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- 避免銀行貸款估價球員兼裁判，估價師公會推出抵押權(quán)不動產(chǎn)估價範(fàn)本及注意須知--呼籲重視估價獨立性，並採謹(jǐn)慎穩(wěn)健原則，對於住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品，要求不得低於五大銀行一年期平均存款利率，避免投機(jī)炒作的高估的風(fēng)險
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不動產(chǎn)估價師公會於2023年5月15日發(fā)布抵押權(quán)貸款不動產(chǎn)估價公報規(guī)範(fàn)，為防堵超貸風(fēng)暴先打疫苗，以協(xié)助降低金融風(fēng)險。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】近半年來，美國連連升息引發(fā)銀行破產(chǎn)危機(jī)頻傳，國內(nèi)外不無緊張金融穩(wěn)定。特別憂慮不動產(chǎn)超貸及次貸風(fēng)暴可能捲土重來，風(fēng)雲(yún)變色。為此，不動產(chǎn)估價師公會於2023年5月15日發(fā)布抵押權(quán)貸款不動產(chǎn)估價公報規(guī)範(fàn)，為防堵超貸風(fēng)暴先打疫苗，以協(xié)助降低金融風(fēng)險。
2007年美國因為欠缺金融擔(dān)保品估價的獨立客觀性，因而發(fā)生次級房貸風(fēng)暴，不僅重創(chuàng)其總體經(jīng)濟(jì)、金融市場、以及不動產(chǎn)市場，同時也對國際經(jīng)濟(jì)及金融市場產(chǎn)生巨大損失。次貸風(fēng)暴發(fā)生後，各國開始從根本面反思不動產(chǎn)金融商品的各種弊病，並且制定相關(guān)預(yù)防與健全措施。其中估價規(guī)範(fàn)是其中重要一環(huán)。
近期美國出現(xiàn)銀行破產(chǎn)危機(jī)，金融穩(wěn)定性頗令人擔(dān)憂。中華民國不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會(以下簡稱估價師公會)理事長郭國任指出，相較於國外制定或修改金融機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)擔(dān)保品的估價規(guī)範(fàn)積極性作為，國內(nèi)對此議題的因應(yīng)對策及重視程度較為消極且不足。即便臺灣亦曾於2000年間面臨大量不良債權(quán)的呆帳問題，但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩(wěn)定性的重要影響，至今仍缺乏抵押貸款債權(quán)人需委託外部或第三方進(jìn)行客觀獨立估價之規(guī)範(fàn)。
估價師公會研究發(fā)展委員會主委胡毓忠認(rèn)為，目前國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)抵押擔(dān)保品估價方式，可分為銀行內(nèi)部估價與委託外部估價兩種；外商金融機(jī)構(gòu)為遵照獨立客觀原則，大多改以委外估價為主。而本國金融機(jī)構(gòu)仍維持內(nèi)部估價為主，因此會有監(jiān)守自盜、上下其手的超貸事件發(fā)生。顯見國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對於抵押擔(dān)保品應(yīng)由委託第三方專業(yè)估價以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔(dān)保品價值避險的觀念仍有進(jìn)步的空間。
郭國任理事長進(jìn)一步表示，估價師公會基於估價技術(shù)研究改進(jìn)及法令修改之建議事項的任務(wù)，並且希望可以協(xié)助政府及金融機(jī)構(gòu)降低金融風(fēng)險，特由估價師公會研究發(fā)展委員會制定金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)之不動產(chǎn)估價報告書範(fàn)本，歷經(jīng)多次專家學(xué)者組成評議委員會討論，應(yīng)用估價所需決定的參數(shù)，都係基於降低金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)長期擔(dān)保的價值變動風(fēng)險，採取謹(jǐn)慎穩(wěn)健原則為前提，訂定適用範(fàn)圍規(guī)定，例如費用等價值扣減項目與參數(shù)，要求採取相對高值，避免價格高估風(fēng)險；對於住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨(jìng)投資報酬率，不得低於五大銀行一年期平均存款利率，雖然此方式可能產(chǎn)生估價金額低於市場交易價格的現(xiàn)象，但可有效避免住宅產(chǎn)品常見因投機(jī)炒作產(chǎn)生的高房價、低投報率風(fēng)險，以符合謹(jǐn)慎穩(wěn)健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機(jī)炒作價格的目標(biāo)。
估價師公會期能以本範(fàn)本作為技術(shù)及相關(guān)規(guī)範(fàn)的指引，藉由提升不動產(chǎn)估價作業(yè)獨立性及專業(yè)性，以謹(jǐn)慎穩(wěn)健原則協(xié)助降低不動產(chǎn)價值變動對金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)造成之風(fēng)險，並健全不動產(chǎn)抵押市場機(jī)制。
金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)之不動產(chǎn)估價報告書範(fàn)本及注意事項.pdf
