【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】戴德梁行亞洲分公司發(fā)布2011年4月份，亞洲各大主要城市物業(yè)重要動態(tài)。其中，香港在低利環(huán)境下，雖遭遇政府重手打房，但戴德梁行仍預(yù)估房產(chǎn)市場將持續(xù)景氣，至於，東南亞主要城市則或多或少面臨景氣轉(zhuǎn)折點，但仍有不少重大開發(fā)案將推出。

香港

DTZ戴德梁行全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支報告2011指出，受惠於經(jīng)濟(jì)復(fù)甦，香港成為去年全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支最高的市場，香港核心地區(qū)甲級寫字樓的租用成本按年上升31%，平均每平方呎超逾122港元。報告指香港寫字樓市場的租務(wù)需求與經(jīng)濟(jì)狀況息息相關(guān)，在金融危機(jī)後短短1年間，寫字樓租金已回升至危機(jī)前的水平，預(yù)期香港寫字樓的租務(wù)開支將會繼續(xù)超越亞太區(qū)的其他市場。其他入選全球最貴租務(wù)開支五大的市場，依次為倫敦（西區(qū)）、日內(nèi)瓦、東京及蘇黎世。

3月中開始，香港多家主要銀行調(diào)高新造拆息抵押計劃的息率，普遍升至拆息加0.9厘至1.3厘，甚至高達(dá)拆息加1.5厘。加上受到日本大地震及核危機(jī)的影響，買家觀望氣氛轉(zhuǎn)濃。不過，銀行業(yè)界認(rèn)為現(xiàn)時抵押息口仍然偏低，而聲稱現(xiàn)已進(jìn)入加息周期亦為時尚早，因日本地震將拖慢全球經(jīng)濟(jì)，預(yù)料美國今年內(nèi)將難以加息，故香港低息環(huán)境仍會持續(xù)。

新加坡

隨著發(fā)展商加快推盤，房地產(chǎn)專家警告未來數(shù)年新加坡樓市將出現(xiàn)供過於求的情況。據(jù)新加坡城市重建局較早前估計，在2013年和2014年是供應(yīng)的高峰期，樓價及租金或會下跌。不過，專家同時指出，發(fā)展商將會因應(yīng)市況，調(diào)整項目落成的速度；新加坡政府亦可減少賣地，以免造成過度供應(yīng)；而在目前新加坡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長下，未來數(shù)年市場或能吸納大量的新供應(yīng)，而官方公布的未來數(shù)年的新供應(yīng)數(shù)字只是預(yù)測，要至稍後才會有更具體的數(shù)字，而這將影響發(fā)展商的銷售部署。

最近新加坡發(fā)展商加快推盤速度，有發(fā)展商甚至在購地後5個月已開始售樓，而數(shù)前年發(fā)展商多數(shù)會在購地後12至15個月才售樓。此舉顯示發(fā)展商開始擔(dān)心市場氣氛隨時有變，對後市發(fā)展有較多保留，故希望趁著市況尚佳的時候急速推售手上的樓盤，盡快獲利。

東京

日本全國最大房地產(chǎn)信託投資基金之一Nippon Building Fund（NBF）於2011年3月29日表示，已與一機(jī)構(gòu)投資者聯(lián)手購入三菱重工總部大樓，作價605億日圓。NBF佔大樓的6成權(quán)益，餘下4成則屬機(jī)構(gòu)投資者所有。NBF的主要投資者為三井不動產(chǎn)公司及住友生命保險公司。三菱重工總部大樓位於東京的品川站附近，地上含33層，2003年落成，屬設(shè)備完善的寫字樓，目前售後租回給賣方三菱重工。

房地產(chǎn)信託投資基金Global One最近也自森大廈株式會社收購了平河町森大廈的部分樓層，作價為182億日圓。物業(yè)位於東京千代田區(qū)，落成僅1年，層數(shù)為地上24層，2樓至13樓為寫字樓，14至23樓是住宅，總建築面積為51,000平方米，採用環(huán)保設(shè)計，並已取得日本政府綠色及可持續(xù)建築標(biāo)準(zhǔn)CASBEE中最高的「S」級認(rèn)證。

首爾

據(jù)韓國媒體於3月初報導(dǎo)，最近有數(shù)家企業(yè)及機(jī)構(gòu)包括三星、強(qiáng)生、樂天集團(tuán)及延世大學(xué)等，表示有意在松島新都市上進(jìn)行建設(shè)，大大提升了這個新城的房地產(chǎn)市場的前景。松島屬於仁川自由經(jīng)濟(jì)區(qū)三大部分之一，目前尚在興建中，然而當(dāng)?shù)匾匀蚀ù髽蜃鳛橹饕煌}，一旦大橋遭到損毀或襲擊，將嚴(yán)重影響松島的對外輸送；加上未來仁川地區(qū)的新碼頭落成後，貨輪及貨櫃車大批湧至，將會令松島的交通非常擠塞；再者，松島的車位不足，難以應(yīng)付日後汽車增多的問題，這些都是不利於松島發(fā)展前景的因素。

韓國媒體於3月中引述韓國未來資產(chǎn)的研究員Lee Keon-soo表示，目前韓國租賃房屋市場的發(fā)展，與1990年代的日本非常相似，因為目前韓國的單身人士數(shù)目增加，令人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變，預(yù)料租賃房屋市場的規(guī)模會像日本那樣，在未來出現(xiàn)顯著的增長，租金亦會上升，並且取代韓國特有的「傳貰房」成為主流租賃制度。

韓國一直流行傳貰房，租客將約佔房價3成到5成甚至更高的押金交給業(yè)主並簽訂租約，租客享有該住房的同時，業(yè)主可利用押金進(jìn)行投資；當(dāng)租客不再續(xù)租時，業(yè)主須原數(shù)退還押金。不過，近年由於銀行利率不斷下降，業(yè)主從押金取得的利息已十分少，加上在房源緊張的首爾，傳貰房的押金可以高達(dá)房價的9成，令月租房漸比傳貰房更受歡迎。研究員認(rèn)為韓國政府應(yīng)配合這個轉(zhuǎn)變制定新的商業(yè)措施，並推行制度保障房屋業(yè)主，以免他們獨力承擔(dān)租賃房屋的所有風(fēng)險。

曼谷

泰國房地產(chǎn)及銀行業(yè)界預(yù)期今年新住宅供應(yīng)及抵押借貸均會減少，因住屋需求趨於穩(wěn)定而無明顯的增長，同時，政府推出政策限制公寓抵押的借貸，以應(yīng)對近年急增的公寓抵押申請；銀行也有針對獨立屋抵押的措施，但就較為寬鬆，限借95%，並於2012年才開始生效。

泰國證券及交易委員會現(xiàn)正草擬有關(guān)房地產(chǎn)信託投資基金在泰國推出的法例，預(yù)計明年年底有望在泰國出臺。目前泰國投資者可購買房地產(chǎn)基金，形式類似互惠基金（共同基金），但套現(xiàn)較慢，而且泰國政府亦規(guī)定每種基金的借款額以其資產(chǎn)總值的10%為上限。相比之下，房地產(chǎn)信託投資基金則較靈活，其物業(yè)類型亦有較多選擇，故此泰國證券及交易委員會亦開始研究在市場加入這種投資工具。

胡志明市

越南央行於3月1日發(fā)出的01/CT-NHNN指示，指今年越南將實行從緊和慎重的貨幣政策，要求銀行減少所有非製造業(yè)類的貸款，否則將面臨儲備須增加1倍的懲罰。銀行可向房地產(chǎn)市場及股市發(fā)出的貸款因此一下子緊縮，令兩個市場首當(dāng)其衝。央行提出這項措施，是由於銀行的非製造業(yè)類借貸的呆壞帳已達(dá)到431萬億越南盾（約206億美元），佔呆壞帳總額的18.7%。央行的目標(biāo)是要在2011年內(nèi)把此一比率降低至16%，因此要求銀行配合，限制批出信貸，以保持合理的利率和匯率。

越南最近一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，45%受訪者表示如要購買物業(yè)，仍然會向銀行申請抵押借貸，反映出雖然央行最近下令銀行降低非製造業(yè)類借貸的比率，但市場對抵押的需求仍在。在央行01/CT-NHNN指示下，各銀行、金融類機(jī)構(gòu)及信用組織今年的信貸增長率不能超過20%，而之前的限制是不能超過23%。

雅加達(dá)

印尼央行最近表示，將分段調(diào)整其利率，而目前基準(zhǔn)利率可維持在6.75%的水平，但將來仍有機(jī)會再次加息。印尼於2011年1月錄得通脹率達(dá)7.02%，是此前21個月以來最高，為紓緩?fù)泬毫?，央行?月份將主要利率升至6.75%，為兩年來首次。2月份的通脹率回落至6.84%，減輕了央行再度加息的壓力。不過，央行稱仍會密切注意通脹情況，並以控制息口來應(yīng)對。

印尼開發(fā)商波德摩羅集團(tuán)（PT Agung Podomoro Land Tbk）有意投資3.5萬億印尼盾，在雅加達(dá)興建Kuningan City Superblock集住宅及寫字樓的混合模式項目。物業(yè)佔地3公頃，總建築面積為38.4萬平方米，分為兩座高39層的住宅；高32層、樓面為64,000平方米名為AXA Tower的寫字樓、一座40,000平方米的商場、可容納1,000人的展覽館，以及一個可停泊3,200輛汽車的停車場。

吉隆坡

馬來西亞最大的上市房地產(chǎn)開發(fā)商實達(dá)集團(tuán)將於明年初推出雪蘭莪州賽城的Setia Eco Glades項目，項目總投資額達(dá)30億令吉，包括公寓、獨立屋和排屋等多種類型的住宅物業(yè)共2,437套，對象是跨國公司駐馬來西亞的高層人員，以及本土投資者。集團(tuán)估計目前居於賽城的外藉人士約有3,000至4,000人，隨著賽城的智能城市發(fā)展持續(xù)，到當(dāng)?shù)毓ぷ骱途幼〉耐饧耸繉黾?。Setia Eco Glades的第1期包括公寓及半獨立屋，暫定於明年首季推出，其中半獨立屋暫定在200萬令吉起售。

馬來西亞房地產(chǎn)發(fā)展商會最近表示，2011年下半年將有更多樓盤在馬國推出，發(fā)展商普遍定價將會提高13%，而在受歡迎的地區(qū)，項目售價更會提高20%至50%，顯示發(fā)展商看好市場發(fā)展。商會指去年起馬國政府推行的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型計劃，至2012年可為該國帶來760億令吉的經(jīng)濟(jì)效益，因此，雖然預(yù)料樓價會上升，但經(jīng)濟(jì)增長將支持房屋需求，買家對經(jīng)濟(jì)前景亦增強(qiáng)信心。同時，由於外來僱員的流入令馬來西亞人口穩(wěn)步增加，新增人口將會成為房屋需求的重要元素。