【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】受標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)降美債評(píng)等，以及歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)甦不如預(yù)期的影響，投資信心崩盤造成全球股災(zāi)，連帶動(dòng)搖房市。再加上原本預(yù)期利多大放送的大選行情，竟逆轉(zhuǎn)成藍(lán)綠競(jìng)相加碼的非自用住宅『實(shí)價(jià)課稅』等『土地正義』議題，更使房市未來發(fā)展憑添變數(shù)，部份買方開始觀望，終至指標(biāo)性的雙北市中古屋市場(chǎng)在8月發(fā)生價(jià)量雙雙下修的局面。

根據(jù)永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，2011年8月雖落在農(nóng)曆鬼月，但『帶看量』只較7月小幅萎縮8.9%，看屋、付斡旋的買方人數(shù)仍維持一定水準(zhǔn)。惟信心稍挫，價(jià)格認(rèn)知差距擴(kuò)大，因此臺(tái)北市、新北市成交量分別下修11%、15%左右。臺(tái)北市8月份中古屋成交均價(jià)每坪?jiǎn)蝺r(jià)50.9萬元，較7月微幅修正1.0%，已經(jīng)連兩月走軟；新北市中古屋房?jī)r(jià)亦拉回0.5萬，每坪成交均價(jià)30.4萬元。臺(tái)中、高雄成交量分別微漲5%、3%，中古屋成交價(jià)則持平。

永慶房仲集團(tuán)研展室資深研究員黃舒衛(wèi)表示，雖然8月面臨傳統(tǒng)鬼月，看屋人數(shù)並未大幅滑落，成交量縮也低於預(yù)期範(fàn)圍內(nèi)，顯見消費(fèi)者的購屋信心仍在。至於價(jià)格的小幅修正，主要是因?yàn)槭踪彵壤掷m(xù)走高，中低總價(jià)、次級(jí)路段產(chǎn)品佔(zhàn)比增加，間接拉低平均值。

另一方面，股市震盪，反而讓置產(chǎn)族興起買屋保值的風(fēng)潮，因此成交創(chuàng)高價(jià)比例依然維持波段新高。簡(jiǎn)單來說，市場(chǎng)的消費(fèi)金字塔，中高端的轉(zhuǎn)向抗通膨的商用不動(dòng)產(chǎn)；底層的積極滿足自住需求，量能穩(wěn)定；惟中高總價(jià)的換屋型產(chǎn)品表現(xiàn)較為疲弱。

雖然交易量的逐月減縮，但購屋的剛性需求不退，而百年結(jié)婚潮的話題正熱，所以臺(tái)北市首購的比例較7月成長(zhǎng)。但高房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的高負(fù)擔(dān)，也觸動(dòng)部份買方轉(zhuǎn)往新北市購屋，因此新北市的來自臺(tái)北市買方的比例越墊越高，從年初的18%，已經(jīng)攀高到25%，意即每4個(gè)新北市的買方，就有1個(gè)是來自臺(tái)北市。黃舒衛(wèi)表示，新店、中和、新莊的捷運(yùn)宅，具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是指名度最高的區(qū)域，而且未來還有捷運(yùn)環(huán)狀線加持，所以千萬以下的住宅最為搶手。

國際金融情勢(shì)詭譎，美國長(zhǎng)期低利環(huán)境確立，預(yù)計(jì)將吸引更大規(guī)模的國際資金流入亞幣市場(chǎng)，其中具保值功能的房地產(chǎn)最受青睞，各大都會(huì)區(qū)受惠機(jī)會(huì)最高，因此把現(xiàn)金、股市獲利轉(zhuǎn)進(jìn)臺(tái)北市中心、郊區(qū)、新北市的置產(chǎn)客佔(zhàn)比，分別為32%、29%、28%，均維持高檔。

黃舒衛(wèi)指出，收益型的產(chǎn)品，例如：店面、商辦、土地都成為重要置產(chǎn)標(biāo)的，從目前最夯的店面市場(chǎng)觀察，6、7月的置產(chǎn)客多是從奢侈稅後，從觀望轉(zhuǎn)而試水溫的族群，鎖定的目標(biāo)以相對(duì)低單價(jià)的潛力區(qū)域?yàn)橹鳎越紖^(qū)、新北市的成交量大，但8月受內(nèi)外環(huán)境變動(dòng)的刺激，市場(chǎng)大戶開始搶進(jìn)市中心的產(chǎn)品，尤其在精華區(qū)金店面奇貨可居的限制條件下，二線店面的成交反而最熱，甚至地下室店面、二樓店面也頻頻創(chuàng)高價(jià)。

臺(tái)中市、高雄市8月中古屋價(jià)格持平，市況已回落至市場(chǎng)基本面，甚至價(jià)格盤堅(jiān)再度吸引自住客進(jìn)場(chǎng)，成交量小幅上漲3~5%。因中南部的投資買盤本來就不如臺(tái)北，所以受全球股災(zāi)的影響幅度也小。黃舒衛(wèi)分析，股市動(dòng)盪，目前已有部分民眾有獲利了結(jié)、搶進(jìn)股市相對(duì)低點(diǎn)的準(zhǔn)備，因此指標(biāo)區(qū)域的豪宅價(jià)格價(jià)量平穩(wěn)釋出，成交價(jià)量並不寂寞。

全球股災(zāi)之後，一方面擔(dān)心貨幣貶值，另一方面又擔(dān)憂歐美衰退重演日本模式，因此避險(xiǎn)的資金紛紛投入黃金、原物料等實(shí)質(zhì)商品，房地產(chǎn)兼具使用及收益的特性，更是受到重視。惟打房政策不斷推陳出新，而國內(nèi)外投資環(huán)境也轉(zhuǎn)趨保守，黃舒衛(wèi)判斷量縮格局應(yīng)該會(huì)持續(xù)到年底。而量縮的格局加上日益分歧的產(chǎn)品需求，也將使成交單價(jià)『驚驚漲』的走勢(shì)暫歇，唯有建設(shè)加持、精華區(qū)、高收益性的產(chǎn)品將長(zhǎng)期獨(dú)走。

目前住宅價(jià)格出現(xiàn)僵局，主因屋主看好後市，擁屋自重的心態(tài)濃厚，對(duì)價(jià)格特別堅(jiān)持。永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，賣方看壞後市，想要獲利了結(jié)的比例創(chuàng)下2011年最低，以臺(tái)北市為例，奢侈稅的逃命波中，4月的獲利了結(jié)比例高達(dá)18%，但8月只剩7%，新北市更誇張，從19%下降至3%。黃舒衛(wèi)解釋，屋主對(duì)未來尚有期待、不急著出貨，造成雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知的落差越來越大。量縮格局反應(yīng)政策效果，雖然短期欲大不易，但供給受限之後，價(jià)格大幅度修正的機(jī)會(huì)變小。

再加上美國聯(lián)準(zhǔn)會(huì)宣告長(zhǎng)期趨近於零的低利環(huán)境會(huì)持續(xù)到2013年，也就隱含資金行情暫時(shí)不會(huì)消退的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這段期間只要有利多訊息點(diǎn)火，國內(nèi)外資金潮追拱房地產(chǎn)價(jià)格的情形恐將增溫，有意願(yuàn)購屋或換屋的消費(fèi)者可趁早把握房?jī)r(jià)盤整期的相對(duì)低點(diǎn)。