【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行分析2011年第2季度香港住宅及投資市場(chǎng)的表現(xiàn)，指出香港政府接連推出穩(wěn)定樓市的措施，抑制了部分短炒活動(dòng)，然而市場(chǎng)氣氛亦因此趨向觀望。近月成交量下跌，中小型住宅以至豪宅的樓價(jià)也向下調(diào)，反映了政策的影響力。

2011年首季樓市的成交量逐月穩(wěn)步上升，但進(jìn)入第2季度後，隨著按揭利率開始出現(xiàn)變化，加上政府續(xù)推穩(wěn)定樓市的政策，按月成交量亦呈現(xiàn)較大的波動(dòng)。反映住宅及其他各類物業(yè)成交的物業(yè)臨時(shí)買賣合約數(shù)目，自3月份的13,838宗跌至4月份的10,583宗，5月份反彈至12,764宗，但在6月份再跌至11,919宗。

DTZ戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻指出，3月中開始，香港多家主要銀行調(diào)高新造拆息按揭計(jì)劃的息率，已令部分買家轉(zhuǎn)向觀望，加上政府再推出樓市穩(wěn)定措施，令觀望氣氛更濃?；仡?011年上半年，物業(yè)臨時(shí)買賣合約的總數(shù)為71,868宗，較去年同期跌8.6%；第2季度成交量較第1季度跌3.7%，而6月份的按月跌幅更大，達(dá)6.6%，反映政府正積極為樓市降溫。

香港中小型住宅的價(jià)格，截至6月份已錄得25.1%的按年升幅，上半年間的升幅為12.5%，第2季度則較上季升1.7%。然而經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間上升後，隨著近期成交量下跌，樓價(jià)於6月份開始鬆動(dòng)。以太古城單位為例，其高峰平均呎價(jià)是5月份錄得的9,800港元，但至6月份輕微回落1%至9,700港元，7月的呎價(jià)再按月回落1.5%至9,550港元。

豪宅價(jià)格過(guò)去1年的升勢(shì)更急，截至6月份的按年升幅高達(dá)29.3%，2011年上半年間的升幅為13.3%，第2季度則較上季升3.1%。豪宅價(jià)格亦因近期成交放緩而趨向平穩(wěn)，以禮頓山單位為例，平均呎價(jià)於5月升至高峰水平的27,500港元後，於6月及7月橫行。

最近香港政府引述數(shù)字表示，引入額外印花稅後，2011年4月份只有72宗確認(rèn)人轉(zhuǎn)售（「摸貨」），較去年首11個(gè)月的每月平均約320宗，下跌了78% 。陶汝鴻說(shuō)：「從2009年4月到本年6月，本港物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)27個(gè)月錄得每月成交量在10,000宗以上。政府的措施剔除了部分炒家後，市場(chǎng)仍然持續(xù)地錄得較大的成交量，反映出樓宇需求主要來(lái)自自住買家，而且相當(dāng)穩(wěn)固。」

政府於6月份再循增加土地供應(yīng)及加強(qiáng)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)管理兩方面，冀令樓市降溫，措施包括在7月至9月期間，以拍賣或招標(biāo)方式出售8幅住宅用地；同時(shí)，香港金融管理局亦宣布多項(xiàng)收緊住宅按揭成數(shù)的措施，這已是過(guò)去20個(gè)月內(nèi)，金管局第四次收緊住宅按揭成數(shù)。陶汝鴻說(shuō)，加上2010年11月推出的額外印花稅，香港政府本輪降溫措施力度之大，為近年所罕見(jiàn)。

連番措施剛好在銀行開始調(diào)整按揭息率時(shí)推出，買家的每月供款亦因而增加。戴德梁行認(rèn)為，新造拆息按揭計(jì)劃中銀行同業(yè)拆息的定價(jià)基準(zhǔn)已從0.65%調(diào)高至1.8%，令每月供款較前增加了12%。因此，當(dāng)利率上升時(shí)，買家的供款負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，這或會(huì)影響樓市氣氛和交投量。

陶汝鴻續(xù)稱：「政府連番推出為樓市降溫的措施，對(duì)買家入市的態(tài)度以至實(shí)際的購(gòu)買力，都會(huì)造成影響。更重要的是，措施頻密的推出，讓買家對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展的形勢(shì)更不確定。政策既能在某程度上遏制炒風(fēng)，也當(dāng)因應(yīng)市場(chǎng)變化、環(huán)球利率變動(dòng)及其他經(jīng)濟(jì)因素而靈活施行，以免市場(chǎng)在政策及多重因素的影響下，會(huì)出現(xiàn)矯枉過(guò)正的情況。