商辦市場(chǎng)價(jià)格的「肥原效應(yīng)」仍將持續(xù)

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】展望2012年商辦市場(chǎng)，全球資產(chǎn)管理公司指出仍延續(xù)2011年的「新常態(tài)」：商辦價(jià)格創(chuàng)新高與流標(biāo)案同時(shí)存在，尤其2012年對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的變數(shù)頗多，包含臺(tái)灣、美國(guó)、中國(guó)可能產(chǎn)生的政權(quán)輪替，或是臺(tái)灣新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及歐債危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)大，都讓整個(gè)總體市場(chǎng)環(huán)境增添許多變數(shù)；因此全球資產(chǎn)建議投資人採(cǎi)(1)投資價(jià)值、(2)最佳利用、(3)調(diào)節(jié)配置三大策略。

■2012商辦市場(chǎng)的3大應(yīng)用策略

全球資產(chǎn)管理公司專案經(jīng)理王維宏表示，2012年可採(cǎi)取的投資3策略：

第一、在評(píng)估階段----不再只是尋找便宜的標(biāo)的投資，而是從是從物業(yè)本身的長(zhǎng)線增值性、承租方穩(wěn)定性及區(qū)位的成長(zhǎng)性著眼。

第二、在持有階段----可以盤點(diǎn)檢視手上的資產(chǎn)的目前的使用現(xiàn)況，透過重新規(guī)劃、改建或招商來提高資產(chǎn)運(yùn)用效率。

第三、處分階段----考量投資回收期及過去成長(zhǎng)趨勢(shì)，適時(shí)停利出場(chǎng)，並加碼於成長(zhǎng)性更佳的區(qū)域或產(chǎn)品。

■商辦市場(chǎng)出現(xiàn)「肥尾效應(yīng)」

王維宏指出，2011年臺(tái)灣房市出現(xiàn)住宅冷、商辦熱的情況，主因乃是在全球?qū)掦犡泿耪咧拢斐墒袌?chǎng)游資過剩，因此，國(guó)內(nèi)主要的壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在滿手資金下卻苦無投資管道，僅能將長(zhǎng)線資金「錢進(jìn)」商用不動(dòng)產(chǎn)，推升商用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)量俱揚(yáng)，預(yù)估2011全年商用不動(dòng)產(chǎn)交易突破1500億元，比2010年多出將近5成，熱度驚人。整體市場(chǎng)雖熱，但並非是雨露均霑，部分標(biāo)售案件流標(biāo)或降價(jià)求售的情況卻也時(shí)有所聞。全球資產(chǎn)表示商辦市場(chǎng)如同金融市場(chǎng)一樣，在價(jià)格方面已發(fā)生「肥尾效應(yīng)」，因此，投資人採(cǎi)3大策略，在市場(chǎng)波動(dòng)加劇情況下，仍然能逆境致勝，獲得穩(wěn)定的投資收益。

所謂的「肥尾效應(yīng)」原本是指統(tǒng)計(jì)學(xué)上位於鐘型常態(tài)分配兩端的極端值出現(xiàn)的機(jī)率較低，但「肥尾效應(yīng)」發(fā)生後，則是分佈於兩端的機(jī)率提高，也就是極端行情出現(xiàn)的可能性增加，像金融海嘯發(fā)生後，全球投資市場(chǎng)激烈震盪的機(jī)率已大幅增加。王維宏表示，過去這幾年，臺(tái)灣房市大盤基本上是同向變動(dòng)，從2004年開始起漲，到2008年金融海嘯下跌，以至後來反彈至今，市場(chǎng)交易趨勢(shì)往往是一致的，但到2011年下半年，尤其在奢侈稅上路後，市場(chǎng)交易陸續(xù)觀察到雙向的變動(dòng)，像三陽(yáng)忠孝大樓、華票敦南大樓，到香檳大樓屢創(chuàng)交易價(jià)格新高，但流標(biāo)或調(diào)降標(biāo)售底價(jià)的案例，卻也時(shí)有所聞。

■3個(gè)「肥尾效應(yīng)」產(chǎn)生原因

王維宏認(rèn)為，若要解釋「肥尾效應(yīng)」發(fā)生的理由，主要的原因是有3個(gè)：

第一、是市場(chǎng)消息面混亂，加上國(guó)際金融情勢(shì)一日數(shù)變，使得投資人難找到一個(gè)比較穩(wěn)定的信心支撐。
第二、是買賣雙方的立場(chǎng)正在位移，過去的賣方市場(chǎng)，在房市調(diào)控政策及租金報(bào)酬率下滑的情況下，交易的主控權(quán)已慢慢從賣方過渡到買方。
第三、是商辦產(chǎn)品本身也產(chǎn)生質(zhì)變，許多交易案例基本上已經(jīng)不是買原本辦公大樓的使用價(jià)值，而是著眼於重新定位或重建開發(fā)後的潛在價(jià)值。