【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)布2011年9月亞洲主要城市物業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，包括香港、北京、上海等中國(guó)主要城市因受到政策影響，房市表現(xiàn)如中國(guó)其他主要城市一般呈現(xiàn)低迷市況。至於，亞洲開(kāi)發(fā)中國(guó)家則是生氣蓬勃，特別是東南亞越南、印尼、馬來(lái)西亞等地，商用不動(dòng)產(chǎn)前景持續(xù)看好。

北京

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)於9月5日就《京版拆遷條例》三個(gè)配套文件徵求社會(huì)各界意見(jiàn)。條例規(guī)定因國(guó)有土地上房屋被徵收而造成停業(yè)損失，被徵收人可獲一定補(bǔ)償，用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的被徵收人亦可獲一次性補(bǔ)償。補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)估算，而被徵收人可協(xié)商選定拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)。

香港

在9月6日舉行的政府賣(mài)地，開(kāi)價(jià)低欲營(yíng)造拍賣(mài)氣氛，但三幅地中規(guī)模最大的將軍澳第66A區(qū)限呎地皮，只能以低於市場(chǎng)估值下限的31.2億港元成交，反映發(fā)展商對(duì)後市的態(tài)度轉(zhuǎn)為保守。該地塊住宅樓面不多於72萬(wàn)平方呎，限建960至1,010伙，市場(chǎng)估值介乎33.3億至43.6億港元。同日拍賣(mài)的元朗洪水橋丹桂村限量住宅用地則反應(yīng)較佳，共吸引8家發(fā)展商參與競(jìng)投，最後以符合市場(chǎng)預(yù)期的3.61億港元成交，每呎樓面價(jià)約2,997港元。第三幅拍賣(mài)的是西貢白石窩新村路與清水灣道交界地，以1.215億港元拍出，為市場(chǎng)預(yù)期的中下限價(jià)格。

香港金融管理局於9月21日發(fā)表的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》指出，2011年上半年，由於住宅物業(yè)價(jià)格增長(zhǎng)較收入快，置業(yè)負(fù)擔(dān)能力進(jìn)一步轉(zhuǎn)差。據(jù)金管局的內(nèi)部估算，6月的收入槓桿比率（一般50平方米單位的按揭供款與私人住宅住戶(hù)的家庭入息中位數(shù)之間的比率）達(dá)到53%，而6個(gè)月前（即2010年12月）則為51%。同期，住宅物業(yè)價(jià)格與收入比率（一般50平方米單位的平均價(jià)格與私人住宅住戶(hù)的一年家庭入息中位數(shù)之間的比率）亦從11.3升至11.9。在2011年上半年，按揭貸款繼續(xù)迅速增長(zhǎng)：於6月底，未償還按揭貸款較去年6月上升16%，較今年3月底亦上升3.5%。然而報(bào)告指出，隨著香港政府及金管局推出更多穩(wěn)定樓市措施，加上全球經(jīng)濟(jì)前景欠明朗，影響物業(yè)投資氣氛，住宅物業(yè)市場(chǎng)於近期呈現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象。

上海

上海首個(gè)世博園區(qū)後續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位於浦東世博園區(qū)中心B06地塊的世博酒店群於9月17日開(kāi)土動(dòng)工。項(xiàng)目包括兩家五星級(jí)酒店和兩家精品主題酒店，總建築面積超過(guò)27萬(wàn)平方米，由上海世博發(fā)展集團(tuán)投資興建，總投資人民幣35億元，預(yù)計(jì)於2015年第2季度竣工，建成後將成為中國(guó)大陸首個(gè)集住宿、商業(yè)、餐飲、交通等綜合功能為一體的城市酒店群項(xiàng)目。

胡志明市

越南8月份的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)按月增長(zhǎng)只有0.93%，屬本年最低的按月升幅，也是年內(nèi)首次出現(xiàn)該指數(shù)按月升幅不足1%的月份，反映政府在推行連串收緊信貸的政策後，通脹升幅已見(jiàn)緩和。市場(chǎng)分析指最新的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)走勢(shì)，顯示利率與通脹率有望於年內(nèi)回落。越南央行最近的措施改善了銀行的流動(dòng)性，讓銀行可以放出更多流動(dòng)資金貸款。

越南總理阮晉勇於9月底在河內(nèi)一個(gè)政府會(huì)議上表示，越南政府本年內(nèi)將貫切遏抑通脹、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障民生福利這三個(gè)堅(jiān)持。他重申政府必須維持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕鹑谡?，?月份的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)出現(xiàn)下調(diào)後，越南央行已指示商業(yè)銀行減息；政府亦會(huì)密切注視匯率變化，以免市場(chǎng)匯價(jià)出重大波動(dòng)。阮晉勇又指示央行認(rèn)真處理呆壞帳，特別是涉及房地產(chǎn)的呆壞帳問(wèn)題。


雅加達(dá)

韓國(guó)零售巨頭樂(lè)天瑪特超市（Lotte Mart）將於本年內(nèi)在雅加達(dá)增設(shè)4間新店，以配合其公司於2018年前在全球開(kāi)設(shè)1,000家分店的計(jì)劃。雅加達(dá)的4間新店將是1間批發(fā)賣(mài)場(chǎng)和3間零售商店。按照樂(lè)天瑪特的擴(kuò)充計(jì)劃，其700家海外店中，有100家將會(huì)設(shè)於印尼，另有500家設(shè)於中國(guó)、30家在越南、70家在印度。目前在中國(guó)有85家樂(lè)天瑪特超市，在印度則有兩家。

印尼建設(shè)規(guī)劃署宣布，政府與民營(yíng)企業(yè)合作計(jì)劃中有17項(xiàng)基建工程將進(jìn)行招標(biāo)，這批工程包括中爪哇省的燃煤發(fā)電廠(chǎng)、中加里曼丹省的煤礦鐵路、東爪哇省和南蘇拉威西省的食水處理廠(chǎng)，以及雅加達(dá)的4條收費(fèi)道路，總值約110億美元。

吉隆坡

即將於2012年10月全面完工的吉隆坡第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)（KLIA2），將取代現(xiàn)有的廉航客運(yùn)大樓（LCCT），成為馬來(lái)西亞廉價(jià)航空的新樞紐。KLIA2將擁有一條全長(zhǎng)300米、連接機(jī)場(chǎng)客運(yùn)主樓至衞星樓的空中行人天橋，以及一座面積達(dá)7萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)。這兩項(xiàng)創(chuàng)舉不僅改寫(xiě)大馬紀(jì)錄，也刷新亞洲紀(jì)錄，成為亞洲廉航機(jī)場(chǎng)中擁有最長(zhǎng)空中行人天橋及最大綜合商場(chǎng)的機(jī)場(chǎng)。相比LCCT跟吉隆坡國(guó)際機(jī)場(chǎng)主要航站相隔11公里，從KLIA2至主要航站僅為1.5公里，大大節(jié)省了旅客穿梭的時(shí)間。

2011年4月才開(kāi)業(yè)的雪蘭莪州市郊商場(chǎng)CITTA，最近於市場(chǎng)放售。商場(chǎng)由德國(guó)房地產(chǎn)基金SEB Asset Management擁有7成業(yè)權(quán)，餘下3成業(yè)權(quán)由馬來(lái)西亞發(fā)展商Puncakdana Group擁有，據(jù)報(bào)商場(chǎng)的放售意向價(jià)格介乎每呎700至800令吉。CITTA為一個(gè)露天商場(chǎng)，目前已租出4成舖面，整個(gè)商場(chǎng)的可租賃淨(jìng)面積達(dá)到424,467平方呎，計(jì)及放售價(jià)格可高達(dá)3.4億令吉。若商場(chǎng)於本年內(nèi)售出，有望成為今年馬來(lái)西亞第十宗大型商舖物業(yè)交易。

首爾

據(jù)一份國(guó)際調(diào)查顯示，首爾明洞以每年每平方米60.81萬(wàn)韓圓的商舖租金，成為全球最貴舖租的第九位，首位則是美國(guó)紐約的第五大道。今年明洞的舖租較去年微升0.6%，主要基於韓國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦和零售業(yè)銷(xiāo)貨額上升所致。分析指今年韓國(guó)零售業(yè)銷(xiāo)貨總額將較去年增長(zhǎng)5.7%至211萬(wàn)億韓圓，是銷(xiāo)貨額首次突破200萬(wàn)億韓圓大關(guān)。

目前首爾共有140家酒店，提供共24,000個(gè)房間。當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)，鑑於來(lái)自中國(guó)及日本的旅客數(shù)目正在穩(wěn)步增長(zhǎng)，明年到訪(fǎng)首爾的旅客數(shù)目將會(huì)超越1,000萬(wàn)人次，有可能出現(xiàn)27,000個(gè)酒店房間短缺的情況。當(dāng)局亦仔細(xì)研究旅客的配套發(fā)展，其中最重要的是為經(jīng)濟(jì)旅遊的旅客提供充足的中價(jià)住宿。自從當(dāng)局於本年5月放寬建築工程規(guī)例後，首爾全市現(xiàn)已有32個(gè)酒店項(xiàng)目正在施工，而把市中心地區(qū)的樓宇改建成酒店，可快速增加酒店的供應(yīng)。

新加坡

環(huán)球經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差及樓市泡沫憂(yōu)慮令近月星洲樓市降溫，但執(zhí)行共管公寓（Executive Condominiums，簡(jiǎn)稱(chēng)EC）仍然銷(xiāo)情不錯(cuò)。購(gòu)買(mǎi)EC須符合新加坡建屋局的若干規(guī)定，而其設(shè)施、居住環(huán)境都可以跟私人共管公寓相媲美，在價(jià)錢(qián)上卻更便宜。星政府於1996年星洲樓價(jià)高峰期時(shí)，為幫助那些已超過(guò)了建屋局購(gòu)買(mǎi)新組屋的條件，又遠(yuǎn)未達(dá)到富有人士的能力的中產(chǎn)階級(jí)，才推出了EC這類(lèi)住宅項(xiàng)目?，F(xiàn)有市場(chǎng)分析指，假如私人組屋（DBSS）銷(xiāo)情穩(wěn)定，政府或考慮取消EC這種單位，以免兩種房屋的對(duì)象重疊。

雖然近年星洲樓盤(pán)處處可見(jiàn)中國(guó)買(mǎi)家的身影，但過(guò)去十多年一直鍾情於購(gòu)買(mǎi)新加坡物業(yè)的印尼人，在今天仍然是星洲市場(chǎng)的主力，在外國(guó)買(mǎi)家首三位中穩(wěn)佔(zhàn)一席。據(jù)新加坡城市重建局?jǐn)?shù)字顯示，去年購(gòu)買(mǎi)150萬(wàn)新加坡元以上住宅物業(yè)的外國(guó)人中，有1,706名是印尼買(mǎi)家（包括已取得星洲永久居留權(quán)人士），購(gòu)買(mǎi)500萬(wàn)新加坡元以上的外國(guó)人中，印尼買(mǎi)家更成為大多數(shù)，佔(zhàn)98人。

東京

東京江東區(qū)兩個(gè)物流物業(yè)最近由外資購(gòu)入，售後繼續(xù)原有的物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)位臵接近東京市中心，交通便利。買(mǎi)方於本年5月購(gòu)入Sapporo啤酒廠(chǎng)租用的物業(yè)，亦於4月購(gòu)入東京首都圈內(nèi)一幅大規(guī)模的物流用地，是次購(gòu)入江東區(qū)物流物業(yè)後仍會(huì)繼續(xù)收購(gòu)行動(dòng)。

三菱商事瑞銀地產(chǎn)股份有限公司旗下的日本零售商業(yè)基金投資法人（JRF）於9月至10月期間購(gòu)入12個(gè)物業(yè)，位處日本多個(gè)城市，總金額為460億日?qǐng)A。JRF表示，是項(xiàng)收購(gòu)行動(dòng)令其物業(yè)組合的規(guī)模大增，亦有助提高組合的收益。該12個(gè)物業(yè)分布於東京、大阪、名古屋及長(zhǎng)崎等地，類(lèi)別包括大型商場(chǎng)、遊戲店、婚禮會(huì)館及運(yùn)動(dòng)中心等。

曼谷

泰國(guó)發(fā)展商Raimon Land Plc的研究報(bào)告指出，雖然曼谷市中心的住宅供應(yīng)將出現(xiàn)過(guò)剩，但本年上半年間曼谷樓市仍錄得不錯(cuò)的銷(xiāo)量。市中心於上半年間共有5,295個(gè)單位推出，當(dāng)中47%已售出；期間共有2,264個(gè)單位落成，計(jì)及去年落成的單位，總供應(yīng)達(dá)到3,852個(gè)單位。未來(lái)3年曼谷市內(nèi)61個(gè)住宅項(xiàng)目將推出共16,730個(gè)單位，其中逾6成現(xiàn)已開(kāi)售。

泰國(guó)發(fā)展商預(yù)期當(dāng)買(mǎi)家消化了新政府的政策消息後，於本年第4季度將重燃入市熱情，住宅銷(xiāo)量將較第3季度為佳。雖然新政府尚未履行其競(jìng)選承諾，讓首次置業(yè)者在首5年的按揭供款免繳利息，但發(fā)展商普遍預(yù)期準(zhǔn)買(mǎi)家經(jīng)過(guò)第3季度的觀(guān)望後，將於第4季度付諸行動(dòng)。泰國(guó)《國(guó)家報(bào)》調(diào)查顯示，泰國(guó)發(fā)展商在年底前推出的住宅單位將介乎25,000至30,000個(gè)，總值約750億至900億泰銖。