【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】戴德梁行發(fā)佈2014年Q1臺北市商辦市場景氣調(diào)查報告，A級辦公大樓空置率微幅下降，全市整體空置率為8.7％，較上季減少0.5個百分點，租賃市場無太大變化，租金大多呈現(xiàn)持平的局面，每坪每月2,300元。由於2013年第四季捷運信義線通車，信義區(qū)交通條件更為良好，近期臺北101大樓有加速去化的表現(xiàn)，預(yù)計下季將會新增更多租戶。
 
預(yù)估2014年A級辦公大樓新供給，包含宏盛宏泰捷四聯(lián)開大樓約10,400坪、合庫新總行大樓20,500坪，富邦人壽的敦南大樓約5,200坪，華南金控總部約12,600坪，合計達(dá)48,700坪，其中除合庫新總行大樓、華南金控總部部分自用外，整體可租賃面積達(dá)22,100坪，預(yù)計各區(qū)將面臨租金競價的壓力。
 
2014年第一季不動產(chǎn)買賣成交銳減，總交易金額(不含土地)來到新臺幣69.63億元，較上季交易金額下降71.2％，也是過去兩年來單季歷史新低交易量，投資交易仍集中於北臺灣。本季最大宗交易位於桃園縣，為南山人壽以新臺幣13.11億元購入中壢市之銀座21大樓部分樓層，面積為34,286坪。
 
由於臺北市已無適合投資標(biāo)的可符合2.875％租金收益之要求，致壽險資金觸角轉(zhuǎn)移到其他縣市。本季其他交易金額全數(shù)低於新臺幣10億元以下，在投資市場一片沈寂的氛圍下，平價旅館因金額不大，加上搭上觀光市場的持續(xù)成長，反而成為另類小而美的投資標(biāo)的。
 
本季臺北市中正區(qū)之貝殼窩青年旅舍以新臺幣2.09億元成交。在過去三年中，臺北市與新北市總計約有140億元的旅館交易量，在九宗交易個案中，售出約1,020個房間數(shù)，其中低於100房的平價旅館，約有61.22億元的交易量，主要集中在中正區(qū)及中山區(qū)。
 
此類型標(biāo)的買家多數(shù)是建設(shè)公司或投資公司，一方面著眼於營運獲利，另一方面可以出租經(jīng)營，收取租金並期待未來都市更新的不動產(chǎn)增值效益，預(yù)估目前市場待售的平價旅館銷售金額約有58.75億元。目前投資人對於平價旅館投資回報率約以2.5-3％為其投資評估的門檻。目前探詢對象除了前述買家外，也出現(xiàn)陸資旅館經(jīng)營者，承租或購置均可。
 
而上市建設(shè)公司也積極加入旅館經(jīng)營的行列，以國泰建設(shè)為首的國泰商旅精品旅館，承租國泰人壽舊有辦公大樓整建改裝，以雙品牌和逸及慕軒跨入旅館營運。不論是精品旅館或是平價旅館，其切入市場的模式多數(shù)以舊大樓為主，有些是原有旅館轉(zhuǎn)手，有些是辦公大樓以拉皮整建方式重新打造旅館，不須重新建造，以快速開業(yè)營運搶食市場大餅。
 
2014年第一季土地所有權(quán)交易量僅214億元，為近兩年來首度跌破單季300億元的交易量。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2014年第一季的土地交易金額(所有權(quán)及地上權(quán))約322億元，其中有108億為公部門標(biāo)售之地上權(quán)交易，換言之，土地所有權(quán)交易金額僅214億元。戴德梁行指出，自2011年下半年起，連續(xù)十季的土地所有權(quán)買賣皆有300億元以上的穩(wěn)定交易量，2014年第一季土地所有權(quán)成交總金額則是近兩年來罕見的縮量。
 
戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達(dá)表示，2014年第一季的最大宗土地所有權(quán)交易為昇陽建設(shè)以14.1億元標(biāo)得位於臺北市中正區(qū)延平南路旁，面積僅200坪的商業(yè)區(qū)土地，這也是2008年金融海嘯以來，單季最大宗土地交易中金額最低者。
 
政府自2010年停止標(biāo)售大面積土地以來，精華區(qū)大面積的所有權(quán)土地一地難求，而都市更新條例修法目前仍卡在立法院待審，也阻斷建商另類取得大面積土地的路，因此200坪的精華區(qū)土地，現(xiàn)在對建商來說已經(jīng)是不可多得。
 
本季較受矚目的土地所有權(quán)交易尚包括國壽處分高雄仁武的商業(yè)區(qū)土地，及冠德處分臺北市可供容積移轉(zhuǎn)的公共設(shè)施保留地，處分土地除了可解讀為逢高出脫、去蕪存菁的投資策略外，也可隱約嗅出地價已在高峰的味道。
 
在地上權(quán)政策方面，投資人對於地上權(quán)土地已逐漸熟悉其投資細(xì)節(jié)，並能模擬期間可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險，但從近期信義計畫區(qū)A25土地流標(biāo)、冠德放棄大直海基會附近包裹都市更新事業(yè)的地上權(quán)土地之結(jié)果來看，楊長達(dá)認(rèn)為交付土地權(quán)利時應(yīng)同步交付開發(fā)主導(dǎo)權(quán)是這類土地順利標(biāo)售與否的關(guān)鍵。