【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】自2015年7月沉寂多年的南機(jī)場(chǎng)整宅都更重新啟動(dòng)後，北市都更似乎又燃起一絲希望，臺(tái)灣房屋調(diào)查南機(jī)場(chǎng)一二三期公辦都更整宅，以及鄰近的南機(jī)場(chǎng)13號(hào)基地自辦都更整宅，2014和2015年住家實(shí)價(jià)正常買賣交易，並比較最高與最低的成交單價(jià)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)一二三期整宅近兩年最高成交價(jià)都落在每坪55萬(wàn)左右，而2014年高低價(jià)差比為57.3％，2015年則縮短為17.8％；而反觀十三號(hào)基地整宅最高與最低成交價(jià)價(jià)差比達(dá)108.3％，最低每坪33.9萬(wàn)，最高一坪可成交到70.6萬(wàn)。臺(tái)灣房屋智庫(kù)發(fā)言人張旭嵐表示，以價(jià)差比來(lái)看，自辦都更整宅的買方對(duì)於都更後期待效果更為明顯。
 
自辦都更整宅轉(zhuǎn)手限制少　收購(gòu)高低價(jià)差比達(dá) 108.3％
 
南機(jī)場(chǎng)十三號(hào)基地都更範(fàn)圍為萬(wàn)華區(qū)萬(wàn)大路以東，西藏路以南、雙和街以北之街廓內(nèi)，包含萬(wàn)大路137巷、187巷、1弄及3弄既有街道，屬於第一種商業(yè)區(qū)，容積率360％。實(shí)價(jià)資料顯示十三號(hào)基地整宅最高成交單價(jià)70.6萬(wàn)，總價(jià)為670萬(wàn)，張旭嵐表示，門牌為西藏路，房屋本身離捷運(yùn)萬(wàn)大線捷運(yùn)站點(diǎn)很近，該區(qū)整宅都更後規(guī)劃為一般的住家大樓，以此個(gè)案為例，土地座落地點(diǎn)佳，都更前為9.49坪公寓小套房，土地持份3.49坪，換算每坪土地買價(jià)為192萬(wàn)，萬(wàn)華區(qū)商一土地行情每坪約200萬(wàn)左右，以此價(jià)格進(jìn)場(chǎng)還算在合理範(fàn)圍內(nèi)。
 
而都更後以臺(tái)北市室內(nèi)一坪換一坪概念來(lái)算，可以換到產(chǎn)權(quán)約15坪的電梯套房，而目前萬(wàn)華區(qū)電梯套房預(yù)售屋價(jià)格每坪約為70萬(wàn)，若日後都更成功可望有千萬(wàn)身價(jià)，約有五成左右的獲利，因此有買方願(yuàn)意以670萬(wàn)接手，正是看準(zhǔn)都更後新住宅大樓的增值潛力。
 
南機(jī)場(chǎng)公辦都更整宅高低價(jià)差比今年為17.8％ 難創(chuàng)高價(jià)
 
而與十三號(hào)基地相距僅250公尺的，是最近頗具話題性的一二三期整宅，隸屬中正區(qū)門牌，位於中華路二段與西藏路交叉口一帶，屬於第三種住宅區(qū)，容積率225％。不過(guò)它2014年最高成交價(jià)為每坪55.2萬(wàn)，最低為35.1萬(wàn)，價(jià)差20.1萬(wàn)，價(jià)差比為57.3％；而到2015年最高交易單價(jià)為每坪55.5萬(wàn)，最低為47.1萬(wàn)，價(jià)差比降為17.8％。
 
張旭嵐分析，2014年的低價(jià)可能是第一手屋主出售，因取得成本低，屋況已舊，提早獲利了解，因此高低價(jià)差較大。從近兩年的實(shí)價(jià)觀察，一二三期整宅並沒(méi)有創(chuàng)高價(jià)的成交行情，公辦都更後的產(chǎn)品為國(guó)民住宅，會(huì)有五年內(nèi)不得出售等限制，所以都更後的產(chǎn)品對(duì)投資客與建商吸引力不大，因此仍為自住需求買盤，都更前價(jià)格仍回歸到物件本身的屋況條件，如裝潢、面綠地與否、高低樓層差等。
 
都更整合期　出租賺投報(bào)　
 
優(yōu)美地產(chǎn)臺(tái)北萬(wàn)華特許加盟店店?yáng)|莊惟仁表示，一二三期整宅旁就是捷運(yùn)萬(wàn)大線LG03站的規(guī)劃點(diǎn)，因?yàn)猷徑蠙C(jī)場(chǎng)夜市，即使目前整宅都更前途未明，但做為出租小套房收益不錯(cuò)。目前整宅一間10坪小套房總價(jià)落在400~500萬(wàn)之間，每月若收租9,000~10,000元，換算也有將近2.5％投報(bào)率。
 
張旭嵐分析，都更整合難度越來(lái)越高，期程上有不確定的風(fēng)險(xiǎn)，因此若是看好都更宅日後增值潛力，除了當(dāng)?shù)匚磥?lái)的各項(xiàng)政策利多，還要精準(zhǔn)掌握都更的進(jìn)度。如十三號(hào)基地整宅2015年已經(jīng)緊鑼密鼓的進(jìn)行事業(yè)計(jì)畫審查與公聽(tīng)會(huì)，都更成功率大，因此住戶惜售，惟2014年進(jìn)場(chǎng)的買方能順利搭上這班順風(fēng)車。另外要注意的是，南機(jī)場(chǎng)一二三期公辦都更整宅還有中繼宅等爭(zhēng)議，都更期程拉長(zhǎng)，且都更後的產(chǎn)品有可能限制五年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)買賣，想購(gòu)買都更宅者仍須全面評(píng)估再進(jìn)場(chǎng)。