【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】跨國商仲高力國際表示，2011年第2季開始，臺灣商用不動產(chǎn)市場將陸續(xù)出現(xiàn)不動產(chǎn)資產(chǎn)信託（RealEstate Asset Trust, REAT）因到期或不動產(chǎn)投資信託（Real Estate Investment Trust,REIT）因清算而必須處分所持有不動產(chǎn)的個案。由於各個信託契約規(guī)定該等證券化計畫之不動產(chǎn)處分係採公開招標(biāo)方式為之，在中央銀行、財政部與行政院金融監(jiān)督管理委員會採取多項措施以穩(wěn)定不動產(chǎn)市場的大環(huán)境下，近期不動產(chǎn)市場的成功標(biāo)售案例對REAT與REIT之資產(chǎn)處分，可當(dāng)作借鏡。

高力國際表示，分析近期成功標(biāo)脫之案例，可歸納出以下關(guān)鍵因素包括，1. 訂定合宜的底價；2. 標(biāo)的資產(chǎn)本身條件優(yōu)越；3. 單純或可被接受的附帶條件。高力國際建議不動產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)察覺到，訂定太高的底價只會引起潛在投資人的反感，以致拒絶參與標(biāo)案。

合宜的底價及優(yōu)越的不動產(chǎn)條件，是促使?jié)撛谕顿Y人願意參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素，當(dāng)有愈多投資人願意加入競標(biāo)行列時，得標(biāo)單價的溢價比率將較高，反而使不動產(chǎn)所有權(quán)人獲得較佳收益。

而即將處分不動產(chǎn)的REAT與REIT完全符合前述3個標(biāo)準(zhǔn)，因此，高力國際預(yù)估未來應(yīng)該可以成功標(biāo)脫其所持有的不動產(chǎn)。但以REIT投資人的立場來看，其對清算事務(wù)執(zhí)行者的最低要求包括但不限於：1. 不動產(chǎn)必須全部處分，以免最後結(jié)果是取得部分價金與減資後的未上市、櫃受益證券（REIT上市之最低發(fā)行金額為30億元、上櫃之最低發(fā)行金額則為20億元）；2. 清算後每單位可分配價金不低於清算前之每單位淨(jìng)值；3. 期待獲得較高的不動產(chǎn)處分價格。為同時達(dá)成這3個要求，高力國際表示，受託機(jī)構(gòu)可於未來的不動產(chǎn)招標(biāo)文件訂定明確的決標(biāo)規(guī)則，以保障並增加REIT受益人之權(quán)益。

高力國際並以案例模擬說明：某REIT持有三個使用類型不同的不動產(chǎn) I、II 與 III，受託機(jī)構(gòu)可以針對各個不動產(chǎn)及整包不動產(chǎn)訂定四個底價，換言之，潛在投資人的投標(biāo)價也有四個，即投標(biāo)價A（適用不動產(chǎn) I）、B（適用不動產(chǎn) II）、C（適用不動產(chǎn) III）與D（適用同時購買不動產(chǎn)I、II 與 III）。

由於潛在投資人對各個不動產(chǎn)的投資意願不同，致其對個別不動產(chǎn)的評價相異，因此，其可以根據(jù)自身需求針對特定不動產(chǎn)或整包不動產(chǎn)出價。若投標(biāo)價D的最高價額高於投標(biāo)價A、B與C各自最高價額之合計額，由遞出最高投標(biāo)價D的投資人得標(biāo)；反之，則由遞出最高投標(biāo)價A、B與C的投資人各自取得各個不動產(chǎn)之得標(biāo)人資格。