【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國(guó)商總主席賴正鎰2022年12月22日指出，受全球通膨與升息影響，工料雙漲及預(yù)期房?jī)r(jià)漲價(jià)心理影響，大量資金追求有限資產(chǎn)，2022年預(yù)估全國(guó)推案總銷突破2兆元，高於20121年的1.82兆元，他認(rèn)為這是營(yíng)建成本造成房?jī)r(jià)高漲暴衝的假象，只是「虛胖」，儘管房貸利率逐步調(diào)升，但房?jī)r(jià)短期不會(huì)跌。眼見(jiàn)立法院強(qiáng)力推動(dòng)平均地權(quán)修正案，政府也持續(xù)緊縮土建融限制，建商要先去化已購(gòu)入土地，只好放慢推案腳步，他預(yù)估2023年房市「量縮價(jià)穩(wěn)」，總銷年減2成，剩下約1.6兆元左右。
 
賴正鎰分析，全球新冠疫情已延燒3年，飽受Omicron病毒肆虐，造成海運(yùn)塞港，各國(guó)就在封城、重啟之間來(lái)回?zé)o數(shù)次，而打了300天的俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，金屬等原物料缺乏，致使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，造成供需失衡，原油與金屬價(jià)格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40％至100％。歐美國(guó)家CPI消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)，紛紛推升到40年來(lái)最高點(diǎn)，通膨壓力頂天。
 
美國(guó)聯(lián)邦準(zhǔn)備理事會(huì)(Fed)日前再度宣布升息0.5個(gè)百分點(diǎn)(2碼)，儘管終止連三升3碼，但基準(zhǔn)利率已調(diào)升到15年新高，聯(lián)準(zhǔn)會(huì)也強(qiáng)調(diào)為防止經(jīng)濟(jì)繼續(xù)衰退，2023年將持續(xù)緊縮，但會(huì)縮小升息幅度，預(yù)估直到2024年才會(huì)降息。美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)葉倫(Janet Yellen)也認(rèn)為美國(guó)2023年通膨?qū)⒋蠓档?，就業(yè)保持穩(wěn)健，歐盟也跟進(jìn)升息，只有中國(guó)大陸與日本採(cǎi)取貨幣寬鬆。
 
美國(guó)升息，外資回流美國(guó)，美元大幅升值卻使得歐元，臺(tái)幣及日幣大貶，歐元11月下旬貶至1.02兌1美元，臺(tái)幣10月下旬一度貶破33元，日幣10月20更來(lái)到150元兌1美元的歷史低點(diǎn)，歐盟宣布跟進(jìn)升息降低貶值壓力，都連帶影響了歐、亞國(guó)家的股匯市。
 
臺(tái)灣也在2022年5月起受新冠疫情大爆發(fā)、臺(tái)幣貶值、美國(guó)眾議院議長(zhǎng)佩洛西訪臺(tái)造成大陸軍演、中美臺(tái)三角關(guān)係變化，嚇跑外資，臺(tái)股動(dòng)盪從萬(wàn)八跌回萬(wàn)四。對(duì)歐美國(guó)家接連升息救通膨，我國(guó)央行3月起累計(jì)升息2.5碼，存款準(zhǔn)備率調(diào)升2碼，房貸利率升至1.952％，逼近2％，對(duì)貸款1,000萬(wàn)元的房貸族來(lái)說(shuō)，這次升息後，每月約多出588元利息。
 
全球疫苗注射普及率提高，新冠肺炎輕癥流感化，各國(guó)決定與病毒共存，歐美國(guó)家率先開(kāi)放後，臺(tái)灣也決定加快解封腳步，重啟國(guó)門。大陸也從12月起慢慢解封放寬防疫措施，要求國(guó)銀加大支持房地產(chǎn)資金，出臺(tái)「金融16條」來(lái)救房市，快速解封準(zhǔn)備全力拚經(jīng)濟(jì)。
 
國(guó)發(fā)會(huì)2021年預(yù)估2022年內(nèi)需消費(fèi)動(dòng)能回溫及全球新興科技趨勢(shì)帶動(dòng)出口等內(nèi)外需挹注，2022年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率可有6.09％，但在日前央行召開(kāi)第四季理監(jiān)事會(huì)議後，已是第3度宣布下修2022年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率至2.91％，同時(shí)預(yù)測(cè)2023年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率僅有2.53％，代表未來(lái)2年保3無(wú)望。
 
賴正鎰?wù)f，2021年底迄今，政府連7道打炒房令，央行更要求銀行將土建融資貸款降到4成，並規(guī)定購(gòu)地後18個(gè)月內(nèi)要開(kāi)工，否則要降低貸款成數(shù)，開(kāi)發(fā)商被逼得提早推案，全國(guó)推案總銷在上半年就突破兆元，也因?yàn)橐咔榉€(wěn)定，加上通膨造成工料雙漲不停，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的預(yù)期心理，Q3之前資金置產(chǎn)情況旺盛，房?jī)r(jià)漲到歷史高點(diǎn)，但下半年經(jīng)濟(jì)景氣轉(zhuǎn)差，大家消費(fèi)趨於保守，房市交易急速冷卻，建商推案也更加慎重。
 
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全臺(tái)2022年1-10月累計(jì)建物買賣移轉(zhuǎn)26.6萬(wàn)棟，較2021年同期27.9萬(wàn)棟衰退5％ ；而六都累計(jì)1-11月買賣移轉(zhuǎn)22.3萬(wàn)棟，與2021年同期相較衰退幅度達(dá)到7％。另一方面，由於預(yù)售市場(chǎng)反應(yīng)較慢，全臺(tái)預(yù)估推案總戶數(shù)近12萬(wàn)戶、仍有4.8％的小幅成長(zhǎng)。在通膨升息、土地與營(yíng)建成本翻倍推升了總房?jī)r(jià)，各縣市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公會(huì)也調(diào)整並推估2022年的預(yù)售總銷金額，將首度突破二兆元大關(guān)。
 
房?jī)r(jià)愈來(lái)愈高，六大都會(huì)區(qū)土地更一地難求，從2022年推案區(qū)域分佈可以看出，根據(jù)各不動(dòng)產(chǎn)公會(huì)會(huì)員申報(bào)開(kāi)工資料顯示，六都2022年全年推案戶數(shù)估10萬(wàn)2,728戶，較2021年微成長(zhǎng)3.6％，人口最多的新北市和臺(tái)中市，因?yàn)榍皫啄晖瓢噶看?、基期高?022年推案明顯下滑10~15％，而南臺(tái)灣的臺(tái)南和高雄挾著臺(tái)積電加碼設(shè)廠的題材，後來(lái)居上推案成長(zhǎng)幅度達(dá)二~三成以上。
 
對(duì)於2023年房市表現(xiàn)，賴正鎰?wù)f，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)和歐洲央行異口同聲2023年將縮小升息幅度，可見(jiàn)全球通膨趨緩，升息可望放慢，而中國(guó)大陸也大幅解封，預(yù)估2023年經(jīng)濟(jì)會(huì)逐步邁向復(fù)甦之路，消費(fèi)者為求保值，2023年還是會(huì)照買房，但建商要去化先前已購(gòu)入土地與餘屋，加上土地價(jià)格維持高檔，工料建築成本仍高，減少預(yù)售屋或延遲推案，但房?jī)r(jià)跌的機(jī)會(huì)不大。
 
至於推案熱點(diǎn)，他認(rèn)為，六都依以軌道經(jīng)濟(jì)、科學(xué)園區(qū)題材掛帥，雙北部份精華地段包括北市中山區(qū)、士林區(qū)、北士科周邊以及新北的三重、新莊與泰山區(qū)；桃園青埔、龍?zhí)犊茖W(xué)園區(qū)以及臺(tái)中中科附近西屯、龍井區(qū)和烏日高鐵特區(qū)；高雄市楠梓產(chǎn)園區(qū)，美術(shù)館農(nóng)16特區(qū)還有臺(tái)南安平區(qū)與緊鄰南科的善化區(qū)，都相當(dāng)有潛力。
 
賴正鎰?wù)f，升息和打房都不利房市，危及上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈百萬(wàn)個(gè)家庭生計(jì)與整體經(jīng)濟(jì)，他認(rèn)為打房搞錯(cuò)方向，建議應(yīng)多聆聽(tīng)業(yè)者意見(jiàn)，從振興內(nèi)需經(jīng)濟(jì)、提高國(guó)民所得、平抑物價(jià)、制定合理的土地買賣機(jī)制等方向著手才對(duì)。
 
此外，豪宅限貸令實(shí)施屆滿10年，賴正鎰?wù)f，近十年來(lái)各地平均房?jī)r(jià)飆漲三至五成以上，但豪宅限貸總價(jià)門檻，卻還在限制北市7000萬(wàn)元、新北市6000萬(wàn)元、其他縣市4000萬(wàn)元，他建議政府應(yīng)儘速檢討，最好是取消，不然也應(yīng)該放寬，比如說(shuō)臺(tái)北市改為9000萬(wàn)元，臺(tái)中上修到6000萬(wàn)元。
 
展望2023年房市，賴正鎰指出2023年五大趨勢(shì)如下：(一)景氣回溫，但消費(fèi)保守，剛性需求為大宗，購(gòu)屋總價(jià)預(yù)算控制在1500萬(wàn)元以內(nèi)的產(chǎn)品去化快；(二)房地產(chǎn)微利時(shí)代來(lái)臨，空間壓縮不利於中小型建商，經(jīng)營(yíng)會(huì)比較辛苦；(三)政府一旦通過(guò)平均地權(quán)修例修正案，禁止預(yù)售轉(zhuǎn)約與管制私法人購(gòu)屋，高資產(chǎn)族群游資將湧入商用不動(dòng)產(chǎn)；(四)建商延後預(yù)售推案，供需失衡加上新成屋價(jià)格降不下來(lái)，二手中古屋交易看旺；(五)土地價(jià)格居高不下，加上市況不明朗，建商標(biāo)地意願(yuàn)低，都更合建和危老重建案件更為搶手。