(1)某房屋仲介集團自統(tǒng)計發(fā)佈的訊息----12月大臺北房市在6個月的連續(xù)量縮後,在年底終於放量成交。大臺北交易12月量增6%,平均房價,北市上漲5.9%,北縣則小漲4.1%,分別為41.1萬及20.3萬;中南部則價格無太大波動,但臺中、高雄兩地的屋主讓價程度不同,導致臺中量縮1成,高雄則小幅成長5%。
(2)某媒體自行發(fā)佈的例行性數(shù)據(jù)----98年12月風向球顯示,12月風向球較11月勁揚了4分,分數(shù)43分,是2009年的最高分數(shù),市況顯示,三合一大選前,有許多的工地,購屋者下訂不如以往下的篤定且遲疑再三,然在選舉『利空出盡』及建商開價轉(zhuǎn)趨合理,使購屋民眾於12月進場的意願已有所增加。
看完以上訊息的朋友,應該都可以清楚的接收到,以上2則訊息都在告訴民眾,「房價、房地產(chǎn)景氣都持續(xù)在升溫之中」。
但是,如果你有福爾摩斯的精神,你有著追根究底的性格,或者有比較挑剔的特質(zhì),你應該開始在想以下幾個問題:
(1)某房仲集團公佈的數(shù)據(jù),是臺灣整體房地產(chǎn)交易資料的統(tǒng)計?還是僅僅是這家房仲業(yè)者自己成交個案的統(tǒng)計?
解答:當然不是全臺灣的統(tǒng)計資料,而是這家仲介集團內(nèi)部自己的成交紀錄資料統(tǒng)計。臺灣的房仲業(yè)到現(xiàn)階段都還是各自為陣,成交紀錄都是公司最高機密資料,所以互不交流。因此,每家房仲集團所發(fā)佈的資料,都是根據(jù)自己內(nèi)部成交或委託資料統(tǒng)計計算出來的,這中間當然就出現(xiàn)人為的偏差。
舉例來說:某家仲介集團在第1季打出買屋、看屋的促銷活動,那個季節(jié)裡的成交速度因為有促銷活動而增加,這種數(shù)據(jù)拿來研判景氣,當然就不準。或者,臺北市大安區(qū)這個月成交了3件豪宅案,總金額就達到3億,以成交金額來看,當然是「成交量」大幅提昇,但是「成交戶」卻僅3戶,顯示其他委託的房子都賣不掉。所以,光是看成交量的增加,來研判景氣是不準的。
(2)某雜誌統(tǒng)計的房地產(chǎn)景氣風向數(shù)據(jù)內(nèi)容,是怎麼來的,先要考量的是,他統(tǒng)計的資料「原始來源」正不正確?
解答:這家雜誌統(tǒng)計的是預售市場成交狀況,資料來源應該是靠著房地產(chǎn)市調(diào)人員辛苦的逐一拜訪預售個案現(xiàn)場,向現(xiàn)場詢問相關資料之後,帶回公司輸入電腦資料庫而做成的統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料,這個過程相當辛苦的,相信他們也儘量做到公正公平。然而,拜訪預售個案現(xiàn)場帶回來的資料,大多都是現(xiàn)場專案會銷售人員「口述」的資料居多,這個「口述」的資料,能有多少的準確性,就是一項值得討論的問題。
預售個案現(xiàn)場的銷售人員,總是會把房價說得高一點、銷售成績說得好一點,這是「老王賣西瓜」的基本精神,所以,預售現(xiàn)場「口述」的內(nèi)容,通常僅供參考,要不然,發(fā)揮全民狗仔隊的精神,民眾利用假日到工地現(xiàn)場佯裝購屋,然後狠狠的殺個價試試看,往往都會有些「意外驚喜」,套句房地產(chǎn)名嘴常常掛在口中戲謔房地產(chǎn)的話「開價嚇死人、成交笑死人」。
最後結論:一般市場上公布的房地產(chǎn)訊息,看到之後,千萬不要立刻的信以為真,要想想看,這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)背後的資料來源正不正確,基本上,以「僅供參考」的心態(tài)來了解這些數(shù)據(jù),是比較安全的作法。
我們的政府很懶,該給民眾正確資料的工作始終不做,所以「政府不做、民間自己做」,問題是,這些數(shù)據(jù)資料的「公信力」如何,就由民眾心中那把尺,自己去衡量了。(本文撰寫於2010年1月7日)