北京房市上演冰火兩重天，第一季量能劇縮。

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年第1季北京樓市經(jīng)歷了房地產(chǎn)的第三輪調(diào)控，「京十五條」之後，新房成交量由火熱跌入冰點(diǎn)。市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入僵持階段。一方面，購(gòu)房客戶(hù)對(duì)與未來(lái)價(jià)格預(yù)期下降，大量採(cǎi)取觀望。另一方面，面對(duì)限購(gòu)後新開(kāi)專(zhuān)案大量滯銷(xiāo)，大部分開(kāi)發(fā)商也並未大幅降價(jià)促銷(xiāo)。最終導(dǎo)致一季度新房市場(chǎng)整體成交萎縮。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)資料統(tǒng)計(jì)分析，2011年第1季新房住宅網(wǎng)簽總量為20747套，環(huán)比2010年第4季度下降41.5%，同比2010年第1季下降35.8%；其中，上半個(gè)季度（1.01-2.16）新房成交量為15178套，「京十五條」施行以來(lái)的下半個(gè)季度成交量?jī)H為5569套，約為第1季總量的四分之一。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，「京十五條」對(duì)於北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果在一季度後期初步顯現(xiàn)。使得本來(lái)高漲的購(gòu)房需求驟然減少，造成限購(gòu)前後成交量明顯「冰火兩重天」的對(duì)比，並且使第1季樓市在成交量上整體萎縮。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)資料統(tǒng)計(jì)，第1季新開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目?jī)H為21個(gè)，而2010年第1季度住宅開(kāi)盤(pán)量為37個(gè)，今年第1季開(kāi)盤(pán)量同比減少43%。另外，從簽約情況看，第1季新開(kāi)住宅專(zhuān)案供應(yīng)量為5755套，其中簽約量為2923套，簽約率為50.8%，儘管簽約率過(guò)半，但新開(kāi)期房網(wǎng)簽量?jī)H占全市期房網(wǎng)簽總量16.3%，而在去年開(kāi)盤(pán)量較大的11，12月份，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目簽約量能占到期房網(wǎng)簽總量的60%左右。

第1季度新盤(pán)成交價(jià)與擬售價(jià)差距拉大。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部資料統(tǒng)計(jì)分析，第1季新盤(pán)專(zhuān)案的擬售均價(jià)為27693元/平米，較去年第4季度上漲13%；而成交均價(jià)僅為18995元/平米，較去年第4季度下降10.6%，成交均價(jià)和擬售均價(jià)的差距高達(dá)31.7%。張?jiān)抡J(rèn)為，一方面，在第1季新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，中高端住宅的比重較以往有所增大，從而使整體擬售均價(jià)有所上漲。但目前市場(chǎng)主要以剛性需求為主，新盤(pán)成交量主要集中在低價(jià)項(xiàng)目，所以導(dǎo)致成交均價(jià)下降；另一方面，調(diào)，第1季新盤(pán)價(jià)格高開(kāi)低走的情況也說(shuō)明部分開(kāi)發(fā)商對(duì)於未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始有所下降 ，而隨著北京市調(diào)控目標(biāo)的出臺(tái)，未來(lái)新盤(pán)價(jià)格會(huì)逐漸走穩(wěn)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)資料統(tǒng)計(jì)，第1季北京新房套均面積為104.3平，較去年第4季度108.3平下降4平米。其中，新政之後期房成交套均面積為97.8平米，較新政之前半個(gè)季度107.1平米大約下降一成。而以大戶(hù)型居多的現(xiàn)房成交也大幅下降。新政前後一季期房與現(xiàn)房的成交比重從4.6：1拉大至7.2：1 。張?jiān)抡J(rèn)為，由於第1季密集出臺(tái)的調(diào)控政策，導(dǎo)致大量改善性及投資性的需求觀望，熱衷中大戶(hù)型的需求有所減少。另一方面，調(diào)控後市場(chǎng)購(gòu)房需求主要以剛性需求為主，而剛性需求會(huì)更傾向於購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型。

張?jiān)抡J(rèn)為，從第1季新房成交情況看，目前在市場(chǎng)購(gòu)房的客戶(hù)更加傾向于購(gòu)買(mǎi)低總價(jià)、小面積的期房。同時(shí)，由於北京全年調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)公佈，新建普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有降。從短期市場(chǎng)看來(lái)，大量客戶(hù)可能仍會(huì)觀望，等待房?jī)r(jià)走勢(shì)明朗。因此，第2季勢(shì)必難以?xún)r(jià)量齊漲，預(yù)計(jì)亦或季度成交繼續(xù)在16000以下低位徘徊，亦或新開(kāi)盤(pán)價(jià)格及優(yōu)惠力度明顯，是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商真正的博弈關(guān)鍵期。