mǎi)賣物件在十年前發(fā)生自然死亡，因年邁獨(dú)居在家中陳屍2日，在買(mǎi)賣流程中，買(mǎi)方得知此事件要求解除契約，但賣方主張自然死亡不是兇宅不得解除。此類爭(zhēng)議物件，需要充分使買(mǎi)賣方了解兇宅定義，才能針對(duì)問(wèn)題核心，圓滿解決雙方在意的問(wèn)題、達(dá)成共識(shí)。
 
魏禮提醒，許多民眾購(gòu)入兇宅後因氣憤或懷疑受騙而提起刑事詐欺告訴，或?qū)χ俳樽肪控?zé)任，但判決結(jié)果出爐前可能已超過(guò)民法規(guī)定的6個(gè)月期限，加上刑事判決或處分書(shū)結(jié)果可能會(huì)影響民事法院判斷，因此建議務(wù)必先把握民法時(shí)效期，即時(shí)向賣方主張解除契約或減少價(jià)金，再評(píng)估是否適合提起刑事告訴追究責(zé)任，避免民事、刑事兩頭皆落空。
 
另外由於請(qǐng)求權(quán)的時(shí)效是獨(dú)立的，若僅在時(shí)效內(nèi)主張民法359條中解約之請(qǐng)求權(quán)而未主張減少價(jià)金之請(qǐng)求權(quán)，可能最後經(jīng)過(guò)幾年訴訟後判決不得解約，此時(shí)減少價(jià)金之請(qǐng)求權(quán)亦已時(shí)效消滅。
 
除了上述在契約中可主張之請(qǐng)求權(quán)外，安心建經(jīng)提醒，民眾亦可考慮在簽約時(shí)加註「排除兇宅條款」，例如約定：若房屋曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方須無(wú)條件解約、返還價(jià)金於買(mǎi)方，絕無(wú)異議等字眼，以作為事後解約退款的保障。