【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】政府持續(xù)調(diào)控房市，房地合一稅也確定在2016年1月1日實(shí)施，由於2015年底前買房可以適用房地分離的舊制，近期民眾進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋意願(yuàn)明顯攀升，並且「成屋」有更較「預(yù)售」產(chǎn)品，受到市場(chǎng)青睞的跡象。
 
根據(jù)2015年Q2永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻調(diào)查報(bào)告顯示，民眾認(rèn)為未來(lái)半年是進(jìn)場(chǎng)好時(shí)機(jī)的比重，從上季調(diào)查的28％，到房地合一立法後，一舉提升到38％，比重大幅走揚(yáng)，民眾進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)出現(xiàn)明顯回升訊號(hào)，並且，調(diào)查也指出，近期民眾有意願(yuàn)選購(gòu)的產(chǎn)品，有高達(dá)75％會(huì)選擇「成屋」，選擇購(gòu)買預(yù)售屋的只剩23％，幾乎不到成屋的三分之一，全臺(tái)六大都會(huì)區(qū)選擇「成屋」的比重，更是全面都在七成以上，比重也較上季調(diào)查明顯走揚(yáng)。
 
以高雄市從上季的70％選擇成屋，跳升到本季的86％，幅度成長(zhǎng)最大。永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，由於預(yù)售產(chǎn)品，若於2016、2017年交屋，未來(lái)交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制，加上2014年雙北、宜蘭、高雄調(diào)升房屋稅基，包含2014年7月1後交屋的新屋及未來(lái)交屋的預(yù)售產(chǎn)品，房屋稅及契稅等購(gòu)買持有負(fù)擔(dān)都將明顯大增，因此這類預(yù)售及新屋產(chǎn)品，目前市場(chǎng)需求不斷下滑，中古屋則有越來(lái)越受到市場(chǎng)青睞的狀況。
 
比較本季與上季的進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋購(gòu)買類型發(fā)現(xiàn)，全臺(tái)成屋需求從Q1的71％提升到75％，若從六都來(lái)看，六都的成屋需求佔(zhàn)比有3％~16％不等的提升，其中高雄市成屋需求佔(zhàn)比為86％，為六都最高，相較於上季提升了16個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是六都成屋需求成長(zhǎng)最多的縣市，而桃園市成屋需求與上季相較成長(zhǎng)了8個(gè)百分點(diǎn)，是增加幅度第二高的都會(huì)區(qū)，綜觀而言，六都本季成屋的需求不只站穩(wěn)七成，有的還向八成挑戰(zhàn)，成屋需求穩(wěn)健增加。
 
黃舒衛(wèi)表示，從這次問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果可知，自住客從2013年Q2調(diào)查時(shí)的53％，兩年內(nèi)增加到本季68％，已成為市場(chǎng)買盤主力，而購(gòu)屋目的著眼於實(shí)際的居住、自用需求。因此先期付款輕鬆而較具投資槓桿操作或紅單轉(zhuǎn)售獲利機(jī)會(huì)，但不能馬上入住的預(yù)售屋市場(chǎng)，失去剛性需求支撐。其中，高雄買方轉(zhuǎn)戰(zhàn)成屋的趨勢(shì)最明顯，板塊的移動(dòng)對(duì)於預(yù)售屋銷售再添挑戰(zhàn)。
 
黃舒衛(wèi)指出，除了預(yù)售屋出現(xiàn)買盤流失的現(xiàn)象外，比較特殊的是，2015年的房屋稅加稅風(fēng)暴讓地上權(quán)產(chǎn)品恐怕連基本盤都難保。地上權(quán)產(chǎn)品在臺(tái)北市、桃園市、高雄市雖是小眾市場(chǎng)，上季還有3％的選購(gòu)意願(yuàn)，但這季卻已全軍覆沒(méi)，值得政策主管機(jī)關(guān)及建商、屋主參考。
 
另外，除了臺(tái)北市還有金字塔頂端的買方堅(jiān)守1％的頂豪市場(chǎng)，其餘五都全部棄守，顯見政策壓力下，豪宅最受衝擊。黃舒衛(wèi)進(jìn)一步指出，預(yù)售屋、豪宅是過(guò)去帶領(lǐng)整體房?jī)r(jià)向上的兩個(gè)大箭頭，如今在自住客主導(dǎo)的買方市場(chǎng)裡，氣勢(shì)皆弱，房?jī)r(jià)修正的格局再獲確立。
 
黃舒衛(wèi)認(rèn)為，消費(fèi)者選擇成屋為首選，主要有「價(jià)格實(shí)惠」、「屋況實(shí)在」、「免除建商交屋風(fēng)險(xiǎn)」、「選擇多」等四大優(yōu)勢(shì)，本來(lái)就容易受消費(fèi)者青睞。加上稅改之後，中古屋更有持有稅、交易稅雙省的優(yōu)勢(shì)。
 
黃舒衛(wèi)分析，2014年七月臺(tái)北、新北、宜蘭、高雄四縣市調(diào)升建物標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，之後取得使用執(zhí)照的新成屋，同時(shí)包括未來(lái)所有的預(yù)售屋都面臨持有稅加倍的現(xiàn)象。相對(duì)來(lái)說(shuō)，中古屋以之前較低的房屋評(píng)定現(xiàn)值課稅，再加上還有折舊，每年要繳的房屋稅實(shí)在省很多。
 
而交易稅的省稅觀點(diǎn)，黃舒衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，若2015年買入的成屋與2016年才交屋的預(yù)售屋相比，預(yù)售屋只能適用房地合一新制，但成屋2015年買或2016年買尚有選擇、斟酌選用房地分離或房地合一的空間，且如果2015年買，適用舊制，成屋的房屋評(píng)定現(xiàn)值較低，且逐年折舊、所占房地比貢獻(xiàn)減少，未來(lái)出售時(shí)的負(fù)擔(dān)除非是特例，否則都比房地合一稅低，因此成屋後市看俏。
 
黃舒衛(wèi)提醒，房地合一因有日出條款的設(shè)計(jì)，2015年底前成為輕稅黃金購(gòu)屋購(gòu)屋期，仍適用房地分離，中古屋更是這波買氣最受青睞的產(chǎn)品，建議有購(gòu)屋需求者，可趁目前議價(jià)空間大，選擇符合自身需求的區(qū)域，積極看屋、出價(jià)，一圓購(gòu)屋夢(mèng)。