【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】2011年上半年，租賃市場並不平靜。京十五條這一重磅政策的出臺，不僅對交易市場產(chǎn)生巨大的影響，對租賃市場也同樣催生出一些新的現(xiàn)象。今年傳統(tǒng)的節(jié)後租賃高峰較以往更加洶湧，租金水準出現(xiàn)明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長。與去年同期相比，第2季度租賃旺季落幕後，租賃市場更加平穩(wěn)，租金有所回落，市場需求平緩釋放?？梢哉f，上半年租賃市場旺季、淡季分明，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年上半年租賃成交量同比上漲8%左右，整個租賃市場成交約在65萬套左右。相比去年，今年上半年租賃旺季成交量的波動幅度更大。根據(jù)北京市第六次全國人口普查公報顯示，北京近10年間平均每年新增常住人口60.5萬，其中外來人口新增44.7萬。初步估算，2011年全年新增租賃需求將在15-20萬套左右，2010年全市租賃成交約為100萬套，預(yù)計下半年租賃成交量將在50-55萬套之間。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，上半年租賃市場成交量同比上漲，主要由於節(jié)後租賃高峰期成交比以往更為集中。今年2、3月租賃市場成交量分別環(huán)比上漲22.3%和44.7%，整個高峰期同比去年上漲25%。京十五條的出臺時間，恰逢傳統(tǒng)租賃旺季即將到來前。嚴厲的限購政策使部分被抑制的購房需求繼續(xù)駐足租賃市場，造成租賃市場中需求流動大大減少，一些原本選擇購買住房的人群只能選擇長期租賃房屋，直至政策的放寬。並且今年春節(jié)在2月初，因此節(jié)後立刻掀起了租賃高峰。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年1-6月外地人租房占比持續(xù)攀升，占全市租賃總量的63%。其中1月為55%，3月為59%，6月漲至67%，為歷年來的外地人租房最高水準。張月認為，一方面，近幾年外來常住人口不斷增加。根據(jù)最新一次的人口普查，2000年至2010年外來常住人口共增加447.7萬，占常住人口增加總量的74%，隨著每年外來人口不斷增多，2011年至少有50萬新增外來常住人口。並且這部分人群90%以上的居住需求基本都要通過租賃來解決。另一方面，持續(xù)的限購政策也促使部分需求繼續(xù)停留在租賃市場。其中一類是年齡在23歲以下剛畢業(yè)的學(xué)生，其父母無法為其在北京買方，只好轉(zhuǎn)入租賃市場，導(dǎo)致上半年23歲以下的外地人占比較去年同期增加7個百分點。另一類為外地夫妻結(jié)婚的「改善性租賃需求」，由原來的合租、低端租賃需求轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒕幼『椭懈叨耸袌觥?br />
在租賃市場短期內(nèi)需求激增的情況下，租金問題成為社會關(guān)注的焦點。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，上半年全市平均租金為3280元，環(huán)比去年下半年上漲4%。其中2月旺季租金漲幅為2009年來歷次租賃高峰期的最高幅度，2月平均租金環(huán)比上漲5.6%。但隨著3月下旬租賃需求的明顯回落，租金止?jié)q，5、6月租金水準持續(xù)穩(wěn)定在3100元左右。張月認為，節(jié)後租金上漲因素較多，既有業(yè)主還貸壓力的上升，也有CPI上漲給業(yè)主帶來的生活成本的提高。但相比2009年和2010年，今年業(yè)主追漲、追高的心態(tài)更值得人們關(guān)注。由於限購政策出臺後對業(yè)主心理預(yù)期產(chǎn)生條件反射式的影響，再加上換房季業(yè)主漲價的慣性心理，今年業(yè)主追漲的現(xiàn)象疊加顯現(xiàn)，尤為嚴重。

張月認為，由於大量新增租賃需求的存在，租金難以回落到節(jié)前的水準，但從2季度租金穩(wěn)定的走勢看，下半年租金不會出現(xiàn)較大的波動。在7月即將迎來的小高峰中租金預(yù)計小漲到3200元左右，而後將停留在3100元-3200元之間。

2011年上半年一居、二居主要租賃戶型的租金差價逐漸拉開，二居合租後的高性價比降低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計：2011年上半年，一居、二居、三居平均租金分別為2482、3103和4372元。其中二居室租金上漲最快，年內(nèi)累計漲幅達到8.6%。張月認為，目前合租是租賃市場主要的租賃方式，由於分攤後的租金較低，因此市場需求大。而業(yè)主也更容易借此來提高租金。導(dǎo)致2居整體租金的上漲幅度大，降低了其原來具備的高性價比特性。2010年二居租金比一居僅高出460元，但今年上半年差價已經(jīng)接近700元。

隨著租賃需求的增多，城八區(qū)租賃需求外溢，租金水準有不同程度的上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在昌平、大興、亦莊、順義和通州5個租賃需求相對集中區(qū)縣中，亦莊區(qū)域平均租金漲幅達到32.4%，大興區(qū)租金上漲22.8%。順義和通州租金相對平穩(wěn)，落入全市租金窪地。張月認為，隨著大興、亦莊住宅新區(qū)逐漸成熟，傳統(tǒng)的租賃區(qū)域的優(yōu)勢逐漸被取代。也因此大興租金經(jīng)過一年反超通州。根據(jù)鏈家線上點擊量統(tǒng)計的5大郊區(qū)市場關(guān)注度來看，大興和亦莊的點擊量占比比通州高出10個百分點和3個百分點。亦莊因居住環(huán)境舒適和開發(fā)區(qū)在職職工需求多的原因租金已經(jīng)上漲千元，大興則由於大興線的開通帶來大量租賃需求。但從價格及交通等綜合因素看，通州是更為適合中低端租賃需求的區(qū)域。

張月認為，2季度以來成交量和租金的平穩(wěn)決定了下半年租賃市場不會產(chǎn)生大的波動。同時下半年政策基本面也不會有較大的調(diào)整，不會對租賃市場產(chǎn)生推波助瀾的影響。下半年租賃市場交易會比較穩(wěn)定，7月的租賃旺季在9月前正常結(jié)束。但整體需求的增加，月均成交將在8.5-9萬套左右，淡季月均成交量也會較去年有8%-10%的提升。租金方面，仍將隨淡旺季的交替出現(xiàn)一定的波動，但不會出現(xiàn)明顯的落差，平均租金將在3100-3200元之間。

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                                資料來源：鏈家不動產(chǎn)