【MyGoNews 林承志/臺北報導】奢侈稅既出，全臺投資客退出住宅市場，並看準陸客自由行商機，紛紛轉(zhuǎn)進店面、商辦等商用不動產(chǎn)市場。根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計，今年第2季成交均價已達137.3萬元/坪，1年內(nèi)漲32.1%，較金融海嘯的低檔大漲73.8%。

永慶房屋店面事業(yè)部經(jīng)理鄭朝鶴指出，看好陸客自由行商機，臺北市店面屋主惜售心態(tài)濃厚，加上近期的大型標售案或店面成交價屢破新高，都鞏固屋主心態(tài)，未來價格勢必持續(xù)走高。

2008年因遭逢金融海嘯衝擊，致使臺北市店面第4季行情從歷史高檔98.9萬元/坪，滑落20.1%。惟房市快速復甦，再加上民眾消費信心逐季攀高，店面需求暢旺，而陸客商機倍數(shù)成長，激勵行情持續(xù)攀高、連11個季度呈現(xiàn)價格成長的趨勢，更從2009年第4季起，連7季創(chuàng)新高價。

鄭朝鶴說明，金融海嘯以來臺北市中古屋單價從36.2萬元/坪成長到51.8萬元，漲了43.1%，明顯落後店面漲幅73.8%，主要是因為店面市場反應兩岸開放政策、消費者信心以及大咖置產(chǎn)客的投資預期。目前有幾個跳躍性的變化，將推動店面價格持續(xù)衝高。

首先，八大商圈1年內(nèi)租金調(diào)漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等指標商圈甚至還有高達3~6成飛躍性的成長，顯見屋主投報率已經(jīng)提高，有機會吸引買方提高購買及出高價的意願。

再者，由於熱門商圈金店面一店難求，許多屋主改以分割或提供2樓以上的空間連通使用，除了可降低承租方的單位租金外，也間接拉抬原來非店面空間的租金水準，創(chuàng)造更豐富的租金收入，加速商圈往巷內(nèi)或立體方向擴張，再進一步回饋一線金店面的價值。

以最精華的SOGO商圈為例，大型連鎖餐廳、醫(yī)美診所開設在非1樓店面，已經(jīng)蔚為風潮，現(xiàn)在更有精品業(yè)者直接以子母店的方式，一方面租用高級地段的小店面爭取曝光，另一方面再租用附近大樓 2樓以上或巷內(nèi)的大面積空間，進行商品陳列、交易，靈活的空間使用方式可增加經(jīng)營規(guī)模，還有效促進整個商圈租金水準的上揚。

而南京西路商圈附近的髮廊、餐飲業(yè)也循此模式，利用品牌、通路、商圈的加乘效果，前進巷內(nèi)各大小店面，產(chǎn)生另一種別具風味的特色商圈。鄭朝鶴認為，目前熱門商圈的成長方式是用『乘法效應』，讓整個商圈的總營業(yè)面積及租金水準同時跳升，已經(jīng)跳脫傳統(tǒng)的『加法』擴張方式。

鄭朝鶴表示，香港2003年首先開放廣東省的4個城市申辦「個人遊」，並在1年內(nèi)擴張到開放全中國32個城市實施，到2007年更延伸到49個城市。政策洞開帶動大陸旅客去年訪港人數(shù)達2,268萬人，與去年陸客來臺人數(shù)僅163萬相較，有將近13倍的差距。臺灣的陸客自由行上路，初期僅針對3個城市，每天提供500人的名額，但透過每季的政策檢討，未來開放人數(shù)的調(diào)整幅度、商機的開拓，相對也會激勵店面市場需求熱況。


鄭朝鶴分析，根據(jù)『香港差餉物業(yè)估價署』的統(tǒng)計資料，光政策開放的第1年，2004年最精華的香港島店面成交單價，就從150.6萬元/坪(換算成臺幣)大漲到213.1萬元/坪，增幅達41.5%；成交量也是創(chuàng)歷史新高，年增率89%；店面價格從2003年到2011年第1季，整整增加臺幣344.9萬元/坪，漲幅達2.29倍之多。

鄭朝鶴強調(diào)，這種倍數(shù)的成長方式或許不適用於臺灣這種商圈多、面積大的商業(yè)環(huán)境，但透過觀察近期國際精品店頻頻加碼進駐臺北市精華商圈，拉抬租金水準的趨勢，以及國內(nèi)外法人、投資客積極搶佔指標性店面的現(xiàn)象來看，屋主對於租金、價格的預期，相當樂觀，不排除精華商圈有優(yōu)勢領漲、複製香港經(jīng)驗的機會。

有『啞巴兒子』稱號的金店面本來就深受置產(chǎn)人士的喜愛，看好未來觀光商機，店面市場很難寂寞。觀察近年來香港店面市場受惠於陸客自由行的利多，政策剛開放的前3年，旅客增加幅度最大、效益最明顯。

鄭朝鶴建議，開放陸客自由行之後，旅客會產(chǎn)生「年輕化」、「常態(tài)化」、「分眾化」的效益，商圈會有雨露均霑的受益效果。有自用需求或資產(chǎn)配置需求的店面買方，可伺機進場挑選好貨，未來將可享有商用不動產(chǎn)長線增值的效益。