【MygoNews林承志/臺北報導】通膨壓力減輕，央行維持低利政策引導資金繼續(xù)投入市場，加上江陳會可望在8月臺北召開‎，預計國臺辦對臺釋出兩岸投保協(xié)議利多，貨幣清算機制也在暑假前簽定，將推動商用不動產(chǎn)投資熱潮再起。根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計，2012年第2季商用不動產(chǎn)成交總金額為343.3億，較上季大幅成長4倍，其中，壽險業(yè)投資金額就佔了6成，大舉買進整棟商辦、飯店及銀行門市，也帶動中小企業(yè)老闆跟進市場買進中小坪數(shù)辦公大樓，帶動本季商辦價格上漲至每坪69.8萬元，年漲幅達25.4%，辦公租金投報率則在租金行情變化不大下、首次跌落3%以下。
 

在低利率環(huán)境、以及兩岸政策開放的經(jīng)貿(mào)發(fā)展下，臺灣商用不動產(chǎn)市場近幾年引起投資人的高度興趣。永慶資產(chǎn)管理協(xié)理黃增福認為，尤其是壽險業(yè)加碼投資具租金收益的房地產(chǎn)，開啟商用不動產(chǎn)旺盛的投資熱潮。根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計，全臺「億級」的商用不動產(chǎn)交易金額從2008年的613億元逐年成長至2011年的1,345億元，今年上半年在第2季的343億元挹注下，也累計達411.5億元，全年有機會再挑戰(zhàn)千億元的門檻。
 

 

進一步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近5年來壽險業(yè)每年投資商用不動產(chǎn)金額皆超過200億元以上，2009年、2011年的投資金額更站上500億元以上，佔全體投資人比重分別為69.3%、44.9%，帶動市況達到最高峰。而今年上半年已有6家壽險公司進帳，累計投資金額達222億元、佔比為53.7%，其中以富邦人壽買進70.9億元的「長虹新凱旋科技大樓」及19.39億元的「太平洋敦南商業(yè)大樓」兩棟商辦，成為本季最大買主。
 

黃增福指出，經(jīng)驗顯示，2008年金融海嘯、2011年歐債風暴之後，壽險業(yè)在市場盤整之際，大舉入市已成趨勢。近期各家壽險公司仍陸續(xù)對外公開要加碼資金、密集尋找標的，預計投入不動產(chǎn)的預算金額高達千億元以上，例如新光人壽要在大臺北地區(qū)買素地蓋自用辦公大樓，國泰人壽有意競標太子敦南大樓、以及將與南山人壽共同搶標臺北世貿(mào)二館地上權招標案，市場需求熱度正持續(xù)加溫。
 

相較壽險業(yè)在標售市場競標大買商辦，中小企業(yè)老闆則透過房仲通路尋找潛力商圈標的、伺機而動，跟進市場買進中小坪數(shù)辦公大樓，共創(chuàng)商辦榮景再現(xiàn)。永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計今年第2季臺北市商辦成交行情，每坪均價為69.8萬元，價格再創(chuàng)單季新高，較上季漲幅約11.1%，若比較去年同期，漲幅更高達25.3%。
 

黃增福分析，商辦產(chǎn)品受惠陸客、陸資商機，以及壽險業(yè)活化資金運用、中小企業(yè)自用需求增加，加上舊辦公大樓重新拉皮、改建後，將可供更多的商業(yè)性質(zhì)使用，帶動整體辦公價格向上走勢。不過若進一步觀察租金投報率，本季臺北市辦公平均租金為2,037元/坪/月，較上季的2,054元/坪/月、下修0.8%。因此在商辦價格上漲、租金持平的狀況下，平均租金投報率已降至3%以下。

在低利環(huán)境持續(xù)、全球資本市場前景未明，壽險業(yè)帳上有數(shù)千億元資金等待去化，而目前平均每家壽險公司在不動產(chǎn)的投資部位僅6至7%左右，因此，今年又相繼提高預計持有不動產(chǎn)比率。而目前金管會針對壽險業(yè)規(guī)定：一、買素地須帶有建照、3個月內(nèi)要動工，否則就必須是完整可自行開發(fā)的土地，且6個月內(nèi)要申請建照；二、投資不動產(chǎn)必須2年內(nèi)即時開發(fā)且有收益，以及不動產(chǎn)年化收益率不得低於郵局2年定存約1.875%。故若未來商用不動產(chǎn)價格拉高、租金收益率低於1.875%，提高自用比率、等待未來增值空間，也是壽險業(yè)的因應之道。
 

展望商辦市場，黃增福表示，豪宅價格高漲引起央行關注、實施豪宅限貸令，建議長期置產(chǎn)的投資人可適度轉換商用不動產(chǎn)產(chǎn)品佈局，臺北市商辦行情看好、租金穩(wěn)定、風險最低、保值性佳，中小企業(yè)有擴編需求，多願增加辦公空間，壽險業(yè)則加碼資金投資可立即收益的商用不動產(chǎn)，商旅業(yè)者也持續(xù)在市區(qū)找舊辦公大樓進行改建，加上有陸資企業(yè)、外商增加的外部需求，商辦市場下半年景氣持續(xù)看好。因此，目前市場上不乏買方，只要有好的案源及合理的價格釋出，就可立即吸引投資人的矚目。