北京地王專(zhuān)案銷(xiāo)售策略出現(xiàn)兩極化

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2010年受關(guān)注較高的中海、中信、方興、潤(rùn)通鴻業(yè)地產(chǎn)等公司旗下的北京「地王」專(zhuān)案已經(jīng)在3-6月陸續(xù)排隊(duì)入市銷(xiāo)售，另一個(gè)地王專(zhuān)案保利旗下的保利「中央公園」也預(yù)計(jì)在7月將要開(kāi)盤(pán)，從已經(jīng)入市的地王銷(xiāo)售情況來(lái)看，伴隨著樓市調(diào)控，多數(shù)項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)，但成交卻冷熱不均。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年已經(jīng)入市的4個(gè)地王專(zhuān)案成交情況冷熱不均，中海旗下的中?！妇藕圃贰购头脚d地產(chǎn)的「金茂家園」簽約良好，而另外兩個(gè)地王專(zhuān)案則少有成交，其中5月份入市的「潤(rùn)楓領(lǐng)尚」至今僅有1套成交。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，已入市地王項(xiàng)目的成交呈現(xiàn)冷熱不均，表明地王專(zhuān)案在房?jī)r(jià)調(diào)控的環(huán)境下的兩種銷(xiāo)售狀態(tài)：一種是降價(jià)求售，以中海「九浩苑」和「金茂家園」為例，兩者雖然定位高端公寓，但成交價(jià)格卻與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本持平，「金茂家園」甚至低於周邊8000元/平米，加之位置的優(yōu)越性，因此簽約較好；另一種則是高價(jià)滯銷(xiāo)，以「潤(rùn)楓領(lǐng)尚」和「中信新城」為例，兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)均遠(yuǎn)高於周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格3000-6000元/平米，超出購(gòu)房者的價(jià)格接受空間，因此至今少有成交。

張?jiān)抡J(rèn)為，在售以及未來(lái)將要入市的保利「中央公園」、「里安君匯」等地王專(zhuān)案將會(huì)面臨兩方面的銷(xiāo)售壓力：首先，以「中信新城」項(xiàng)目為例，樓面價(jià)在成交均價(jià)中占比達(dá)到58%，但該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格依舊高於同區(qū)域均價(jià)2000-3000元。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，地王項(xiàng)目由於其拿地以及建築成本較高，在政府對(duì)於樓市價(jià)格嚴(yán)厲調(diào)控和消費(fèi)者的降價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，相對(duì)於其他項(xiàng)目，其價(jià)格能夠下調(diào)的空間較少，所以難以被市場(chǎng)接受。

其次，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)中高端期房住宅供應(yīng)量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開(kāi)盤(pán)得中高端項(xiàng)目簽約率僅11%。以目前中高端住宅約600套/月成交來(lái)看，僅2010年以來(lái)的中高端住宅大概需要17-18個(gè)月進(jìn)行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。

張?jiān)抡J(rèn)為，以地王項(xiàng)目為代表的高地價(jià)樓盤(pán)，產(chǎn)品定位多屬中高端，而近期中高端樓盤(pán)的入市數(shù)量出現(xiàn)劇增，而市場(chǎng)消化速度較慢，短時(shí)間內(nèi)同質(zhì)化的高端住宅重疊程度加深，會(huì)對(duì)地王項(xiàng)目的銷(xiāo)售形成較大衝擊。目前購(gòu)房者對(duì)於價(jià)格期望仍處?kù)兜臀?，以地王?xiàng)目為代表的中高端專(zhuān)案入市不但不會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，反而因自身價(jià)格過(guò)高難以成交。預(yù)計(jì)未來(lái)中高端樓盤(pán)的定價(jià)將出現(xiàn)回落，同時(shí)低端項(xiàng)目的入市比重將增多，短時(shí)間內(nèi)商品房?jī)r(jià)格依舊缺乏上漲動(dòng)力。