【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】想要健全房市，房市相關(guān)資訊是否公開化、透明化相當(dāng)重要，民眾與房仲、建商業(yè)者資訊對(duì)等，才能落實(shí)交易公平，實(shí)現(xiàn)居住正義。消基會(huì)表示，現(xiàn)行居住正義五法雖然過關(guān)，但法案內(nèi)容上仍有需要補(bǔ)強(qiáng)之處。

一、儘速制訂相關(guān)子法，落實(shí)居住正義五法

由於臺(tái)灣長期以來處於不合理的房市交易環(huán)境，導(dǎo)致房價(jià)不合理飆漲，要導(dǎo)正房市交易價(jià)格、健全房市交易環(huán)境，並不是居住正義五法通過就能一蹴可幾。因此消基會(huì)呼籲，母法通過後，中央主管機(jī)關(guān)制定相關(guān)子法時(shí)應(yīng)更為嚴(yán)謹(jǐn)小心，避免留給投機(jī)者可以鑽法律漏洞的機(jī)會(huì)。

二、「契約終止」語意不明，應(yīng)明確規(guī)範(fàn)結(jié)案之定義

為建置「實(shí)價(jià)登錄」制度，除了修正《平均地權(quán)條例》第四十七條，《地政士法》與《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》也各別新增了第二十六條之一及第二十四條之一，規(guī)定權(quán)利人、地政士、仲介及代銷需於30日內(nèi)申報(bào)成交案件實(shí)際資訊，確立「實(shí)價(jià)登錄」之法源。

然而《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》新增的第二十四條之一第二項(xiàng)，「經(jīng)營代銷業(yè)務(wù)者，對(duì)於起造人或建築業(yè)委託代銷之案件，應(yīng)於委託代銷契約屆滿或終止三十日內(nèi)，向主管機(jī)關(guān)申報(bào)登錄成交案件實(shí)際資訊。」該條文中「契約屆滿或終止」的語意不明，可能造成業(yè)者有機(jī)可乘，規(guī)避法律責(zé)任。

代銷業(yè)者不像房仲業(yè)者或個(gè)人交易，僅是針對(duì)單一成交案件進(jìn)行實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)，而是接受起造人或建築業(yè)的委託後，銷售整個(gè)建案之不動(dòng)產(chǎn)。新增條文規(guī)定「契約屆滿或終止」30日內(nèi)進(jìn)行申報(bào)即可，然而所謂「契約屆滿或終止」的定義為何？法律又未限定代銷契約委託期間之上限，雖然代銷業(yè)者向媒體表示通常是6個(gè)月，但約定以不動(dòng)產(chǎn)銷售完畢視為契約終止條件，代銷業(yè)者如故意保留1至2戶遲遲未銷售，即可拉長至建案完工亦無不可。又如有期間屆滿後雙方再合意延期，主管機(jī)關(guān)豈不是只能乾瞪眼、苦苦等待，又奈他何？

預(yù)售屋的成交資訊登錄貴在適時(shí)，對(duì)消費(fèi)者才有參考價(jià)值，如果業(yè)者利用此一漏洞，將使房價(jià)登錄的成效大打折扣。為期合理補(bǔ)救，消基會(huì)建議內(nèi)政部在訂定子法時(shí)，宜要求代銷業(yè)者於簽訂委託代銷契約之日起一定時(shí)間內(nèi)，即應(yīng)向當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)報(bào)備其簽約之起始日期，俾便追蹤掌握，否則，預(yù)售屋之交易資訊登錄之規(guī)定，將形同具文。

三、預(yù)售屋建商不負(fù)登錄義務(wù)，自行銷售豈不成漏網(wǎng)之魚？

代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)受起造人或建築業(yè)委託代銷之案件，應(yīng)由代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)負(fù)責(zé)申報(bào)，固無疑問，但如預(yù)售屋建商（起造人或建築業(yè)者）自行銷售，三法案均未規(guī)範(fàn)?wèi)?yīng)由建商負(fù)責(zé)申報(bào)，難道要等到辦竣所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，才由權(quán)利人或承辦地政士辦理申報(bào)嗎？

本次修法，並無規(guī)範(fàn)「賣方」申報(bào)登錄之義務(wù)，此後，倘代銷業(yè)者隱身於建商之幕後，形式上只承作建商的企劃案，不負(fù)責(zé)代為銷售，甚至銷售人員全部改由建商自行聘雇，即可免除申報(bào)之義務(wù)。如此規(guī)避法律之適用，豈不是大開漏洞、讓預(yù)售屋市場資訊無從建立？

四、交易價(jià)格查詢區(qū)段化，失之毫釐、差之千里！

為改善消費(fèi)者在交易房屋時(shí)，處於資訊不平等、被業(yè)者「吃夠夠」的情況，將房屋交易相關(guān)資訊確實(shí)公開、透明，讓消費(fèi)者能隨時(shí)查詢是首要條件。而實(shí)價(jià)登錄執(zhí)行後，以何種內(nèi)容、方式提供消費(fèi)者查詢交易價(jià)格資訊、是否能確實(shí)提供消費(fèi)者具有參考價(jià)值之資訊，就顯得相當(dāng)重要。

目前內(nèi)政部地政司網(wǎng)站有提供房地交易價(jià)格簡訊查詢系統(tǒng)，交易資訊即是以「區(qū)段化」、「去識(shí)別化」的方式提供消費(fèi)者參考，區(qū)段化級(jí)距以100號(hào)為一區(qū)段。從查詢結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在同一區(qū)段內(nèi)，除了土地、房屋面積及移轉(zhuǎn)層次（轉(zhuǎn)賣過幾手）不同，其他條件完全相同的交易案件，每坪房價(jià)可能相差近19萬元，若以30坪房屋計(jì)算，一差就差了570萬元，對(duì)一般消費(fèi)者來說可不是一筆小數(shù)目，買方與賣方應(yīng)參考哪件交易案件的價(jià)格資訊？以「區(qū)段化、去識(shí)別化」等模糊手法運(yùn)作，消費(fèi)者將無從與擬購買標(biāo)的之間，作合理之比較與判斷，如此資訊，顯然毫無參考價(jià)值。

而根據(jù)此次通過的「地政三法」增修條文，申報(bào)登錄之資訊，「除涉及個(gè)人資料外，得提供政府機(jī)關(guān)利用並以區(qū)段化、去識(shí)別化方式提供查詢。」另又規(guī)定「提供之內(nèi)容、方式、收費(fèi)費(fèi)額及其他應(yīng)遵循事項(xiàng)之辦法，由中央主管機(jī)關(guān)定之?！瓜鶗?huì)呼籲，中央主管機(jī)關(guān)在訂定相關(guān)辦法時(shí)，應(yīng)明確定義「區(qū)段化」之意義，提供消費(fèi)者查詢的交易資訊內(nèi)容，也應(yīng)盡量詳實(shí)，避免上述查詢資訊無參考價(jià)值的情況，讓消費(fèi)者在購屋時(shí)，能藉由查詢之資訊作合理比較與判斷。

五、配套措施應(yīng)儘速修改制定，健全房市交易環(huán)境

居住正義五法通過之後，要達(dá)到真正的「居住正義」仍有很長一段路有要走，除了制定相關(guān)子法，配套措施也應(yīng)互相整合，以免產(chǎn)生歧見，消基會(huì)也特別提出以下建議：

1.    房價(jià)三法中規(guī)定以「區(qū)段化、去識(shí)別化方式提供」與《住宅法》所揭「分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價(jià)格及其他相關(guān)資訊，並定期公布住宅與動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及指數(shù)等資訊」固然在層次上有所差異，但其基礎(chǔ)為成交價(jià)格資訊則無二致，故建議地政（交易科、地價(jià)科）與營建（國宅組）等單位應(yīng)互相整合統(tǒng)一資訊平臺(tái)，以免各自為政，將來執(zhí)行時(shí)各彈各的調(diào)。

2.    房價(jià)資訊以「區(qū)段化、去識(shí)別化」提供，將使實(shí)價(jià)登錄只做半套，消基會(huì)建議地政司應(yīng)於相關(guān)子法中詳細(xì)界定「區(qū)段化、去識(shí)別化」之客觀標(biāo)準(zhǔn)，例如，以門牌的1~10、11~20……之單號(hào)或雙號(hào)為區(qū)間較具可辨識(shí)性，而不應(yīng)以較大的街路段為範(fàn)圍，讓人霧裡看花，俾使消費(fèi)者或利用者取得有益的資訊。

3.    《住宅法》第39條規(guī)定，各級(jí)政府為引導(dǎo)住宅市場健全發(fā)展，應(yīng)定期蒐集、分析相關(guān)資訊，並定期公布住宅與動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及指數(shù)等資訊，得要求產(chǎn)業(yè)公會(huì)配合提供「統(tǒng)計(jì)資訊」（包括住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價(jià)格及其他相關(guān)資訊），第43條又規(guī)定，從事住宅興建之公司（建商），應(yīng)於取得建造執(zhí)照申報(bào)開工時(shí)，將第39條所定應(yīng)配合提供之相關(guān)統(tǒng)計(jì)資訊，提供予住宅所在地之建築相關(guān)產(chǎn)業(yè)公會(huì)。

然而，一則中央及地方政府都要定期公布資訊，似嫌多頭馬車；其二，建商的建案申報(bào)開工時(shí)應(yīng)提供其所屬公會(huì)統(tǒng)計(jì)，及產(chǎn)業(yè)公會(huì)提供統(tǒng)計(jì)資訊，均未設(shè)罰則，不具強(qiáng)制性，恐難以落實(shí)；其三，沒有授權(quán)主管機(jī)關(guān)訂定鼓勵(lì)民間提供住宅資訊的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，希望儘速修法補(bǔ)正。

4.    此外，登錄資訊揭示，僅在維持價(jià)格透明化秩序，讓消費(fèi)者得以掌握正確資訊而已，在不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)偏低的誘因下，追逐暴利的炒作惡習(xí)恐不會(huì)因此止息。因此，極應(yīng)針對(duì)不合理的稅制，一併檢討修正。

根據(jù)立法院的附帶決議，行政機(jī)關(guān)必須在房價(jià)登錄制度立法施行後1年內(nèi)，提出稅制的配套修正。因此，消基會(huì)建議主管機(jī)關(guān)，應(yīng)儘速遵照立法院決議，研修稅制配套法案，將現(xiàn)行的契稅修正為不動(dòng)產(chǎn)取得稅，土地增值稅及房屋交易所得等應(yīng)檢討併入所得稅，並改以實(shí)價(jià)課稅，以合理稅率，及自用住宅用地及持有期間等優(yōu)惠或扣除額。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)交易既已改採實(shí)價(jià)課稅，為避免重複課稅，自應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)交易排除於特種貨物及勞務(wù)稅（奢侈稅）之適用，俾利居住與租稅之正義得以併同實(shí)現(xiàn)。

消基會(huì)認(rèn)為，要達(dá)到居住正義，每個(gè)執(zhí)行細(xì)節(jié)都是相互關(guān)聯(lián)，實(shí)價(jià)登錄機(jī)制若仍有操作空間，即使申報(bào)的交易價(jià)格屬實(shí)，也不是交易第一手資料，消費(fèi)者依舊處於資訊不平等的狀況。即使實(shí)價(jià)登錄建制完備，但區(qū)段化、去識(shí)別化的資料卻過於模糊，甚至無法提供參考價(jià)值，對(duì)消費(fèi)者而言，這些資料也只是無意義的數(shù)據(jù)，消費(fèi)者依然無法確實(shí)掌握房屋交易資訊。改革不能只做半套，否則不合理房價(jià)永遠(yuǎn)無法獲得改善。

消基會(huì)呼籲，主管機(jī)關(guān)在五法三讀通過之後，應(yīng)積極制訂相關(guān)辦法、施行細(xì)則，盡速建制、修正相關(guān)配套措施，及早落實(shí)居住正義五法，還給民眾一個(gè)公平又合理的房屋市場交易環(huán)境。