【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2012年臺(tái)灣因持續(xù)受到歐債危機(jī)、美國(guó)景氣復(fù)甦的不確定 性及中國(guó)經(jīng)濟(jì)遲緩等外在經(jīng)濟(jì)因素影響下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)在第四季減緩。受此波影響最大的為金融及科技產(chǎn)業(yè)，多數(shù)企業(yè)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景採(cǎi)保守觀望的態(tài)度，並有部分已開(kāi)始進(jìn)行裁員縮編，進(jìn)而影響辦公室市場(chǎng)需求。

2012Q4辦公市場(chǎng)整體空置率在連續(xù)7季的下降後，較前季上升0.2% 至10.27%，去化量並由上季的782 坪下降至負(fù)1074 坪，較前季下降237.34%。此外，企業(yè)搬離 A 級(jí)商辦公至租金較為便宜的區(qū)域或是自有的辦公空間也是去化大幅減少的主要原因。於租金方面，由 於目前低空置率的大樓占整體市場(chǎng)多數(shù)，在本季尚未有新增供給及部分空置率偏 低的大樓業(yè)主提高租金的帶動(dòng)下，整體租金較上季微幅上漲0.2%，由每坪每月新臺(tái)幣 ,387元增加至2,391元。

本季信義計(jì)畫(huà)區(qū)由於新設(shè)立或搬遷入中小型跨國(guó)企業(yè)的新租約，加上既有租戶增租及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)將總行搬遷至信義區(qū)的情況下，本季的空置率較 前季微幅下降0.1%達(dá)10.99%，呈現(xiàn)連續(xù)8季的下跌。在空間持續(xù)去化及本 季未有新供給釋出的情況下，空置率較低的大樓業(yè)主些微調(diào)高租金致使平 均租金較上季微幅上漲 0.1%，達(dá)新臺(tái)幣每坪每月2,703 元。

展望2013年，信義計(jì)畫(huà)區(qū)因地理位置及商業(yè)機(jī)能極佳，持續(xù)受到跨國(guó)與金融產(chǎn)業(yè)的青睞，本季去化持續(xù)微幅成長(zhǎng)。於2013年度第一季預(yù)計(jì)將有遠(yuǎn)雄企業(yè)的總部大樓完工啟用，該企業(yè)將由目前亦位於信義區(qū)的辦公大樓搬遷至新總部，釋出的舊址大樓及部分新總部釋出的出租空間已持續(xù)有潛在租戶詢問(wèn)，顯示信義區(qū)仍為部份企業(yè)考量設(shè)址的首要區(qū)位。至於租金方面，因政府近期宣布將擴(kuò)大辦理第四波陸資來(lái)臺(tái)，加上新增供給的大樓業(yè)主提高租金開(kāi)價(jià)， 預(yù)估2013年度隨著景氣觸底反彈，未來(lái)租金將呈穩(wěn)定上揚(yáng)趨勢(shì)，總體租金預(yù)計(jì)將有2%至5%的成長(zhǎng)空間。

交通部預(yù)計(jì)明年於松山機(jī)場(chǎng)啟動(dòng)的「民航關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)廊帶」計(jì)畫(huà)，將以BOT的方式邀民間投200至400億元興建購(gòu)物中心、會(huì)展中心、機(jī)場(chǎng)旅館等設(shè) 施，並規(guī)劃於未來(lái)兩年內(nèi)開(kāi)始規(guī)劃及招商興建，此將為敦北商業(yè)區(qū)的去化 及租金表現(xiàn)帶入正面成長(zhǎng)的利多條件。

非核心商業(yè)區(qū)預(yù)計(jì)於明年度(2013)有四處新大樓完工，將釋出約 32,000 坪 的出租空間，雖然供給大量增加，但相較於其他商業(yè)區(qū)偏低的租金，預(yù)估 持續(xù)吸引尋找租金較為經(jīng)濟(jì)的企業(yè)。再者，於未來(lái)兩年將預(yù)計(jì)有信義、松 山、新莊、機(jī)場(chǎng)等捷運(yùn)線陸續(xù)完工通車(chē)，在交通更為便捷，吸引人潮進(jìn) 駐，促進(jìn)沿線地區(qū)繁榮等利多條件下，非核心地區(qū)的去化及租金表現(xiàn)將可 望正面成長(zhǎng)。
 
去年度(2012)除外在經(jīng)濟(jì)因素影響外，部分國(guó)內(nèi)政府祭出的政策，預(yù)估未來(lái)也將對(duì)整體辦公市場(chǎng)產(chǎn)生影響。例如提高壽險(xiǎn)業(yè)購(gòu)置商用不動(dòng)產(chǎn)的租金年收益率至 2.875%，將引導(dǎo)壽險(xiǎn)業(yè)主提高租金以達(dá)法令標(biāo)準(zhǔn)，平均租金水準(zhǔn)將隨之提升。此外，隨著兩岸經(jīng)貿(mào)合作交流等相關(guān)協(xié)議的洽簽，陸資陸 續(xù)來(lái)臺(tái)設(shè)點(diǎn)，加上政府加速推動(dòng)公共建設(shè)；預(yù)估長(zhǎng)期將吸引更多跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，帶動(dòng)對(duì)辦公空間的需求，並將有助於租金水準(zhǔn)及辦公大樓品質(zhì)的提升。

近來(lái)因捷運(yùn)東門(mén)站啟用及陸續(xù)將有信義線及松山線通車(chē)的效應(yīng)影響下，仲量聯(lián)行的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)本季B級(jí)辦公室去化狀況持續(xù)改善，空置率持續(xù)收斂。尤其位於捷運(yùn)路網(wǎng)周邊新啟用的大樓，縱算非屬A級(jí)商辦，在公開(kāi)招租即達(dá)7～8成的出租率，主要吸引尋找租金預(yù)算較低的國(guó)內(nèi)中小型產(chǎn)業(yè)或機(jī)關(guān)。

仲量聯(lián)行資深協(xié)理林大喬表示，明年度(2013)將有約49,000坪的新辦公空間進(jìn)入臺(tái)北市A級(jí)商辦市場(chǎng)，此些空間主要將聚集在信義及非核心商業(yè)區(qū)，增加的供 給中將有部分為業(yè)主自用。此外，並已有部分新成大樓業(yè)主預(yù)計(jì)提出高於 市場(chǎng)水準(zhǔn)的租金開(kāi)價(jià)，在供給增加及部分新建物租金提升的情況下，預(yù)估 短期內(nèi)空置率及租金走勢(shì)將有微幅上揚(yáng)的趨勢(shì)。但就未來(lái)幾年政府計(jì)劃進(jìn) 行的政策方向及興建中的多項(xiàng)公共建設(shè)開(kāi)發(fā)案等利多因素，預(yù)估長(zhǎng)期未來(lái)辦公室需求及租金將呈溫和成長(zhǎng)。在區(qū)位方面，信義區(qū)因其商業(yè)區(qū)位佳， 預(yù)估仍持續(xù)受到跨國(guó)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的青睞；欲尋找租金較為低的企業(yè)預(yù)估將鎖定敦北及非核心商業(yè)區(qū)。