信義計(jì)畫區(qū)是外資及陸資企業(yè)落腳臺(tái)灣的首選。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】由於經(jīng)濟(jì)情勢(shì)持續(xù)翻揚(yáng)，加上ECFA正式上路後加添經(jīng)貿(mào)動(dòng)能，而政府積極招商成效顯著，使得近來(lái)國(guó)內(nèi)廠商掀起擴(kuò)編潮，同時(shí)也吸引外商來(lái)臺(tái)投資，因此在一連串的投資熱下，為臺(tái)灣帶來(lái)龐大的就業(yè)機(jī)會(huì)，讓辦公市場(chǎng)需求瞬間增量。根據(jù)永慶商仲事業(yè)部調(diào)查，2010年第3季臺(tái)北市主要辦公商圈的平均空置率為9.65%，較前季減少0.19個(gè)百分點(diǎn)，足見辦公室進(jìn)駐率明顯升高。

不過永慶商仲事業(yè)部協(xié)理黃增福分析，雖然企業(yè)持續(xù)擴(kuò)大辦公空間的需求，但綜觀臺(tái)北市的市區(qū)辦公商圈，由於內(nèi)有新大樓釋出、外有內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)及南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)的大量供給，反而讓市中心的辦公空置去化速度未如預(yù)期，在業(yè)主競(jìng)租比價(jià)下，儘管空置率下降，租金成長(zhǎng)卻受限，以第3季來(lái)看，平均租金為1,968元/坪/月，較前季略減1.57%。

觀察各區(qū)域辦公商圈的市況，其中臺(tái)北車站榮登第3季辦公空置率最低的商圈，空置率7.24%較前季減少1.17個(gè)百分點(diǎn)。該商圈辦公之所以能快速去化，此乃由於慶豐銀行大樓在8月整棟出售，刷新西區(qū)辦公大樓的最高行情，得標(biāo)者臺(tái)灣人壽表示將進(jìn)一步整合附近大樓進(jìn)行都更改建，再次點(diǎn)燃西區(qū)沈寂已久的商辦市場(chǎng)。而黃增福則認(rèn)為，臺(tái)北車站位於北市五鐵共構(gòu)的中心位置、交通便捷，吸引本土中小企業(yè)進(jìn)駐增點(diǎn)，只是以往周遭較缺乏新的辦公大樓，因此，未來(lái)一旦有新大樓問市，必能吸引更多外資、陸資企業(yè)搶進(jìn)。

而信義計(jì)劃區(qū)及信義商圈的辦公大樓空置率也持續(xù)減少中，信義商圈本季空置率13.2%，較前季減少2.17個(gè)百分點(diǎn)，是本季北市辦公存量去化最多的商圈。黃增福指出，以基隆路一段為軸心的信義商圈，其周邊辦公大樓多較老舊，長(zhǎng)期空置率較高，但鄰近信義計(jì)劃區(qū)、租金也相對(duì)較低為其優(yōu)勢(shì)，故隨著信義計(jì)劃區(qū)的辦公大樓加快去化後，空置狀況已大有改善。外資銀行圈的花旗、匯豐、巴黎、澳盛等陸續(xù)進(jìn)駐信義計(jì)劃區(qū)設(shè)點(diǎn)後，星展銀行及陸銀也正積極找在信義區(qū)據(jù)點(diǎn)，而101大樓在陸企加持下，包括交通銀行、中國(guó)中化、中國(guó)中鋼、漢王科技、聯(lián)想電腦等，其餘尚有數(shù)家未公布名稱的陸企正與臺(tái)北101簽約，顯見信義計(jì)劃區(qū)在亞洲A級(jí)商辦市場(chǎng)已逐漸站有舉足輕重的地位。
 

黃增福表示，商辦投資熱，臺(tái)北市大型商務(wù)旅館及廠辦大樓的投資案陸續(xù)開工，而今年完工新啟用的兩棟大樓「臺(tái)北金融中心大樓、新光A12」，都已開始招租，使得臺(tái)北市A級(jí)辦公市場(chǎng)供給大增。此外，信義計(jì)劃區(qū)在惠普總部遷移南港後，信義經(jīng)貿(mào)大樓及新光A12的兩棟A辦大樓都將釋出大量的供給面積，未來(lái)新承租方能否大大量進(jìn)駐，則攸關(guān)第4季信義計(jì)劃區(qū)商圈的辦公空置率。

至於租金方面，臺(tái)北市指標(biāo)商辦成交價(jià)屢創(chuàng)新高，帶動(dòng)各辦公商圈的大樓行情看漲，雖有部分大樓已跟隨調(diào)漲租金，但在空置狀況未明顯改善之時(shí)，今年第3季臺(tái)北市主要辦公商圈漲跌互見，整體租金價(jià)格相較前季約略下滑1.57%，平均租金為1,968元/坪/月。其中A級(jí)辦公大樓平均租金為2,421元/坪/月，AB級(jí)、B級(jí)辦公大樓的平均租金分別為1,680元/坪/月、1,392元/坪/月，跌幅皆在3%以內(nèi)。不過，黃增福指出，儘管目前市場(chǎng)租金未見起色，但在外資、陸資及臺(tái)商表達(dá)將持續(xù)加碼在臺(tái)投資後，未來(lái)商辦投資及租金價(jià)格仍備受看好。

進(jìn)一步觀察，本季僅臺(tái)北次級(jí)商圈的南京東路四、五段及中山北路的辦公租金因長(zhǎng)期較低而反彈回升外，其餘各大辦公商圈的租金普遍下滑，但跌幅皆未超過4%，租金減少仍屬合理的市場(chǎng)反應(yīng)。外資指名度最高的信義計(jì)畫區(qū)A級(jí)商辦，在「統(tǒng)一國(guó)際大樓」接連以每坪130萬(wàn)、133萬(wàn)創(chuàng)高價(jià)售出後，附近辦公大樓價(jià)格跟著水漲船高，業(yè)主調(diào)漲租金心態(tài)蠢蠢欲動(dòng)，A級(jí)大樓平均租金3,151元/坪/月仍名列北市最貴商圈。

黃增福分析，本季租金下滑的另一主要原因是投資大眾對(duì)央行循序升息及房市控管後的預(yù)期心理作用，部分承租戶認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)盤整的時(shí)間將會(huì)拉長(zhǎng)，使得租金成長(zhǎng)力道趨緩，而且業(yè)主一旦調(diào)升租金，也會(huì)立即面臨承租方遷出的空租風(fēng)險(xiǎn)。因此，雖然辦公租金已長(zhǎng)期低迷了一段時(shí)間，但市場(chǎng)上對(duì)辦公租金調(diào)漲仍不敢有太大動(dòng)作。
 

迎接後ECFA時(shí)代來(lái)臨，直接受惠臺(tái)灣外需成長(zhǎng)，帶來(lái)投資金流效益，更加速內(nèi)需成長(zhǎng)，臺(tái)灣將成為東西方貿(mào)易投資平臺(tái)。黃增福進(jìn)一步說(shuō)明，在全球資本連動(dòng)的交互影響下，下半年開始國(guó)內(nèi)股市、房市受兩股推力激發(fā)，導(dǎo)致熱錢湧入、亞幣升值，帶動(dòng)資產(chǎn)股與房地產(chǎn)全面走揚(yáng)。其一是歐美復(fù)甦緩慢，國(guó)際升息速度放緩，美國(guó)放任美元走貶；其二為亞洲新興國(guó)家內(nèi)需市場(chǎng)龐大，在民間消費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)及企業(yè)投資的成長(zhǎng)動(dòng)能支撐下，吸引資金持續(xù)流入。

展望未來(lái)，黃增福表示，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新條例施行與ECFA正式生效，政府也已成立「行政院排除投資障礙促進(jìn)就業(yè)小組」及「行政院全球招商專案小組」，邁向投資臺(tái)灣的黃金十年，內(nèi)外需求雙引擎同步啟動(dòng)，可望在出口穩(wěn)定擴(kuò)張外，大幅提振投資，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，並進(jìn)一步帶動(dòng)商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，建議房地產(chǎn)投資人，趁目前利率尚屬低檔、房?jī)r(jià)短期修正時(shí)機(jī)，慎選優(yōu)質(zhì)地段的投資產(chǎn)品，加快進(jìn)場(chǎng)佈局腳步。

近2年臺(tái)北市辦公大樓的月租金及空置率季變化           (租金單位：月/坪/元)