【MyGoNews方暮晨/臺北報導(dǎo)】2011年北臺灣的推案量為8,210億元，較2010年的推案量9,300億元，減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉(zhuǎn)趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風(fēng)暴的衝擊所致。2012年房市推案的脈絡(luò)與走勢為何？房市景氣會上、會下，還是持平？住展雜誌歸納出2012年臺灣房市的10大趨勢，提供給購屋者購屋與否，及地產(chǎn)業(yè)者推案的參考。

一、2012年三大都會區(qū)推案1.2兆元----從房市景氣面來觀察，預(yù)估北臺灣2012年全年的推案量，會較2011年推案量增加1成左右，推案量約9,000億元?？剂?011年第4季以來，因總統(tǒng)大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉(zhuǎn)趨積極，因此預(yù)估北臺灣將有9,000億元的推案水準(zhǔn)。臺中都會區(qū)預(yù)估與2011年持平，約有1,800億元的推案量體，高雄都會區(qū)預(yù)估也與2011年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預(yù)估2012年三大都會區(qū)的推案量，將量增至1.2兆元。

房地產(chǎn)業(yè)對於這樣的預(yù)估數(shù)字沒有表示任何意見，只說：「未來的事，誰都沒有辦法說得準(zhǔn)。」

二、雙北市房價持平----臺北市預(yù)售屋平均房價，2011年11月的房價為80.3萬元，正式突破8字頭關(guān)卡，大安區(qū)的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數(shù)字，雙雙創(chuàng)下臺北市預(yù)售屋房價的歷史新高點。而新北市預(yù)售屋平均房價，11月的房價為33.6萬元，與臺北市預(yù)售屋房價也雙雙再創(chuàng)歷史新高點。從2012年第1季上市櫃建商的推案量爆出2,400億元的大量來看，2012年雙北市的整體平均房價應(yīng)該以「持平」來看待。就算新北市某些地區(qū)，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應(yīng)該不會超過1成，房市將呈現(xiàn)強者恆強、漲跌互見的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)業(yè)者比較擔(dān)憂的是~過去幾年房價是從內(nèi)環(huán)往外環(huán)一路漲過去，2012年擔(dān)心會反向的從外環(huán)到內(nèi)環(huán)一路跌回來，不過，幅度應(yīng)該有限，速度應(yīng)該緩慢。

三、豪宅再領(lǐng)風(fēng)騷----2012年的豪宅市場，仍會是三大都會區(qū)的推案亮點。威京沈慶京主導(dǎo)的中工信義計劃區(qū)亞太會館改建案，及皇翔建設(shè)同位信義計劃區(qū)的「皇翔F4」案，據(jù)了解，兩案都將開出300萬元1坪的新天價面市，加上臺中的冠德建設(shè)豪宅案「謙臻邸」，高雄京城建設(shè)未來幾年將陸續(xù)推出「十大名宅」案，因此可預(yù)見從2012年第1季起，豪宅案將再度成為房市的焦點，而再領(lǐng)風(fēng)騷。

房地產(chǎn)業(yè)者認為，豪宅案已經(jīng)不是一般市場關(guān)心的產(chǎn)品，因為那是少數(shù)有錢人的大玩具，有錢人想要傻傻的花每坪300萬去買房子，跟一般百姓一點關(guān)係也沒有，反倒是「小宅」可能會成為市場主流規(guī)劃。

四、利率、匯率重要影響指標(biāo)----為促進經(jīng)濟的活絡(luò)，央行主導(dǎo)的2011年第4季存款準(zhǔn)備率，將趨向不調(diào)整，甚至可能會調(diào)降利率以為因應(yīng)。然國內(nèi)通膨壓力不減，使購買不動產(chǎn)，多了抗通膨保值的堂皇理由。如果2012年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔(dān)沒有增加，將會增加對不動產(chǎn)購置的意願。因此，2012年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響臺灣的房市的重要因子。

財經(jīng)界人士指出，利率水準(zhǔn)不是臺灣央行單獨可以決定的，利率、匯率都與全球經(jīng)環(huán)境有關(guān)，當(dāng)全球利率都在調(diào)高之際，臺灣沒有理由維持在低利環(huán)境，這樣，資金都會移出臺灣，對於臺灣經(jīng)濟不是件好事，所以，千萬不要天真的以為，臺灣利率會持續(xù)維持在「低檔」水準(zhǔn)，而誤判房地產(chǎn)情勢。

五、房價漲跌互見----2012年臺北市房價補漲的地區(qū)，包括南港區(qū)，加上老舊市區(qū)的大同與萬華區(qū)，在2012年將出現(xiàn)補漲行情，預(yù)估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區(qū)，將出現(xiàn)在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區(qū)，預(yù)估漲幅也在1成之間。臺中市七期新市政中心推案雖熱絡(luò)，但房價要再攀高的機率並會太大，以高檔盤整的「個案表現(xiàn)」為主，惟中科附近，2012年有太子建設(shè)的百億大案帶動，將出現(xiàn)補漲的空間，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

房地產(chǎn)業(yè)者認為，2012年市場要出現(xiàn)補漲的機會其實很低，因為這幾年臺北市、新北市房價已經(jīng)漲很多了，不過，預(yù)售市場還是會繼續(xù)的「創(chuàng)高價」或「維持高價」，預(yù)售業(yè)者不能讓市場出現(xiàn)「降價」的認知，撐得住的業(yè)者會死撐價格，撐不住的建商，檯面下的折扣就會放得比較多，據(jù)悉，新北市新莊副都心一件開價「6字頭」接近「7字頭」價位的預(yù)售案，實際買家卻以「5字頭」接近「6字頭」價位買到，表面上看起來價格很硬，實際成交價則「軟趴趴」。套句戴德梁行總經(jīng)理顏炳立的名言「開價嚇?biāo)廊恕⒊山恍λ廊恕梗?012年會不會這樣呢？業(yè)者認為「有機會」。

六、商用不動產(chǎn)財團必爭----商用不動產(chǎn)受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2012年的價格表現(xiàn)將呈「穩(wěn)中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。2011年商用不動產(chǎn)的最大買家是壽險業(yè)者，其操作策略是只進不出，在籌碼逐漸集中於壽險業(yè)者的情況下，2012年商用不動產(chǎn)成交量不易再成長。但在價格的部分，臺灣的觀光與商務(wù)需求都持續(xù)成長，雙北市地區(qū)的商用不動產(chǎn)好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)者對於2012年的是況真的是比較看好，從幾家大型商仲業(yè)者2012年景氣報告，可以看出他們還是對於市場蠻有信心的。

七、餘屋賣壓增、牽制預(yù)售屋市場----2011年北臺灣的平均銷售率在四成至四成五之間，低的銷售率，在未來幾年內(nèi)建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預(yù)售屋市場有一定的影響與牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區(qū)，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區(qū)的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區(qū)的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區(qū)房市發(fā)展的重要因素。

八、人口持續(xù)成長區(qū)，房屋需求穩(wěn)定----受到臺北市高房價排擠效應(yīng)的影響，使臺北市人口紛紛轉(zhuǎn)進新北市等其他房價較低的區(qū)域，導(dǎo)致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2011年11月底為止，新北市的人口數(shù)已增加至3,913,595人，正式突破390萬人的大關(guān)，較2010年全市的人口數(shù)3,897,367人，再增加了16,228人。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區(qū)的房價跟著水漲船高。

九、價格是否貼近購屋者，成為建案銷售好壞關(guān)鍵----從2011年下半年以來，歐債風(fēng)暴看歇未歇，直接影響到各工地的銷售速度，如果2012年歐債風(fēng)暴仍揮之不去，國內(nèi)的景氣面也無法有效提升，勢必影響到購屋者的購屋意願，下訂與簽約的速度也將持續(xù)放緩，是故建商如何使訂價(成交價)能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的的重要關(guān)鍵。

十、「三低一高」房市最大隱憂----央行指出，歐債對臺灣的影響已擴及到實質(zhì)面，臺灣經(jīng)濟2012年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業(yè)率的「三低一高」危機。於是，對購屋者而言，國內(nèi)經(jīng)濟實質(zhì)面是否好轉(zhuǎn)，將是房市好壞的一大變數(shù)與隱憂。

房地產(chǎn)心中不想說的秘密

房地產(chǎn)業(yè)者私下表示，2012年影響房市最嚴(yán)重的趨勢，其實上述的10個面相，都僅僅算是「表象」，奢侈稅、實價登錄、合宜住宅這些政策，對於房地產(chǎn)的殺傷力才是最大。業(yè)者依據(jù)經(jīng)驗判斷，因為奢侈稅的關(guān)係房市少了投資客、投機客這批人，估計預(yù)售屋市場會少了2成的買家，房仲市場的買家來源更是直接砍3成左右。買家缺少了，急著要賣房子的屋主，當(dāng)然就會降價賣，而實價登錄實施之後，大家都可以看到交易價格，急著賣屋的屋主，只要多增加個10％，市場的成交價位就拉下來了。

而在防堵房市炒作之餘，政府也提高市場平價屋的供給量，「1字頭」的合宜住宅估計未來3~4年還有1~2萬戶會供應(yīng)市場，而且未來的合宜住宅品質(zhì)，在建築大師的加持下，雖可能無法與民間興建住宅一較高下，但是，在政府監(jiān)督建材品質(zhì)的情況下，未來合宜住宅的品質(zhì)應(yīng)該也會是「好宅」產(chǎn)品，因為，各縣市政府都要「政績」，如果大家矚目的合宜住宅蓋得亂七八糟，下一任縣市長就別選了，臺灣政治人物當(dāng)然懂得這個道理，所以，合宜住宅的興建品質(zhì)應(yīng)該絕對是中上水準(zhǔn)的建築。

如此一來，房地產(chǎn)2012年的境遇會如何呢？恐怕「苦中作樂」的機會將越來越多。