房產(chǎn)投資客頭頂上的4片烏雲(yún)

【MyGoNews衷柏宣/專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)】?jī)嵐苊绹?guó)、英國(guó)一直在堅(jiān)守上調(diào)銀行利率的底線(xiàn)，但還能堅(jiān)守多久？已經(jīng)被人們所懷疑。因?yàn)闅W洲央行2011年4月7日重啟加息的舉動(dòng)，事實(shí)上已經(jīng)打破了這種沉默，雖然歐洲央行的加息至今仍在內(nèi)外存在分岐，但卻改變不了高通貨膨脹的壓力。臺(tái)灣已經(jīng)升息，又有奢侈稅的即將實(shí)施，持有多戶(hù)房屋的成本壓力勢(shì)必大幅增加，投資客現(xiàn)在頭上「烏雲(yún)罩頂」。
 

國(guó)際通膨壓力大　臺(tái)灣很難躲得掉


歐洲央行不得不宣布加息的重要原因，就是數(shù)月來(lái)持續(xù)上升的通貨膨脹壓力，而且這種壓力來(lái)自於石油價(jià)格高漲及未來(lái)不確定性，這種的不確定因素，看在歐洲央行行長(zhǎng)特里謝眼中，他認(rèn)為未來(lái)歐元區(qū)通貨膨脹中期前景仍呈往上的趨勢(shì)。因?yàn)槟茉磧r(jià)格飆升是歐元區(qū)通貨膨脹率走高的主要推手。今年以來(lái)，紐約原油價(jià)格漲幅已達(dá)19.45％。假如油價(jià)持續(xù)在高檔盤(pán)旋甚至進(jìn)一步上漲，必將加重歐元區(qū)通貨膨脹攀升壓力。

這種壓力其實(shí)並不只對(duì)歐元區(qū)發(fā)生作用，它同樣影響到全球所有國(guó)家，臺(tái)灣當(dāng)然也不例外，這一點(diǎn)，從臺(tái)灣持續(xù)上調(diào)油價(jià)，而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)部企圖準(zhǔn)備動(dòng)用「緩漲」措施，可以看出通貨膨脹的壓力，已經(jīng)在臺(tái)灣的環(huán)境中。如果通貨膨脹壓力、尤其是高油價(jià)帶來(lái)的輸入性通貨膨脹壓力得不到緩解，臺(tái)灣在未來(lái)仍會(huì)選擇繼續(xù)加息。
 

升息趨勢(shì)確定 房貸族壓力越來(lái)越重


而臺(tái)灣央行在4月1日升息0.25個(gè)百分點(diǎn)，一般認(rèn)為，小幅升息雖然對(duì)於房地產(chǎn)還沒(méi)有產(chǎn)生太沈重壓力，不過(guò)，升息趨勢(shì)一旦確定，每一季調(diào)升一次利率，遲早有一天臺(tái)灣的房屋市場(chǎng)將必須面對(duì)「高利率」，一旦利率上調(diào)到4％之上，持有過(guò)多房地產(chǎn)的投資客，將面臨到利率上揚(yáng)的「懲罰」。
 


事實(shí)上，通貨膨脹的壓力形勢(shì)在各主要國(guó)家的形勢(shì)大體一致，根據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，歐元區(qū)3月消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)再創(chuàng)新高，折算年率上升2.6％，高於歐盟2％的最高容忍值，創(chuàng)2008年10月以來(lái)最大年率漲幅。歐元區(qū)的德國(guó)、比利時(shí)、義大利的狀況都差不多。而中國(guó)3月的通貨膨脹率，多數(shù)機(jī)構(gòu)都預(yù)計(jì)會(huì)重上5％以上。大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)同，全球性的通貨膨脹對(duì)於多數(shù)國(guó)家而言，其壓力都是類(lèi)似的，何時(shí)啟用升息手段只是時(shí)點(diǎn)的選擇而已，誰(shuí)都不例外。
 

資金緊俏 房產(chǎn)資金鍊面臨考驗(yàn)


過(guò)去2年中，全球食品價(jià)格上漲了40％，石油價(jià)格從60至70美金/桶的價(jià)格上升到現(xiàn)階段的120美元/桶。隨著全球通貨膨脹日益嚴(yán)重，沒(méi)有國(guó)家能夠在地球上躲過(guò)通貨膨脹的壓力，各國(guó)為了對(duì)抗通貨膨脹而祭出的手段之一，就是升息。在這樣的趨勢(shì)下，房屋貸款的壓力將會(huì)越來(lái)越沈重。

未來(lái)持續(xù)升息，將提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本，部分中小企業(yè)有可能將面臨貸不到款的尷尬局面。在這樣預(yù)期下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，在資金回籠壓力驟增的情況下，又添融資新愁，未來(lái)為應(yīng)對(duì)危機(jī)，部分房地產(chǎn)個(gè)案或許將面對(duì)不得不打折促銷(xiāo)的抉擇。
 

臺(tái)灣投資客頭頂上的4片烏雲(yún)


而臺(tái)灣還有奢侈稅的打房措施，一旦執(zhí)行下去，加上逐漸的升息趨勢(shì)，不排除小部分小型建商必須降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)一波價(jià)格打折高潮。對(duì)於房屋持有者來(lái)說(shuō)，升息會(huì)增加貸款支出的壓力，對(duì)於只擁有1戶(hù)房屋者來(lái)說(shuō)，1年增加數(shù)千到萬(wàn)元的貸款支出，應(yīng)該可以靠著其他節(jié)省開(kāi)支來(lái)因應(yīng)，但是對(duì)於擁有多戶(hù)的投資客來(lái)說(shuō)，持有不動(dòng)的利息增加，就變成了沈重的負(fù)擔(dān)，這個(gè)時(shí)候，就會(huì)形成必須要脫手其中不動(dòng)產(chǎn)以因應(yīng)財(cái)務(wù)的調(diào)度。

至於投資客為了躲避奢侈稅，把手中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)成租賃，這樣的論點(diǎn)其實(shí)是有爭(zhēng)議的，第一、市場(chǎng)中租屋的需求有沒(méi)有這麼大，足以支應(yīng)到投資客「售轉(zhuǎn)租」的數(shù)量。第二、投資客擁有「售轉(zhuǎn)租」的租金，是否能夠被市場(chǎng)接受。第三、房子住了2年之後，原有的裝潢已經(jīng)變舊，投資客2後如果要轉(zhuǎn)手，勢(shì)必得再花一筆整修費(fèi)用，這個(gè)整修費(fèi)搞不好會(huì)是2年租金的總和，對(duì)於投資客來(lái)說(shuō)，未必劃算。最後一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)，必須假設(shè)2年後的房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上漲，如果下跌或持平，對(duì)於房地產(chǎn)投資客來(lái)說(shuō)，都會(huì)是一項(xiàng)「虧損」。