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- 政院版房地合一實價課稅過關(guān)，市場轉(zhuǎn)折即將出現(xiàn)，買方勿失先機
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】千呼萬喚，行政院版的房地合一稅政院版拍板定案。永慶房產(chǎn)集團研究發(fā)展中心黃舒衛(wèi)經(jīng)理表示，若日出條款設(shè)在2016年元旦，則之前購入都適用房地分離舊制，仍享輕稅，因此現(xiàn)在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。這次的內(nèi)容有7點需要提醒：
一、臺灣的房市將正式步入「重稅時代」
稅率全面上調(diào)，一年內(nèi)交易稅率高達45％，與新上路的富人稅同級，而各持有時間級距的稅率也比之前的10％還高。如果再加上囤房稅，以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調(diào)，房產(chǎn)投資輕稅的黃金時代已經(jīng)成為歷史。
二、降低課稅門檻、擴大加稅的規(guī)模：
原來的自住免稅的排富條款設(shè)定在總價4000萬，現(xiàn)在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標(biāo)準(zhǔn)，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3％的自然增資回推，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規(guī)模，影響戶數(shù)從8400激增到48000，影響層面變廣！
三、自用優(yōu)惠要持有滿6年才能使用
目前草案之自用住宅優(yōu)惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設(shè)籍、無出租無供營業(yè)使用、滿6年，條件為目前各類不動產(chǎn)稅制之最嚴(yán)格要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15％起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。
四、預(yù)售案2016年交屋困難
若按行政院規(guī)劃，2016年元旦上路，表示2016年交屋、取得產(chǎn)權(quán)的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45％的利得稅，同時還有持有稅上調(diào)的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉(zhuǎn)售、解約潮。
五、扣除額項目少
目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額，以及避免土增稅重複計算，可扣除的土地漲價總數(shù)額等兩項可作為稅基的減項，然而持有期間經(jīng)營不動產(chǎn)所支付的各類稅、費、利息，均不能扣除，全部歸入交易的獲利，顯不合理。
六、贈與後轉(zhuǎn)售，尚無具體規(guī)劃
繼承、受贈等非採買賣方式，未來轉(zhuǎn)售時，如何認定成本，以避免現(xiàn)況公告土地現(xiàn)值、房屋評定現(xiàn)值當(dāng)作成本，造成民眾稅基暴增的不合理現(xiàn)象，此類最攸關(guān)一般民眾權(quán)益的規(guī)定，相關(guān)討論闕如。
七、立法之不確定仍高
是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐，無論是免稅額的下修，或日出條款的回溯，趨嚴(yán)、再加碼的機會高。
考量諸多市場環(huán)境變化及政策的不確定性，黃舒衛(wèi)建議有意售屋的屋主，2016年賣，雖仍適用房地分離，但持有稅、土增稅、升息，都將侵蝕獲利，要全面性思考，趁早獲利了結(jié)。
而買方則應(yīng)掌握修法內(nèi)容逐漸明朗，為確保享受房地分離現(xiàn)制課稅的好處，自住及長期置產(chǎn)客會開始搶在年底之前進場，且剛性需求撐盤，價格再跌有限。另一方面，以400萬作為免稅門檻，中南部、中低總價產(chǎn)品，幾乎無影響，而且重購?fù)硕悢U大適用、奢侈稅退場，都會讓被打房氣氛壓抑已久的買氣，出現(xiàn)戲劇化的轉(zhuǎn)折，有意購屋的買方可在屋美、價實、選擇多的市場氛圍裡，取得先機。
一、臺灣的房市將正式步入「重稅時代」
稅率全面上調(diào)，一年內(nèi)交易稅率高達45％，與新上路的富人稅同級，而各持有時間級距的稅率也比之前的10％還高。如果再加上囤房稅，以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調(diào)，房產(chǎn)投資輕稅的黃金時代已經(jīng)成為歷史。
二、降低課稅門檻、擴大加稅的規(guī)模：
原來的自住免稅的排富條款設(shè)定在總價4000萬，現(xiàn)在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標(biāo)準(zhǔn)，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3％的自然增資回推，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規(guī)模，影響戶數(shù)從8400激增到48000，影響層面變廣！
三、自用優(yōu)惠要持有滿6年才能使用
目前草案之自用住宅優(yōu)惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設(shè)籍、無出租無供營業(yè)使用、滿6年，條件為目前各類不動產(chǎn)稅制之最嚴(yán)格要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15％起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。
四、預(yù)售案2016年交屋困難
若按行政院規(guī)劃，2016年元旦上路，表示2016年交屋、取得產(chǎn)權(quán)的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45％的利得稅，同時還有持有稅上調(diào)的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉(zhuǎn)售、解約潮。
五、扣除額項目少
目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額，以及避免土增稅重複計算，可扣除的土地漲價總數(shù)額等兩項可作為稅基的減項，然而持有期間經(jīng)營不動產(chǎn)所支付的各類稅、費、利息，均不能扣除，全部歸入交易的獲利，顯不合理。
六、贈與後轉(zhuǎn)售，尚無具體規(guī)劃
繼承、受贈等非採買賣方式，未來轉(zhuǎn)售時，如何認定成本，以避免現(xiàn)況公告土地現(xiàn)值、房屋評定現(xiàn)值當(dāng)作成本，造成民眾稅基暴增的不合理現(xiàn)象，此類最攸關(guān)一般民眾權(quán)益的規(guī)定，相關(guān)討論闕如。
七、立法之不確定仍高
是否能如期立法完成、民進黨對案尚未出爐，無論是免稅額的下修，或日出條款的回溯，趨嚴(yán)、再加碼的機會高。
考量諸多市場環(huán)境變化及政策的不確定性，黃舒衛(wèi)建議有意售屋的屋主，2016年賣，雖仍適用房地分離，但持有稅、土增稅、升息，都將侵蝕獲利，要全面性思考，趁早獲利了結(jié)。
而買方則應(yīng)掌握修法內(nèi)容逐漸明朗，為確保享受房地分離現(xiàn)制課稅的好處，自住及長期置產(chǎn)客會開始搶在年底之前進場，且剛性需求撐盤，價格再跌有限。另一方面，以400萬作為免稅門檻，中南部、中低總價產(chǎn)品，幾乎無影響，而且重購?fù)硕悢U大適用、奢侈稅退場，都會讓被打房氣氛壓抑已久的買氣，出現(xiàn)戲劇化的轉(zhuǎn)折，有意購屋的買方可在屋美、價實、選擇多的市場氛圍裡，取得先機。
