【MyGoNews 林承志/臺北報(bào)導(dǎo)】2011年即將結(jié)束，房市在今年表現(xiàn)可說是「先熱後冷」，北市今年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)最高出現(xiàn)在1月7051棟，最低出現(xiàn)在10月3255棟，交易量縮了53.8%。雖然量縮北市房價(jià)精華地段依舊高檔盤整，但市郊房價(jià)已出現(xiàn)5%~10%不等的修正。
 
臺灣房屋研究中心執(zhí)行長邱太煊表示，2008年5月金融海嘯前夕，臺股高點(diǎn)9310點(diǎn)，修正至11月的3955點(diǎn)，大盤修正了57.5%；當(dāng)時(shí)大臺北整體房價(jià)修正10~15%，2011年歐美債信危機(jī)衝擊，臺股2月高點(diǎn)9221點(diǎn)，修正至6900點(diǎn)左右，大盤跌幅25.2%，按比例推估，大臺北房價(jià)應(yīng)該修正4.4~6.6%。

不過，北市房價(jià)受到奢侈稅影響，投資客物件由售轉(zhuǎn)租或加上10~15%奢侈稅出售，以及歐債危機(jī)導(dǎo)致全球景氣低迷，買賣雙方認(rèn)識差距擴(kuò)大，交易量急縮。另外，總統(tǒng)大選屆至，觀望氣氛越漸濃厚。待明年大選結(jié)束後，政治穩(wěn)定，加上龍年龍子女增加，自住、換屋需求殷切，選後房市交易量才會逐漸放大。
 
臺灣房屋研究中心認(rèn)為，明年房產(chǎn)趨勢，可從四大方向判斷，市場供需、央行貨幣政策、政府政策及國際局勢。
 
北市住宅需求強(qiáng)勁新北市供需差距逐季縮小
 
首先，由市場供需面觀察，內(nèi)政部住宅統(tǒng)計(jì)資訊網(wǎng)最新公佈2011年第二季資料，臺北市住宅存量90萬4750戶(供給)、家戶數(shù)卻有99萬1169戶(需求)，供不應(yīng)求約8.6萬戶，較第一季的8.27萬戶，需求更強(qiáng)勁。新北市Q2住宅存量147萬6542戶，家戶數(shù)141萬8021戶，供過於求5.85萬戶。值得注意的是，新北市供給和需求差距逐季縮小，表示購屋需求漸漸從臺北市往外擴(kuò)張至新北市。
 

房貸利率低扮演房市撐盤要角
 
第二，貨幣政策向來左右房地產(chǎn)漲跌的關(guān)鍵因素，央行貨幣政策可約略分為匯率及利率兩項(xiàng)。臺灣目前自住房貸利率為1.84~2%，這和中國的6~7%、美國的3.5~3.6%及香港的4.5%左右相比，臺灣房貸利率非常低，是房市抗跌的一大優(yōu)勢。儘管奢侈稅實(shí)施，只要房貸利率沒有快速調(diào)升，基本上是不會出現(xiàn)跌價(jià)拋售的情況。
 
另外，房地產(chǎn)屬於資金面的產(chǎn)品，匯率是反映資金流向的重要指標(biāo)之一，日前臺幣兌美元從29塊一路跌近31塊，隨後匯率大致徘徊在30元到31元間，目前12/13收30.26元，仍屬於安全水位，31元為一個(gè)指標(biāo)性的門檻，若臺幣貶破31元，資金大量流出臺灣，對於房市不利。
 
實(shí)價(jià)登錄交易成本未增衝擊不大
 
第三，政府政策。下半年為落實(shí)居住正義，政府紛紛祭出社會住宅政策、奢侈稅、公告現(xiàn)值趨於市價(jià)及實(shí)價(jià)登錄等政策。在社會住宅政策方面，社會住宅分配弱勢家戶從7%調(diào)升到10%，以近期板橋浮洲合宜住宅為例，釋出4032戶，約為新北市半個(gè)月買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)的量，釋出量體大，加上景氣低迷，去化時(shí)間估3~5個(gè)月，正因?yàn)獒尦隽看?，對於鄰近的板橋、樹林、新莊的新成、預(yù)售屋恐產(chǎn)生排擠效果。
 
實(shí)價(jià)登錄三讀通過，未來不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格透明化，以區(qū)段化、去識別化方式提供查詢，但在相關(guān)配套措施未完全建立及立法前，不得以此作為課稅依據(jù)。由於尚未增加不動(dòng)產(chǎn)交易成本，因此實(shí)價(jià)登錄對房市的衝擊不大。
 
但，最近公告一些縣市2012年度的土地公告現(xiàn)值，新北漲幅12.2%、臺中漲幅15.7%、高雄漲幅4.05%，近來地價(jià)不斷攀升，使得民眾持有不動(dòng)產(chǎn)的成本增加(地價(jià)稅和房屋稅)，形同全民加稅。另外，政府積極將公告土地現(xiàn)值調(diào)升至市價(jià)，在實(shí)價(jià)課稅尚未實(shí)施前，民眾賣屋的移轉(zhuǎn)成本也調(diào)高，若不動(dòng)產(chǎn)交易成本提高，對未來房市相對不利。
 
全球各國競相降息救市房市下修空間不大
 
第四，2012年歐美債信危機(jī)，多國吹起降息風(fēng)，祭出寬鬆貨幣(降息)救市，中國在2011年11月底存準(zhǔn)率調(diào)降兩碼，這是近3年來(金融風(fēng)暴)以來首度降息，貨幣政策正式鬆動(dòng)，某種程度上中國政府在救房市，預(yù)估12月底存準(zhǔn)率還會二度調(diào)降；美國方面，2012年第一季不排除會實(shí)施第三回量化寬鬆貨幣政策(QE3)，在中國調(diào)降存準(zhǔn)率和美國實(shí)施QE3的情況下，歐洲也不排除走上印鈔還債一途，全球三大經(jīng)濟(jì)體都實(shí)施寬鬆貨幣政策下，2012年恐為全球通膨最嚴(yán)重的一年，造成市場上熱錢湧入，房市恐還會上漲，但伴隨的隱憂是加速房市的泡沫。
 
邱太煊表示，2012年大選後，應(yīng)有一波買氣注入市場，這波買氣能維持多久，則要視市場的供需面決定，明年房價(jià)恐面臨盤整下修，預(yù)估下修空間不大，頂多10~15%，房市不太可能硬著陸，軟著陸的情況居多。不過，若歐美中三大經(jīng)濟(jì)體都實(shí)施量化寬鬆，房市不排除先蹲後跳。