市場(chǎng)快訊

全臺(tái)都更緩慢，賴正鎰建議3方向速謀對(duì)策

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-05-23

新聞?wù)?/span>

營(yíng)建成本飛漲加上拆遷問(wèn)題多，全臺(tái)近年核定都更案尚有252件未動(dòng)工，賴正鎰：政府應(yīng)從平穩(wěn)物價(jià)、解決缺工、強(qiáng)化拆遷公權(quán)力等三大方向速謀對(duì)策

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國(guó)商總主席賴正鎰2023年5月23日說(shuō)，國(guó)發(fā)會(huì)最新報(bào)告，臺(tái)灣人口高齡化有加速趨勢(shì)，人口結(jié)構(gòu)恐怕出現(xiàn)國(guó)安危機(jī)之外，社會(huì)全齡住宅安全需求也迫在眉睫，但是政府聲聲說(shuō)要加速都更或危老重建，雖政府核定公告實(shí)施，但在後續(xù)拆屋及搬遷速度卻可能還要卡住一、兩年甚至更久，致使推動(dòng)都更的執(zhí)行速度不如預(yù)期。

都更案在核定公告實(shí)施後卻又沒(méi)有動(dòng)工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數(shù)、營(yíng)建成本持續(xù)上漲、工程發(fā)包不易、建物申請(qǐng)取得建照後展期開(kāi)工、央行連續(xù)升息造成房市短暫觀望需求減少、現(xiàn)住戶拆遷補(bǔ)償談不攏等七大原因有關(guān)。(圖/鄉(xiāng)林建設(shè))

賴正鎰指出，除了政府公辦都更外，民間的開(kāi)發(fā)商在整合都更也都很投入，但都更流程曠日廢時(shí)，他建議政府除了加快都更審查效率、簡(jiǎn)化作業(yè)流程外，也應(yīng)儘速訂定都更案相關(guān)強(qiáng)制拆遷辦法，提高公權(quán)力的執(zhí)行力，才能有助於都市風(fēng)貌的更新與強(qiáng)化國(guó)人居住安全。

國(guó)發(fā)會(huì)發(fā)布的最新人口推估報(bào)告臺(tái)灣將在2025年進(jìn)入超高齡社會(huì)(老年人口占比大於20％)，到2028年勞動(dòng)力減少、社會(huì)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，人口紅利消失，顯見(jiàn)臺(tái)灣人口正因?yàn)樯僮踊瘑?wèn)題，有加快老齡化速度的趨勢(shì)。

都更熱，政府與民間大力推動(dòng)下都更與危老案件明顯成長(zhǎng)，內(nèi)政部營(yíng)建署都市更新入口網(wǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，臺(tái)北市2022年核定都市更新案件計(jì)40件，2023年1-4月已核定12案；新北市2022年全年核定20件，2023年前4月已核定10件，速度與件數(shù)的審核腳步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未開(kāi)工案件竟高達(dá)252件。

鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室表示，中央於1998年11月發(fā)佈「都市更新條例」，截至2023年四月底止，全臺(tái)累計(jì)核定都市更新案件共1075件、其中六都佔(zhàn)1020件，臺(tái)北市都更核定案件計(jì)603件最多，約佔(zhàn)56％左右、其次是新北市195件、臺(tái)中市108件。在未開(kāi)工部份，臺(tái)北市則有154件、新北市74件(詳如附表)。

鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室分析指出，都更案在核定公告實(shí)施後卻又沒(méi)有動(dòng)工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數(shù)、營(yíng)建成本持續(xù)上漲、工程發(fā)包不易、建物申請(qǐng)取得建照後展期開(kāi)工、央行連續(xù)升息造成房市短暫觀望需求減少、現(xiàn)住戶拆遷補(bǔ)償談不攏等七大原因有關(guān)。

雙北平均屋齡老舊，房市蛋黃區(qū)深醞潛在老宅換屋族與剛性需求，成為都更合建的一級(jí)戰(zhàn)區(qū)。根據(jù)調(diào)查研究報(bào)告指出，雙北的都更案平均審議時(shí)間約需2.4年，平均施工期約3.51年，算起來(lái)每件更新案不包括前期整合、規(guī)劃，最快還要6年才能完成。

賴正鎰也說(shuō)，都更案件前期作業(yè)很長(zhǎng)，十年是司空見(jiàn)慣，其中跟地主間洽談共同負(fù)擔(dān)、權(quán)利變換等合作條件也通常是3年前就談妥，近來(lái)因?yàn)樾鹿诜窝滓咔閷?dǎo)致缺工、缺料，每坪營(yíng)造成本幾乎是翻倍，建商推都更事實(shí)上要達(dá)到損益平衡很困難，俗語(yǔ)說(shuō)：賠錢(qián)生意沒(méi)人做，擔(dān)心做了反而虧錢(qián)，小型建商乾脆拖著不開(kāi)工。此外，疫後百業(yè)拼復(fù)甦，很多產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大徵才面臨招不到人手的缺工困境，年輕人寧願(yuàn)從事服務(wù)業(yè)也不願(yuàn)意到工地工作，營(yíng)建人力老化和斷層問(wèn)題也造成工程發(fā)包的窘境。

他強(qiáng)調(diào)，近年央行配合打房，針對(duì)購(gòu)地貸款成數(shù)加以限縮，建商轉(zhuǎn)向都更合建或者鎖定危老建築物重建案件增多，鄉(xiāng)林在雙北地區(qū)手上也有近20個(gè)都更危老的合建案正在整合進(jìn)行，其中北市中山區(qū)吉林路案預(yù)定2023年下半年率先推案。

賴正鎰表示，這二年?duì)I建成本跳漲，全臺(tái)每坪營(yíng)建成本均價(jià)從9萬(wàn)漲到15萬(wàn)元，臺(tái)北市漲幅更達(dá)100％，每坪從12.5萬(wàn)漲到25萬(wàn)元，新建案工程預(yù)算一再向上追加，又遇上「平均地權(quán)條例修正案」將上路、房市降溫，有些建商真的就封盤(pán)暫停推案。

他也認(rèn)為建築成本飆漲，對(duì)都更的影響最大，工期一再延遲，恐怕會(huì)導(dǎo)致都更戶與實(shí)施者之間產(chǎn)生不信任和合約糾紛問(wèn)題，景氣循環(huán)或有規(guī)則可循，但疫情平穩(wěn)後通膨和升息讓物價(jià)波動(dòng)非常明顯，這段周期長(zhǎng)短很難預(yù)測(cè)，提高強(qiáng)制拆遷公權(quán)力並平抑物價(jià)、解決缺工難題是政府在推動(dòng)都更工作上應(yīng)優(yōu)先解決的三大課題。